每日财经故事：《财经开局2003》之话楼市

　　主持人：预测消费热点，评说投资迷津，这里是《中国财经报道》特别节目《财经开局2003》，今天我们一起来谈论中国房地产业的玄机。2003年，中国房地产业能否更加的理性，怎样能够避免房地产行业泡沫的产生，这就是今天节目谈论的重点。来到演播室参与话题讨论的是中国房地产协会秘书长顾云昌和本栏目财经观察员赵晓。

　　2003年1月，一些带有风险和降价之说的预测，在北京、杭州、广东以及上海等地引发 了“房地产泡沫说”的大讨论，为此记者采访了几位行业里的权威当事人，听听他们是怎么说的。

　　2003年1月，深圳决定为房地产降温，减少卖地接近四成。不久后，北京将要调整房地产投资的消息也随之传来，那么房地产业是不是过热了呢？一份统计数据表明，目前全国商品房空置面积已超过1.25亿平方米，对这些数字带来的有无泡沫的疑问，企业家们说法不一。

　　中房集团总裁孟晓苏：挖煤的、发电的、作股票的、开饭店的、卖饲料的、作家电的、卖防晒霜的、作方便面的都来搞房地产投资，大家都来生产，房地产就会出现过热。

　　深圳万科集团总裁王石：我认为就中国目前来讲，就房地产本身是不是“泡沫”，不是很准确。

　　寰宇信达行地产顾问公司总裁邓智仁：在中国房地产，我不认为有泡沫存在，单纯从楼价来讲，可以讲是偏高。

　　面对市场出现的各种观点和意见，有关主管部门的声音随之传来，建设部发出了建造房地产业理性之年的信号。1月13日，全国住宅与房地产工作会议在武汉召开，这次会议肯定了近年来房地产行业总体上健康、理性的发展态势，同时对目前突出的行业问题作了归纳。

　　建设部副部长刘志峰：目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题，存在较严重的市场风险。

　　对于部分城市目前所显现的房地产开发规模过大、土地供应过量、投资增幅过大、价格上涨过快等问题，建设部提出了在2003年加强宏观调控、整顿市场秩序、培育住房消费等一系列工作重点。

　　建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾：2003年上半年，部里将完成房地产市场预警体系的研究，并选择已开展预警体系研究的5个城市试运行。年底前，在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用。

　　主持人：不管是业内人士还是专家，大家对目前的房地产现状可以说是众说纷纭，那么赵博士以您的研究来看，目前的中国房地产业发展情况究竟是泡沫过多还是过热？

　　赵晓：我认为现在房地产基本上处于启动的发展期。我觉得泡沫的形成其实都谈不上，因为我们的房地产主要是从2000年开始的，而现在才短短的两年过程，有过泡沫形成期，泡沫的高峰期，然后再逐渐的泡沫破灭期，房地产的泡沫应该说从各国的情况来看都很难完全避免。

　　顾云昌：据2002年前十个月的统计，投资增长和竣工增长是28%，销售增长是30%，销售密集的增长是37%。也就是说销售密集的增长在增长里还高于竣工和投资的增长率，所以我认为总体上中国的房价市场这几年是理性的、是健康的。

　　主持人：为什么现在不少人士同时指出，我们要警惕、要注意房地产出现泡沫。

　　顾云昌：因为这几年销售太好了，大家都看好房地产业，因为房地产业销售好、利润好大家都来投资，形成投资的土地增长，这是容易产生热情况，一些地方的控制面积的确在增长，比如说广州地区，它的控制面积现在增加很快，是一种过热的表现，这是一种情况；另外一种和广州不一样的情况，像杭州市价格上升很快，这里边会不会形成泡沫，它的涨幅不是1.3%的问题，它的涨幅快得多，那么人们担心在涨幅快城市会不会出现泡沫，在那些控制量多的城市会不会出现过热，应该说局部的地区已经发生了过热的现象，这种过热现象、泡沫行为会不会波及到全国的房地产业这是人们担心的。

　　主持人：建设部提出的2003年调控和整顿的工作重点给市场未来发展定下了一个基调，这将会对一些房地产发展的热点地区产生一定的影响，在这么多的热点地区中，杭州的房地产业可以说别有一番滋味。

　　进入2003年，“杭州的房子卖疯了”几乎成了楼市中的一个常用语，在年初杭州的房地产交易会上，杭州八大城区和周边地区的40多个新楼盘上市，从现场销售价格来看，仍然保持居高不下的势头。

　　卖房者：15000元一平米

　　记者：老百姓能接受吗？

　　卖房者：现在我们的价位比较低。

　　购房者：价格对我们来讲还是有点贵。

　　购房者：太贵了！太贵了！

　　目前杭州市区商品房的价格一般都在6000元/米以上，市郊的商品房也在3000-—4000元平米之间。就连经济适用房的房价也水涨船高，98年开盘的商品房---南都德家当时每平米是2800元，4年后与它一河之隔的经济适用房佳丽新苑的价格已经超出了许多。有关专家指出：随着杭州将土地拍卖和招投标列为地方法规，拆迁安置的市场化以及城市化的推进，杭州的房价很难降下来，如何给百姓提供物美价廉的房子，仍将是杭州楼市面临的问题。

　　主持人：人们都在说杭州这两年房地产的价格攀升得非常快，所以很多人都说杭州地区的地价涨得太快了。但业内人士表示：房地产价格还会稳步的攀升，您看现在成本很高，利润空间比较小，对这样一个现象赵博士您怎么来理解？

　　赵晓：很多的乡镇企业家是所谓的离土不离乡，城市化的进一步过程，使得城市的发展更偏向于一些大城市，所以他们会搬到大城市来，大城市的房价会涨得更快一些。但这个问题在什么地方呢？就是说如果房价涨得太快，这个城市的成本上升非常快，会出现一个问题，就是杭州市没有竞争力。很多比如说打工仔、打工妹，他就没法在这个城市生活。

　　顾云昌：浙江楼之所以出现这个有一个问题就是许多投资者进入市场买房子，温州人、台州人这些人首先带动楼市上升的，温州购房团跑到杭州去买房，一个团一个团的买，一栋楼一栋楼的买，温州人赚了钱我也开始买，向银行借钱自己贷款买房，造成了一批投资客。投资这种炒房的人也容易产生市场供不应求的另一种情况，他这个需求不是真正的实际需求，而是一种虚拟需求，造成了楼价的往上升，这是应该引起注意的。

　　主持人：不仅在东部地区，北京的房地产业目前的表现在全国同样很有代表性。说起楼价，不能不说到北京，均价每平方米4570元是全国房价平均值的两倍多，可是2003年1月9日，北京市统计局的数据显示，2002年房价比2001年平均售价降了780.6元，同时作为京城房地产价格晴雨表的伟业指数，也预测今年北京房价价格是趋降，于是北京房价的涨跌就成了一个悬念。

　　从2002年下半年以来，一向是铺天盖地的房地产广告开始了悄然隐退，而以往从不出手的经济适用房项目却大手笔的走上了版面，排大队买经济实用房绝对不是新闻。

　　寰宇信达行地产顾问公司总裁邓智仁：经济适用房和商铺2003年需求要涨。

　　今典集团董事长张宝全：5000元的项目多了，8000元的项目少了，平均房价必然下降，2003年这种态势会继续持续。

　　中房集团总裁孟晓苏：房屋的品质在提高，越盖越好，现在有高科技加进去，今后还要加上精装修，看起来房价是在提高。

　　走访中,开发商们坦言如今只是微利可图，北京很多项目的税收占到开发盈利50%以上，营销费用大都在8-10%，净利润大都在10%以下，有的还只是赚个吆喝，要想真正把房价降下来，房地产商们自己说了不算。有人预言，面对这种微利甚至无利的局面，北京现有的4000多家房地产企业，今年将有30%被淘汰或整合。

　　今典集团董事长张宝全：对于企业而言今年是专业化淘汰的一年。

　　寰宇信达行地产顾问公司总裁邓智仁：2001年底高峰期间买下土地的，我相信到2003年、2004年推出来的时候可能要赔钱。

　　主持人：其实北京的房地产市场情况，在全国确实具有特殊性。在北京市场里，八千多块钱以上的高档房也有排队购买的现象，四五千块钱的中档房也有人排队购买，而两三千块钱的经济适用房，这种低价格的房子，也会出现连夜排队购买的情况。那么为什么在这个市场里会有这么多丰富多彩的现象？

　　顾云昌：我跟踪一百个楼盘，高档、中档、中低档都跟踪，跟踪以后这一年当中变化多少，是一个指数，指数是去年北京市0.3%，说明北京的房价去年是走稳的增加了0.3%，比全国价格还要低。这说明什么呢？说明北京市的供求关系比全国要合理，北京供大于求比全国要严重一点，我是纯粹从供求关系来看。现在北京市场会出现什么问题？政府部门、开发商和投资者去年就意识到了，就是结构性的过剩，现在北京市场出现的问题就是中高档价位的房子偏多，中低档的偏少，在这样的情况下，如果大家加大中低档的供应那么这个市场就会可持续的发展。

　　主持人：建设部以及一些主管部门现在提出要把2003年建设成房地产业的理性之年，同时提出要加强对房地产市场的宏观调控力度。那么顾秘书长，政府有关部门究竟如何来规范这个市场，怎么来调控这个市场？

　　顾云昌：据我观测，恐怕国家部门也会从以下几个部门进行调控：一是加强对土地供应的宏观调控，比如说有些地方，房地产供应加大了，土地供应方面应该收量，如果供不应求的地方土地要放量，土地的调控非常重要，这是一个源头；第二，就是金融部门，为了防止房地产一旦出现问题，对金融的影响，当然还有重要的问题就是加强加大经济型住房的开发。因为从目前来看，中国的市场存在结构性问题，如何把结构性调整得更好一点，使更多的中等收入家庭能够进入市场卖房子，或者再加大开放二级市场，使中低收入家庭也能进入市场买房子，我感觉一方面，住宅作为新的经济紧张点，作为拉动内需的一个热点，这个作用千万不能轻视了。

　　赵晓：我认为理性的发展为两个层面：一个叫做理性的支持；另二个叫理性的规范。我们不可设想，如果住房的开放和投资，高达30%的增长速度，如果掉了一半，我们的GDP会是什么样子，所以我觉得谈理性的发展，发展是硬道理是最重要的。我们的各个部门应该尽量的使它仍然保持一个比如说30%的增长速度，但是这种30%的增长速度又是在更加健康和规范的基础上形成的，如果说你规范了，但是房地产的投资增长刚刚开始启动势头又下来的，我不认为这是理性的。

　　主持人：在今天的中国房地产市场上，全国各地的开发商们携巨资和成熟的理念、策略，在北京、天津、上海、成都、重庆等等大城市安营扎寨，大批中介、物业公司也在这个市场上相继抢滩。面对市场的大变化，有人就开发商下一步的比拼重点将集中在房地产的性能价位比上。