□孙永梅

　　自4月上海8家银行对个人住房贷款中提前还贷收取一定比例违约金的消息公开后，在社会各界引起强烈反响，并得到央行的高度重视，央行就此已做了大量调研工作，据说很快就会出台一个“提前还贷收取违约金”的补充规定或实施细则。看来，提前还贷收取违约金势在必行。

　　提前还贷的潜在诱因是什么？

　　复旦大学经济学院博士王尧基认为，特殊的收入结构是使得个人住房贷款者提前还贷的潜在诱因之一。目前，在人们的固定收入之外，存在较大一块来自第二职业或投资活动等的非固定收入。由于我国收入分配上的畸形结构，即使是在相当一部分工薪阶层中，非固定收入也占有一个相当重要的部分，而相对固定的工资收入往往成为仅能维持基本家庭生活的“津贴”。银行在发放按揭贷款时，一般都只是根据固定工资的某种比例来规定贷款额和每月还款额度的。按揭贷款者的非固定收入会不断累积，而且在物价稳定时期工资的上涨部分也会累积起来，从而使提前还贷从经济方面具有了可能性。

　　王尧基认为，有不少消费者首先出于早日“拥有属于自己的家”的心理而选择了贷款买房，但由于对未来预期的不确定性，如担心今后失业、生病等，为减轻心理压力，更容易受到“无债一身轻”观念的影响。即使从经济上考虑并不合算，也有可能选择提前还贷。经过连续多次降息后，贷款利率已较以前降低了许多，短期内再降息的可能性不大，这使贷款者感到近期提前还款很合算。

　　提前还贷违约了吗？

　　提前还贷违约与否，在法律上判断的依据主要是《合同法》。上海外贸学院邓旭表示，银行的做法违反了我国《合同法》第208条，剥夺了借款人的选择权。借款人提前还款是正当权利，不属于违约行为。对《合同法》第208条的理解，复旦大学法学院教授段匡持相同看法。段匡认为，《合同法》第208条在法律上给予借款人提前还款的选择权。《合同法》第71条明确，“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”

　　段匡称，借款人实际享有两项权利，一是获得贷款，二是提前还贷。提前还款是受法律保护的选择权，而银行提供的含违约条款的合同剥夺了消费者的选择权。

　　从实际状况来考察。银行系统在此之前并不拒绝提前送上门的“银子”。人民银行深圳市中心支行1998年颁发的《深圳市个人住房担保贷款管理试行办法》明确规定：“借款人要求提前归还贷款的，应提前一个月向贷款人提出申请，按贷款人确定的提前还款日归还贷款剩余本金。贷款人不得对提前还款计收罚金。”

　　银行损失了多少利息？

　　一位农行人士表示，目前很多人对于损失的理解比较狭隘，只认为买房人还不了款才会对银行造成损失，但其实不然。该赚到的利息没有赚到，对银行来说也是一种损失。如果大笔银行贷款提前蜂拥而至，银行一下又无法将其运用出去，对银行的预期收益将会产生不小的影响。据介绍，国际商业银行对提前还贷者收取一定比例的违约金较为普遍。在香港，一年内提前还贷的，将收取全部利息的40%的违约金，2年内提前还贷的收取30%，3年内的收取20%。

　　建行广东省分行是在全国率先开办个人住房信贷业务的银行，该行自1990年开始至今年4月，已累计发放个人住房贷款470亿元，但该行的贷款购房者中提前还贷的事时有发生。由于过去银行没有完全向商业银行转轨，加上为了扩大市场占有率等原因，该行从未收取提前还贷者的违约金。但随着业务的不断增长，提前还贷者的增加，他们已感到后果的严重。仅今年1月至4月，该行在广州地区收回的正常还款有9.7亿元，其中提前还款5.2亿元，占了53.8%。据测算，今年建行因房贷户提前还贷而减少利息收入将达1亿多元。

　　提前还贷究竟合不合算？

　　2000年年底，李先生向银行借取26万元10年期贷款后买了一套房，之后他每月向银行还款2800元。今年年初，他决定提前还银行10万元贷款。在向银行提出申请一个月后，他变更了贷款合同，现在的月还款额降到了现在的1600元。李先生算了一笔账，通过提前还银行10万元贷款，他节省了约3万元利息。

　　提前还贷能为买房人节省不少利息支出，尤其是贷款头几年里。购房人在还款前一些年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息相应也高，到了后一些年中，随着本金基数的减少，利息亦会逐步减少。但这样一来，对于想到时候一次结清剩余贷款的人来说就有些不划算了，因为那时利息的比重已经很小了。

　　提前还贷的还有一种情况是缩短贷款期限。如张小姐借了银行10年贷款买房，一年之后她决定提前还贷，将还款期限缩短为5年。据建行有关人士介绍，目前建行可以办理此项业务。买房人只需向银行提出申请，经审核同意后，变更贷款合同就可以了。但需要提醒买房人的是，贷款期限缩短了但贷款利率仍按原利率计算。以张小姐为例，尽管她将贷款期限缩短为5年，但仍按10年的贷款利率计息。

　　银行界资深人士认为，提前还款的方法还有好多种，比如协商变更还款期限。总之，贷款者要算两笔账：一笔账是因提前还款而少付的利息；一笔账是提前还款的违约金。如果提前还款少付的利息比违约金要多，就可以选择提前还款。

　　用发展观点看待问题

　　个人住房消费信贷是这几年才在中国兴起的事情，而在国外已有上百年的历史，它们不仅有一套严格的管理办法，而且住房按揭市场相当成熟。一般来说，银行都会将其持有的住房抵押贷款债权打包推向资本市场进行融资，这个过程称为住房抵押贷款证券化。如果人们提前还贷，债权的合约将要重新安排，此时银行要收取违约金。可见，只要中国没有实行住房抵押贷款证券化，就难以往国际惯例上靠拢。

　　本来，中国人就不喜欢提前消费，这几年好不容易才逐步改变了观念。资料显示，1997年底，全国消费信贷规模仅有172亿元，而2001年末，消费信贷余额为6990亿元(其中80%为按揭贷款)，4年间增长了40倍，消费信贷占各项贷款的比例也由不足0.3%上升到6%。因此，社会各方对消费信贷应重在“放水养鱼”。

　　(作者单位：山东省烟台市第二职业中专)

　　《市场报》(2002年06月14日第十版)

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