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信托产品分析报告之二：新上海国际大厦项目资金信托
产品规模：2.3亿元
资金投向：新上海国际大厦
预期收益率：4%
产品优势：信托收益每年支付；有超过信托规模一倍的实物抵押
可能存在的风险：贷款利率变化；信托资金的流动性
文本刊记者/佟琳
与爱建信托的市政基础设施项目不同，上海国投推出的第一个产品便瞄准了目前上海火热的房地产市场，以“第一个房地产信托”同样领了行业之先。本次信托产品的规模达到2.3亿元，将用于新上海国际大厦的贷款项目，7月28日，上海国投推介新上海国际大厦项目信托资金的第一天，公司门口便排起了蜿蜒的长队。
上海国托将这个信托产品的预期年收益率定在了4%，比爱建信托的预期收益整整少了一个百分点，但它也有着自己的优势：一是信托收益每年支付，从而保证了信托资产的及时回收；二是新上海国际大厦目前超过4.6亿元的房产抵押。超过信托规模一倍的实物抵押使得本次信托产品的风险降到了最低，也就是说，除非三年后房地产的价格在此基础上跌掉一半，本次信托项目有足够的能力到期还本付息。
由于信托资金用来为新上海国际大厦提供贷款，本次信托产品的收益计算也要相对显得简单。对于这个产品，上海国投市场发展部的工作人员形象描述为：“帮客户将存款利率转化为了贷款利率”。将投资者手里的资金集中起来，作为3年长期贷款提供给新上海国际大厦，信托贷款利率就是目前的长期贷款利率5.49%，扣除掉行内通行的1%管理费用，再扣掉信托过程中产生的其他费用，预期中的4%收益率就得到了。
于是，分析信托合同，投资者所需担负的风险主要有二：一是信托资金能否顺利贷出；二是新上海国际大厦能否有足够现金流来偿付信托资产；三是贷款利率下跌将影响预期收益。
根据记者了解，早在新上海国际大厦建设时，上海国投已经将2.3亿元贷了出去，现在只是用信托资金将原有资金置换出来而已。这样，上海国投盘活了资金，获取了信托管理费，而投资者则可以获得高于存款利率近3个百分点的贷款利率，双方皆大欢喜。
信托资产的预期收益，主要来自新上海国际大厦的租金收入。对此，上海国投市场发展部经理金志表示，他们对新上海国际大厦的财务状况已经做过精确的预算，认为它有足够的能力偿付5.49的贷款利率。“新上海国际大厦位于陆家嘴金融贸易区的中心地带，所处位置优越，交通便捷，目前的出租率已经达到95%，很多租户已经签定了长期出租合同，未来三年租金收入比较稳定，”上金志谨慎地告诉记者。“而且即使它没有偿还能力，我们有目前价值超过4.6亿的房产标的抵押，我们可以拿去拍卖用获得的资金来还本付息。2.3亿的信托总额，4.6亿的抵押标的，中间的风险应该是很小的。”作为信托行业的专家和先行者，金志对自己的产品有足够的信心。
而贷款利率的升降无疑是影响这个房地产信托产品的重要因素。在上海国投的信托计划里明确规定，信托贷款利率为中国人民银行的三年期固定资产贷款利率，每年根据中国人民银行的规定进行调整。那么，怎样的调整幅度才会直接影响信托的预期收益？
信托公司的管理费用成了利率影响的缓冲地带。根据信托计划，上海国投的管理费用作如下收取：
超过5%部分另外提取超额收益的50%作为管理费，超过4%部分为管理费，年收益率在4%范围内免管理费。
这也就是说，在其他费用不变的情况下，当利率下降小于1个百分点时，信托收益可能会相应下降，但这不会影响到你的预期收益，影响的只是信托公司的管理费用而已。同样的道理，当利率上升不足1个百分点时，所带来的收益全部归信托公司所有，而只有当利率上升1个百分点以上时，委托人才可以提取超额收益的50%。
而无论是爱建信托的外环隧道项目还是上海国投的房地产信托项目，投资者无法忽视的另外一个风险就是信托资金的流动性。尽管每家信托公司都在信托计划里称自己的产品具有“良好的流动性”，但在业务实践中，信托资金或者说信托合同的转让是以找到“下家”为前提的，但“下家”究竟怎么找，信托公司只是说做好必要的联系措施，并没有相应的方便有效的办法出台，而信托资金的继承、抵押等问题更是没有提上议事日程。因此投资者用于信托的资金也需要经过仔细的思量，毕竟，现在股市低迷只是暂时的，万一哪天行情大涨你想转移资金时，谁来充当你的“下家”呢?
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