见习记者 旷野

　　“紧随次贷，美国市场的优质房贷也受到了波及，并随着市场环境恶化在继续发展。如果楼市的不景气继续，房价跌幅更大，优质房贷的违约率也值得警惕。”7月28日，某国际信用评级机构的金融机构评级分析师向本报记者指出。

　　房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的主要业务就是购买优质房贷后打包出售，一旦优质房贷的违约率急剧上升，两家公司将不得不承受更巨大的损失。

　　尽管纽约时间7月26日，美国国会已经正式将房利美和房地美置于财政部的保护伞下，然而，危机并没有完全解除。

　　难保“两房”债券降级

　　7月26日，美国国会正式授权财政部长保尔森对这两家房贷公司施以援手。

　　该项议案支持财政部动用政府资金去插手房利美和房地美的相关事务，目的只有一个即确保两家公司不会关门倒闭。具体施救手段则肯定了早前保尔森提出的方案，既可以直接向两家公司提供信贷额度，还可以通过购买其公司股票来帮助公司补充资本金。

　　欧洲某投行中国区的一位高管评论道：“此举只能维持美国住房抵押贷款债券(MBS)市场的流动性，使该债券市场不会像次级债衍生品一样完全冻结，却不能保证房利美和房地美发行的债券不被降级，更不能彻底挽救两家公司的股票价格。”

　　为适应财政部拯救两家公司的资金需要，国会还将国家借款的上限调高了8000亿美元，目前财政部拥有最高10.6万亿美元的信贷额度。

　　也许是经历过今年3月贝尔斯登危机的切肤之痛，这次救援更为及时和全面，不但考虑了两家公司短期资金链的供应紧张，而且期望加强监管以及振兴楼市，以改善两家公司的风险控制和经营环境。

　　目前，房利美和房地美的直接监管者是美国联邦住房公司监管办公室(Office of Federal Housing Enterprise Oversight，下称OFHEO)，两家公司的危机证明监管并不到位。因此，美国政府规划了一个比OFHEO更强势的新机构,监督房利美和房地美的资产状况、行政费用和内部财务管理都属新机构的职责范围，同时要求美联储必须向新机构敞开信息的大门。

　　警惕房价继续下跌

　　美国国会还宣布拨款3000亿美元在联邦住宅管理局(FHA)管理下建立专项基金，旨在帮助偿付有困难的住房贷款借贷人，使他们摆脱原来高成本的按揭贷款，获得由政府提供担保的融资，既能继续拥有住房，又能在偿付能力范围内还贷。

　　据美国参议院的有关人士预计，该FHA基金的正式运转还需要四个月的时间。

　　“美国次贷的借款人一方面购房首付比例非常低，低到首付5%甚至零首付，剩余由不同的金融机构提供融资，另一方面日常收入不稳定，往往依靠房价上升的资本利得作为还款来源，也就是说单靠他们的日常性收入根本无力承担月供。当房价上升之后，又从金融机构借出一笔钱还上一期贷款。”上述评级分析师对美国房贷市场进行了解析，“当房价下跌5%到10%的时候，次贷借款人就有动机断供。”

　　截至今年6月，美国房价的标志性指数——20个城市房屋销售价格指数已经下降了17.5%，违约率的巨量增加可想而知。如果FHA基金能够按计划真正使每位房贷困难户受益，对于降低房贷市场的违约率将是一剂良药。

　　中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明对这项高价救市措施较为认同：“也许外界会有些担忧，美国当局是否要印更多的钞票来筹集资金。我觉得更应该看到这笔钱的用途及可能带来的积极作用，此举对美国楼市的振兴意义重大，值得期待。”

　　不过，房价是否已经见底？

　　美国瓦乔维亚银行(Wachovia Corporation)预测房价下降将延续至2009年底甚至以后，目前降价的路还只走完一半。另据美国劳动统计局研究认为，较之去年年初的房价最高点，20个城市房屋销售价格指数需达到40%的降幅才能符合租金和房价的历史走势。

　　美国政府显然看到了房价下跌是危机的罪魁祸首，国会还一同推出了150亿美元的税收减免方案，全部与住房市场相关，以刺激购买欲望，其中一项优惠是第一套房的购房者可享受7500美元的税额减免。