今年以来，国内媒体对美国房地产的报道篇幅在不断增加。尽管国人对中投投资美国房利美和房地美债券巨额损失的口诛笔伐还不绝于耳，“投资美国买房”已悄然成为大家热议的话题。美国不是还在经历经济危机吗？美国的房地产市场真的复苏了吗？

　　先看一组数据：标准普尔Case-Shiller房地产二月的最新指数，创六年多来最大月度增幅。20个大城市发布了与去年同比的数据，所有城市房屋价格录得增长。其中凤凰城的增幅最大达23.2%，洛杉矶增长12.1%，圣地亚哥增长9.8%，旧金山增长17.5%。美国四大房地产上市公司(营建商)LEN、TO L、D H I、KBH在过去52周内的涨幅普遍在150%-200%之间。美国房地产最重要的上游产业，木材行业龙头公司PC L在过去52周上涨约30%；加拿大最大的出口美国林业公司W FT上涨约100%。

　　笔者个人预测：美国的房地产市场真的复苏了，而且是长周期的复苏，虽然过程中可能会有些阶段性的反复。理由如下：

　　首先，美国经过前一轮的“次贷危机”后，房地产市场洗牌较为彻底，许多不具备购房条件、因为优惠的银行贷款条件而加入买房大军的低收入家庭被洗牌，整个行业的风险因素基本排除。

　　其次，美国的银行机构“去杠杆化”基本结束，金融机构借贷意愿增强，大量资金经过评估风险后，愿意重新介入按揭业务。

　　此外，美国实体经济经营业绩迅速好转。美国股市三大指数全部创历史新高，财富效应明显。购房者普遍对未来经济前景有信心。展望全球，美元走强的预期增加，欧洲内部的混乱局面持续发酵，尤其近期避税小国塞浦路斯的突发危机，欧洲避险资金最终还是确认美国是优中之选。近邻加拿大经济受金融危机的影响相对较小，抄底资金也不断涌入。

　　最后，以中国为代表的来自全球新移民购买力的推动。中国因素已成为美国房地产市场的一大热点。据统计，2012年美国来自中国大陆的购房资金高达90亿美金，仅低于近邻加拿大名列第二。尽管如此，依据笔者的分析，来自大陆的资金对美国房地产行业的贡献还远远被低估。一方面，作为外来移民，中国购房者多数情况下不能利用到美国的银行按揭支持，以付全款为主。利用到银行按揭的，首付也很难低过50%，所以即使只有90亿美金，但是对美国经济注入的现金规模也是很大的。另一方面，来自于加拿大的购房者中，背后闪烁中国资金的也不在少数。再加上来自香港的资金，华资在美国海外购房资金中具有举足轻重的地位，而且力量在逐渐加强。尤其中国国内的一轮轮房地产调控政策，更造成近期华人在美国买房新的“井喷”局面，笔者身边的朋友都感受到来自国内强大的热潮。

　　在过去的几年中，中美这两个世界前两大经济体的房地产市场呈现出不同的走势：中国房地产市场在政府的调控政策下一路高歌猛进，房地产投资者在“持续不断的恐怖中”享受着收益的盛宴；美国房地产则在经历了4年的持续下跌后，从去年开始转头向上。如果说未来美国房地产会成为全球各种避险资金的“蓄水池”的话，中国这个“水龙头”无疑会是流量最大的那个。

　　房子本质上都有两个属性，投资属性(价值)和居住属性(使用价值)。只是不同国家由于国情、政策和文化的不同，造成某一个属性突出。国人买房强调投资性，抗通胀，看重房子的投资属性，房地产更多反映货币政策；美国以自住需求为主，强调居住属性，更多反映实体经济。所以，国人熟悉的买套房子空在那里等升值的路数，老美看起来会觉得是件很奇怪的事情———如果你买几套空在那里，邻居会投诉的，说不定都能把警察招来。

　　目前，美国媒体对中国房地产的认识焦点是：CBS制作的专题片——— 中国房地产泡沫大破灭，高调宣扬遍布全中国的“鬼城”，那画面让每一个熟悉了解中国情况的人都感到可笑。反过来，国人对美国房地产的认识焦点也被舆论成功地引导为：美国现在经济一团糟，复苏乏力，尽是“底特律500美金买房子”的滑稽画面。相互间缺乏客观深入的认知是投资者所要面对的最大问题。因此在此奉劝：投资者本应客观分析，理性判断，不要让浮云遮挡。

　　谷古股(旅居北美职业投资人，从业逾20年)