请到美国抄底(2)

　　“私募基金急催回款”

　　2007年，在美联储接连加息之下，美国房地产市场的泡沫率先破裂，全面引爆次级债危机。

　　Brent Barke效力的EM是全美第二大翻新建筑公司，主要在北美开发房产，是全美第二大“翻新改造”业务开发商，偶尔也开发新项目。主营业务就是翻新中心区旧楼房并出售，有点类似于中国的“旧城改造”。“在美国有很多这样的翻新改造旧房屋的开发商。”Brent Barke说。

　　中国房地产同行采用全程开发模式，一家开发企业囊括了融资、开发和销售，资金主要来自银行贷款，EM公司和美国的大多数开发商采取的是欧美模式，开发商只负责寻找、建设和销售项目，融资则大多由机构来完成。这些机构投资者包括组合基金和一些金融财团的私募基金，以及一些专业的房地产基金，或者有钱的个人，而银行参与提供其中的1／3的资金为债权融资，在开发层面上参与较少。

　　“他们寻找值得信赖的开发商合作，分享项目的股权，获得机构支持后，开发商就可以买项目并且开始开发，形成真正的产业链的分工合作。”BrentBarke说。

　　EM公司创办17年，和一批机构投资者有很长历史的合作伙伴关系。“一般拿出50%左右的股份和他们分享。”依靠机构投资者的供血，EM 17年来在全美开发了500多个地产项目，主要集中在美国西南部。给投资者的收益回报也一直不错。尤其是9·11之后的几年，美联储一再降息外资进入美国的房地产和金融市场，全美房价迅速飙高，洛杉矶等几个西海岸城市房价上涨速度连续几年超过40%。EM和投资者们都获得了丰厚的收益。

　　但次按危机的袭来，打乱了这个令人愉快的链条的运转节奏。

　　Brent Barke是1991年参与EM公司创业的元老，亲历了公司业务的黄金时代。而如今，次按风暴扫荡一切，成千上万的按揭购房人失去了他们的住房。Brent从报纸上得知，全美正常每年1600万套的销售量，而去年只有1400万套。

　　Brent Barke感受到他主管营销之下的不少房屋项目，特别是赌城拉斯维加斯、亚利桑那州、洛杉矶的房价暴跌，EM在当地一些项目销售放缓，资金链的转动慢了下来。

　　“开发回款的压力每天都在增加。”Brent Barke说，原本一些在房价暴涨时期预定2年就能回收投资的项目，现在要延长到3年。机构投资者的钱是向市场募集的，有严格的回款期限。“基金经理们要向投资者交成绩单，他们受到了赎回的压力，传导给我们的压力也增加了。”