中东投资者3亿欧元倾注欧洲楼市 最青睐英国

　　中东投资者3亿欧元倾注欧洲楼市

　　Himal Vohora Michael Bech

　　2007年，中东投资者向欧洲楼市注资超过3亿欧元，这笔钱款中很大部分投资在符合伊斯兰教义的项目中。其中英国依旧是最受欢迎的投资热土，其投资项目价值已经达到1.4亿欧元，在2000年至2006年之间翻了三倍。在整个英国商业楼市的外资资金当中，中东平均占据了高达10%的份额。

　　这波投资浪潮的主要支撑者是伊斯兰银行业和金融机构，估值超过7400亿欧元，其中地产占据了很大份额，而且还在持续增长。

　　与伊斯兰教义兼容的投资有一个最显著的特性，那就是不允许有任何利息，因此中东投资者偏好股本融资而不是债务融资。他们也积极促进以股票和资产为本的投资，据英国皇家特许测量师学会（RICS）调查，Ljara是最受欢迎的财务结构，得到了90%的受访者支持（2005年的数字是54%）。

　　中东投资者历来只关注成熟市场的甲级资产。就眼下债券市场的种种问题和地产市场的普遍衰退侵袭欧洲的形势来看，这着实是精明之举，因为相比大势已去的次级市场，一级资产不易流失；而且比起其他投资市场，租金回报也相对稳定。不过，手段非凡的中东投资者已经在最近几个月很快适应了更为复杂的信贷环境，他们重整了部分资产来丰富资产结构。

　　中东投资者主要投资在成熟的欧洲东部和西部市场，其中英国市场占据了52％的投资份额。不过近来也出现了一些投资新兴市场的苗头，比如中欧和东欧。法国和德国也有众多的穆斯林人口，具潜在的投资价值。只是比起与伊斯兰教义兼容的英国市场，这些市场显得不够灵活。同时，越来越多的投资者也开始将注意力东移，如印度、中国香港、新加坡和中国内地，或者放眼南部如埃及、摩洛哥、突尼斯及南非等市场。

　　中东投资者一直偏好投资在工业和物流物业，因为它们利于股票选择，而且易获董事会批准投资。看来这两个行业会继续被看好，但以交易量计算，写字楼、商铺和休闲地产更容易被高调收购。最近，中东投资团体也开始像其他投资者一样关注起另类资产，比如医疗护理物业。

　　展望将来，我们认为中东投资者将继续在欧洲楼市扮演重要角色。飙升的油价换来膨胀的现金账户，也在巴林、科威特、阿曼、卡塔尔、沙特阿拉伯和阿拉伯联合酋长国六个海合会（Gulf Cooperation Council）国家的银行之间产生了大规模的现金流动。这种流动的显著影响是，私营机构的存款在2005年和2006年分别上涨了680亿和905亿欧元。几乎所有的款项又循回成了贷款，主要用于投资房产市场。

　　近期的交易证实中东投资者在国际舞台日渐活跃。在2007年9月，迪拜交易所（Borse Dubai）收购了伦敦证券交易所（LSE）28%的股份和纳斯达克（Nasdaq）20% 的股份，而卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority）则掌控了伦敦证券交易所20%的股份和斯德哥尔摩期权交易所（OMX）10%的股权。

　　目前市场依旧高度分散，不过与伊斯兰教义兼容的金融投资对全球16亿穆斯林人口有着越来越大的吸引力，毫无疑问，伊斯兰的融资系统将与教义兼容，独立于西方计息的银行系统发展成一套独立的体系。

　　英国巨大的财政管理能力、专业人才和政府对于兼容伊斯兰教产品的支持使得伦敦逐渐成为穆斯林全球金融中心。RICS的调查显示，伦敦是最好的经商之地——从政治、法律和制度结构以及专业程度上来看都是如此。不过伦敦也面临竞争，马来西亚、巴林和迪拜也在提升资历争做伊斯兰金融中心。

　　（Himal Vohora系DTZ戴德梁行英国公司高级投资分析师，Michael Bech系DTZ戴德梁行英国公司资本市场分析师）