美国楼市风暴：买主变卖主

　　“虽然我当务之急是要卖出去，但我不卖给房地产投机客或不具备资质的买家。人们在不出具收入证明的情况下，在购买一幢价值百万的房子时就能得到100%贷款。但让一些没有经济承担能力的人进来，无助于社区发展。”

　　编辑 张平扬 文 Alex Markels 编译 洪庆明

　　低迷房市横扫房奴和开发商

　　如今，建筑工地上重击之锤终于停止了。直到几个星期前，建筑工人无情的重击、重击、重击，回荡在兰迪和拉西·苏利万位于科罗拉多州的家所在的小区。他们正想方设法在银行取消房屋抵押赎回权前，将自己的一套三室的房子卖出去，建筑工地上如同鬼魅般的重击声，无时无刻不在提醒这对父女竞争的存在。“你们这些家伙怎么还在建房子？”62岁的兰迪最近问“里奇蒙德美国家园”公司的建筑监督员。“你们已经让市场上有这么多的房子了。”

　　去年，拉西付31.2万美元，购买了丹佛东北一个大型开发小区的这个家，她的父亲也搬来与她一起生活。现在，与她家式样一模一样的新房子只卖28万美元，而且还附带建好的地下室和花岗石的厨房台面。由于利息的增加和次级债危机，不能交纳2200美元的月供，父女俩被迫降价出售，以免房屋被银行没收，他们现在的开价只有25.5万美元。这个老头愤愤地说：“我告诉他们，你们是疯子，你们最终会割断自己的喉管。”

　　随着住宅市场低迷境况不断加深，这样的放血，在美国全国范围内以前曾快速增长的社区里，已是司空见惯。随着建筑商握有的未开发土地前景渺茫，“保持经营的惟一法子就是在上面建一幢房子，然后按成本价出售”，抵押银行贷款员巴恩斯说。

　　为了引诱新的购房客户，像里奇蒙德这样的建筑商别无选择，只能向新近的客户大幅削价。这反过来让像拉西·苏利万这样由购房者变为卖房者的群体陷入绝境：他们不仅欠的抵押贷款数额超过眼下他们房子的所值，而且在市场上出售房屋过程中，还必须与起先卖给他们房子的人竞争。

　　从今年初开始，房产拍卖让拉西家这样的社区房屋均价下降了10%以上。与此同时，建筑商去年开工减少近1/3，新房销售如此惨淡，乃至美国商务部报告说，还有8个半月没有卖出去的房子清单。

　　因此，据房地产研究机构“前瞻分析”公司的数据，全美高达3030亿美元的家庭住房不良贷款率在去年翻了一番，达4.3%，而且现在挣扎在拖欠边缘的消费住房贷款可能很快达到15有1。经受着月供的沉重压力，或遭遇像拉西·苏利万这种顾客同样的命运，开发商正“吞噬着他们的年轻人以便存活”，巴恩斯说。

　　实际上，在拉西家所在的整个地区，现在有10%以上的房屋所有者面临着丧失抵押品赎回权并可能被赶出家门。这又“引狼入室”，让出价更低的竞争者进入市场：银行绝望地倾销没收回来的房屋，能得到多少是多少。结果是，像今天全美国都出现的类似局面一样，大片空置的房屋，杂草丛生的院子和被放弃的月供。

　　投资者亏本降价也无人接手

　　开车驶过Reunion小区芳草凄凄的大门口，人工制作的装饰物——大写的R高高地耸立在那里，你丝毫觉察不到内部正在急剧恶化的麻烦。被鼓吹为“新郊区主义”的范本，它把传统城市社区的紧密性与艺术级的休闲中心——一个52英亩的公园，以及其他总体规划社区一切令人愉快的事物结合到了一起。直到最近，其领头开发商“希亚家居”因兑现了它“创造街区，而非居民村落”的诺言，仍然受到居民和外人的称赞。

　　在美国科罗拉多州首府丹佛东北部平原上3400英亩土地上拔地而起，Reunion社区相对低廉的地价，使希亚公司和这里其他声名显赫的开发商，能够比附近城镇相同的社区便宜7万美元向顾客销售房子。每幢房子的单价不等，从25万美元整齐舒适的房子到奔牛高尔夫球场周边200万美元宽大的“望景家居”都有。

　　Reunion社区很早就播下了麻烦的种子。它的首期房子2002年上市，正好是抵押贷款率行至历史底谷之时，新一轮贷款几乎向任何购房入住的人发放。“我们本应更快一点抽身而去，停止出售其中的一部分”，希亚总裁切特·拉特沙姆懊悔不迭地说，大量的购买者都获得了开放商的抵押担保。“但一切都非常艰难，我们与他们商量说：‘我们真的认为您应该借30年期的。’他们应该为自己的决定负责，其中一些人的决定是完全错误的。”

　　有一些销售还违反了希亚的政策，它规定房子只出售给那些承诺居住其中的人。虽然它的合同里明确规定，房子必须由业主居住，但还是有一些被投机者买走了。“外面有一些人宁愿撒谎，因为他们认为自己做了一笔房地产大生意”，拉特沙姆说，“我们极力避免这些人，因为他们会对社区造成极大损害。”建筑商伦纳公司曾向一个投资者出售了Reunion社区里一打的房子。这个月，它又签订了一份合同，以极便宜的价格把科罗拉多州和其他地方未开发的地块卖给了摩根斯坦利房地产公司，让邻近社区和竞争者愤怒不已。

　　“小开发商伦纳公司就像这样做生意，它降低了每个人的基准”，住房研究人员伊夫·泽尔曼说，“因此，现在银行不得不召集所有的开发商，告诉他们说：‘嗨，我们已重新评估了这块地，我们需要你们提供更多的抵押物。’”如果开发商们不能提供，那么整个开发计划就开始分崩离析。建到一半的房子，未开发的空地，以及当初许诺的社区生活设施总体规划半途而废，这些就是结局。那些早先入住的业主非常不快，无可奈何地看着这一切。

　　事情并没有按照开发商斯科特·卡特所设想的那样进行。希亚公司的总体规划和Reunion社区每年吸引500个新顾客的方案给他留下了深刻的印象，于是，布鲁克林家居公司的这位合伙人倾其囊中所有投入康诺利山庄，这是一种价值220万美元、8750平方英尺的托斯卡纳风格的农庄，在2006年丹佛家居巡展上赢得过“最佳展示”奖。尽管有这样的荣誉，但卡特的卡诺利山庄在竞争中是最后找到买主的6幢房子。“虽然我当务之急是要卖出去，但我不卖给房地产投机客或不具备资质的买家”，卡特说，“人们在不出具收入证明的情况下，在购买一幢价值百万的房子时就能得到100%贷款。但让一些没有经济承担能力的人进来，无助于社区发展。”

　　确实，卡特的邻居多琳·加雷丝现在就很无助，她是加州的企业家和房地产投资客。加雷丝和丈夫在去年花160万美元购来的托斯卡纳式居所里短暂地居住过，然后套利出售。但她的“城里人”的丈夫，“从来抽不出空住在这里”，加雷丝说。8月，离她3年期的浮动房贷利率重新融资还有很久，她把房子挂到市场上出售。不幸的是，加雷丝的另外一家邻居，不久后也把自己180万美元买来的6500平方英尺的房子挂出来急售。与此同时，同一条街道的一家开发商挂出了一幢差不多类似的房子，要价仅117万美元。上个月，加雷丝在自家的院子前竖起了“业主融资待售”的牌子。她仍然坚持170万美元的要价，不相信打折降价是惟一的解决之道。

　　政府尝苦果，重手干预

　　恶化的住宅市场，迅速将费尔法克斯县推入预算危机的境地，并且困境会持续数年，用于教育、治安和公共事业的开支将缩减数百万美元。政府财政的压力在其他社区有望更加恶劣，其中包括罗顿县和威廉王子县，那里的住房价格更加低迷，房屋抵押回收率更高。

　　费尔法克斯县原本有着稳定的资产市场和繁荣的工作市场，但房产泡沫的破灭剥夺了许多富裕中产者的财富，使政府税收急剧减少。该县官员估计预算短缺将高达2.2亿美元，并援引了一系列令人震惊的统计数据，其中包括住房销售的直线下降和待售房屋数量的急剧上升，而变化最剧烈的是这个繁荣小县丧失房产抵押赎回权的数量，从2005年的198起增加到今年的4000起。

　　今年，美国全国都面临着同样的问题，大量的房产因还不上贷款被收回，借贷者面临着用非常规贷款——也就是低利息的贷款在经过2到3年后急剧上升——作为购买房屋资金来源的苦果。比较而言，费尔法克斯的房屋收回率比全国其他地方还要低，但即便如此，地方财政在今后的3年都不容乐观。中产阶层的破产，意味着这个县没有新的资金来源投入中学教育、警察或诸如幼儿照顾补贴和心理健康保健等社会服务。“情况很严酷，而且正变得越来越严酷”，费尔法克斯县监督委员会主席热拉德·康诺利说，“我担心对教育的影响。”

　　乔治·梅森大学的地区分析中心主任史迪芬·福勒认为，财政收入衰退可能会持续下去，但他认为部分问题出在政府的支出习惯，包括在房产繁荣时代过分倚重物业税。现在，房地产市场在经历数年双位数的膨胀后进入调整，那么政府应该重新考虑他们的开支。“政府的公共服务开支增长率比通货膨胀率高出一倍”，福勒说，“幸运的是，费尔法克斯的市场恢复繁荣可能要比其他地方来得快，但即便如此，前途艰难，2009年可能是情况最糟糕的一年。”

　　针对这种情况，美国联邦储备委员会开始改变被指责使国家陷入房市萧条的房贷借出方式，与此同时，美国国会正在商讨更加严厉的方式解决房产泡沫破灭的一系列问题。美联储近日公布的新规则，禁止过度滥用住房贷款，防止伤害到支撑抵押借贷的财政系统。但一些国会议员则呼吁对抵押产业进行更为深远的规范重组。民主党议员提出好几项提案，将会极大地改变住房贷款经纪人数以百万计的补偿，作为掠夺式借贷的受害者的业主，可能被授权可以起诉他们的借贷人。这些措施可能还包括减少抵押物品的种类，如用浮动利率的次级贷款购买的房屋。