日本市场再遇寒冬

　　新华网东京12月28日电 (记者 刘浩远) 房地产市场动向可以说是日本经济景气的晴雨表。美国次贷危机以及随后爆发的全球性金融危机，不仅导致日本经济出现衰退，也使刚刚有所好转的日本房地产市场再次遭遇寒冬。

　　日本民间调查机构不动产研究所公布的调查结果表明，今年11月份，日本首都圈住宅销量同比下

　　降14.9%，连续15个月低于上年同期水平。1月至11月累计住宅销售量约3.7万套，预计全年销量为4.2万套，比2007年减少约三成。日本另一大都市圈近畿圈的住宅销量也在大幅下降，11月份仅销售住宅1716套，同比减少20.7%，预计全年销量将比上年减少两成左右。

　　在住宅销量持续下降的情况下，日本新建住宅开工量和新建住宅供应量也在低位徘徊。据日本国土交通省公布的数据，经季节调整后按年率换算日本全国住宅开工量从4月份的115.2万套下降到10月份的102.7万套。同期，首都圈的新建住宅供应量月均仅为3600套左右，但是首都圈和近畿圈积压代售住宅量合计高达3万套。

　　次贷危机爆发后，欧美房地产基金撤离日本市场，对日本房市造成较大打击。在上市的房地产投资信托交易市场，去年5月份外国投资者买超607亿日元(1美元约合90日元)，到今年6月份转为卖超380亿日元，至今一直处于卖超状态。

　　房地产市场需求低迷，也使日本住宅用地价格加速下跌，商业用地价格由升转降。据日本国土交通省公布的日本全国地价调查结果，今年上半年，日本全国商业用地平均价格同比下降0.8%，这是自去年同期商业用地价格时隔16年首次出现上升后，再次转为下跌；全国住宅用地平均价格同比跌幅扩大到1.2%，连续17年出现下降。

　　与此同时，房地产行业的倒闭企业数量也在急剧增加。今年4月至11月，共有304家房地产企业倒闭，数量同比增加22.1%。导致房地产企业倒闭的原因除市场不景气外，还包括资金借贷困难。据日本帝国数据库的调查结果，在房地产行业约有25%的企业难以从银行获得所需资金，在倒闭的企业中约有四成多是因为贷不到款而倒闭。

　　房地产市场的不景气状况及其对日本经济社会的影响，已引起日本政府的高度重视。在日本政府最新出台的一揽子紧急经济对策中，也把刺激房地产市场作为一项重要内容。根据该对策，日本政府将对大型都市地产开发商给予总额110亿日元的援助。同时，日本政府还通过扩大住房贷款减税额度和向中小房地产企业提供低息贷款等方式激活房地产市场。

　　日本政府的紧急对策能否奏效还有待进一步观察。不过，日本不动产经济研究所公布的最新预测报告认为，在全球金融市场动荡不安的情况下，企业筹资困难的状况还将继续，2009年日本房地产市场的不景气状况难有大改观。

　　巴西政府鼓励中低收入人群购房

　　新华网巴西利亚12月27日电 (记者 赵焱) 巴西虽然是个土地资源丰富的国家，但由于贫富分化较大，无房户人口比例较高。近年来，随着经济好转，巴西政府陆续出台了一些针对中低收入人群购买房产的激励措施，巴西人购买自有住房的热情开始上升。

　　巴西目前有人口1.9亿，城市化水平较高，超过80%的人口

　　生活在城市。据估计，巴西全国住房缺口达800万套，其中92%来自低收入群体。但是长期以来，由于贷款利率居高不下，而且法律规定还贷比例不得超过月收入的20%，因此巴西人很难以按揭贷款方式购买住房，相当多的巴西人因而被迫选择租房。

　　2002年以来，随着巴西经济好转，巴西人投资住房的热情也逐渐高涨，目前住房信贷已经占到国民生产总值的5%，但是跟墨西哥(9%)和智利(13%)相比仍有相当差距，预计未来5年到10年间，这个比例将增加一倍。业内人士认为，巴西高端住宅的数量已经接近饱和，但是小户型住房的需求则在日益加大。

　　一般巴西人对于住房消费比较理性，大多是刚参加工作时租房，经过约5年时间，开始购买一室一厅的小户型，然后再扩大为两室一厅或三室一厅。根据这种需求趋势，巴西开发商建房时，小区多数是按30%一室一厅(30多平方米)，40%两室一厅(64平方米)，20%三室一厅(100平方米)和10%四室两厅(180—200平方米)的比例来建造。

　　为了鼓励中低收入家庭购房，巴西银行采取了降低贷款利率、延长贷款年限等措施；同时政府推出了福利房建设和优惠贷款等措施。在专门针对中低收入群体的优惠贷款机制中有住房贷款计划(PAR)和巴西储蓄和信贷机制(SBPE)等，此外购买总价不到35万雷亚尔(约合15万美元)的住房，购房者可以申请工作年限担保基金(FGTS)的优惠贷款。其中PAR在最近5年中已经资助修建24万套住房，全部面向中低收入群体销售。

　　由于全球金融危机导致信贷紧缩，为了方便公务员购房，巴西政府今年11月17日开始发放公务员住房特别贷款，两家国有银行共提供约36.36亿美元的低息贷款，还款期最多为30年。

　　此外，金融危机爆发后二手房开始吸引更多投资者。业内人士解释说，在危机时期，住房投资并没有从人们生活中消失，很多人为了寻求更安全的投资渠道而选择二手房市场。因此，随着新房价格的不断攀升和其他金融投资的高风险，二手房市场的投资将逐渐增加。