美国样本：可怕的楼市断裂声

　　杨小舟

　　底特律的房地产市场一片混乱，混乱到即便是房产中介都不否认。“市场非常、非常差，”在郊外拥有一处房屋的杰尼佛·韦特哀叹道，“简直是糟透了。”

　　一向是底特律反面的圣迭戈，房价也在下跌，不过跌得还没那么惨。“的确，这是个麻烦重重的市场，但还不算糟糕。”房产中介莱昂娜·克莱恩辩解说。

　　态度不同的原因其实很简单。在底特律这样的大城市，过去房价11%的跌幅只不过是汽车工业不景气导致本地经济下滑的又一个征兆。而在圣迭戈，7.3%的跌幅归功于那里的蓝天碧海，圣迭戈就业形势也还不错。然而现在，“房地产市场正在拖累经济的其他部分。”圣迭戈大学经济学家艾伦·金说。

　　同样的情况还出现在洛杉矶、旧金山、菲尼克斯、拉斯维加斯、迈阿密、华盛顿、纽约和佛罗里达的坦帕这些

房价在2006年暴涨的大城市和地区。截至今年6月，美国全国房价在过去12个月内下跌了3.2%，而美国经济增长1.9%。

　　经济学家现在开始担忧，

房地产暴跌可能会将经济抛向衰退。

　　“就业报告显示消极状况，这并不意味着经济衰退就开始了。”经济周期研究所的莱可斯曼·阿丘杉说。但是风险的确存在，阿丘杉认为，如果贷款市场无法冷却下来，情况会更糟。如果从现在开始的一个月里，一个有良好信用的贷款者仍然不能拿到合理利率的抵押贷款，经济衰退就非常可能发生。

　　市场体系开始崩溃

　　上世纪90年代末，美国的个人住房拥有率较低。美国政府利用低利率及减税政策，鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国的一波房地产大涨。

　　这几年，持续的利率下降是支持美国房地产持续繁荣的重要因素。从2000年下半年开始，美联储的货币政策从加息周期转变为减息周期。低利率政策使美国有一个十分宽松的金融环境，成为推动美国房地产市场繁荣的动力。从2001年1月到2006年房地产市场达到顶峰时，所创造的就业新岗位占全美新岗位的46%。现在，繁荣不再的主要原因是，在圣迭戈，两位数的年增长率让大多数中等收入购房者望房兴叹。于是各金融机构向贷款者提供更宽松的借贷标准和灵活性很高的的贷款(零首付、回赠率等等)，让贷款买房的人相信，只有房价继续上扬，他们才能够以高价售出或者能够以房养房。而当房价去年停止增长的时候，这个体系开始崩溃。

　　房地产市场的低迷还将持续一段时间。“在隧道的尽头谈论灯光还为时过早。”美国高频率经济研究所首席经济学家艾兰·谢菲得森说。谢菲得森是2005年就预警楼市危机的几个人之一。现在，他认为大量未售楼盘将会导致建筑工程减少、工人失业等等后果。“我不想称其为无尽的循环，因为它会结束的，”他说，“但不是不久以后。”

　　不再是区域问题

　　以前，在谈到萧条话题时，地产商们的回答都是经典套路：“人们的购房需求特点是区域性的，不是全国性的。”诚然，在一些地方，房价平稳没有飙升，现在也自然没有跌落，比如西雅图和波特兰、达拉斯和夏洛特等地。

　　但在这次房价风波中，许多大都市都未能幸免于难。当次贷成为一个全国性问题的时候，地产商们就不能安坐于“区域性”理论之上了。而且现在看来这不仅是美国一个国家的问题，欧洲、

澳大利亚、南非的房价都在飙升。而在“升潮”潮头的两个国家：英国和澳大利亚就曾经历了2004和2005年的房地产市场衰退，当然，现在都已经过去了。从他们的经验看，美国的这次地产风波也有可能很快平复。这也说明一个规律：全球性的涨价只能以全球性的跌价结束。

　　趁跌价买房子

　　经济学家罗伯特·席勒承认目前海边的地产仍旧是物以稀为贵，但他接着指出，“虽然人们不能再在海边开辟什么新土地，但我们可以向垂直空间发展。”

　　这种海边的“垂直发展”，在佛罗里达房地产的起起伏伏中扮演了重要角色。在大迈阿密地区，目前有4万个居住单元正在修建。

　　地产咨询师刘易斯·古德金认为，这些“库存”需要大概五至七年才能被完全消化。相应地，这就为当地的房地、建筑等相关产业带来历时五至七年的负面影响。接下来的巨大考验就是，美国的经济运行能否保持这样长时间的平稳发展以承受这种巨大压力而不兴风波。现在看起来局势不妙，但仍旧有许多变数：比如联邦利率政策、国会的紧急援助以及世界经济的涨落。

　　避开“是否会带来经济衰退”这个问题不谈，飙升后的市场落潮也给一些人带来了好处，显然有一些人可以买得起房子了。约翰·塔托夫妇终于在圣迭戈买到了一所房子。31岁的塔托是一位临床心理医生，“数年前我们就想买栋房子，但那时候实在是太贵了。我们参加了三处不同房产的竞标，但好像每次总是不够价钱。”8月份，他们终于以40.5万美元的价格买下了一栋被抵押卖出的房子，这比他们三年前的计划开销甚至还要低一些。

　　如果这真的是如席勒所预言的又一次房价的“非理性繁荣”，那么，在对应的“非理性衰退”阶段，我们就可以“捡拾”到自己心仪已久的房子了。