韩国楼市泡沫难破

　　自现任总统卢武铉政府去年收紧政策以来，过热的韩国房地产一直降温，却陷入高房价、低成交额和供过于求并存的困境。

　　卢武铉政府遏制房价举措

　　2006年11月14日，建设交通部长官秋秉直和两名总统政策顾问因房地产市场政策饱受抨击而表明辞意。

　　11月15日，韩国副总理权五奎说，政府“向无住房平民表示歉意”。

　　当天，韩国财经部、建设交通部和环境部发表联合声明，并公布稳定房地产市场的新方案。声明说：“政府将把政策重点放在以低廉价格供应大量保证质量的住房上，并将从速完成。”

　　11月20日，韩国政府开始实施稳定房地产市场的新方案。

　　房地产市场走向是韩国当选总统李明博的政策关注之一，他在竞选期间称要带领韩国进入“第二套房时代”。

　　自现任总统卢武铉政府去年收紧政策以来，过热的韩国房地产一直降温，却陷入高房价、低成交额和供过于求并存的困境。

　　下一届韩国政府因此面临严峻挑战，即如何复苏房地产市场。

　　交易锐减 比上年减少三分之二

　　韩国房地产经纪人郑斗玄(音)说，自己从事这行30年，从没见过房地产市场像今年这样突然陷入停顿。

　　几年前，韩国房地产市场炙手可热，随着成交量上升房价急速攀升。但去年以来，无论买房或卖房的数目都大幅减少，尽管房价终于停止继续攀升，但韩国的整个房地产市场却似乎突然陷入停顿。

　　“整个房地产市场达到冰点，”今年65岁的郑斗玄说，“人人都在观望。”

　　近一年来，韩国房屋交易量锐减，首尔的情况尤其突出。韩国建设交通部的数据显示，今年10月首尔公寓买卖成交8680套，比一年前水平减少近三分之二。

　　韩国国民银行的数据显示，在2002年到2007年期间，首尔的房价以每年93%的高速持续上涨，今年12月只上涨了3%。在韩国全国，今年房价上涨2.1%。

　　政府打压 突然降温楼市陷停顿

　　不少房地产经纪人、开发商和经济学家认为，持续快速增长的韩国房地产突然降温，因为卢武铉政府去年11月对市场的干预有效。

　　在2002年就任总统初期，卢武铉没有立即采取措施为房地产市场降温。但去年11月15日，韩国政府发表稳定房地产市场的方案，收紧政策，打击房地产投机。

　　为遏制房地产投机，新方案要求，金融机构住房贷款额度不能超过实际市场房价的40%，上调资本税近六成。此外，新方案还对一些银行贷款加以限制，设定月供额度不超过月收入40%的贷款条件。

　　为提高普通市民购买能力，韩国政府决定，将住宅金融公社的长期抵押贷款利率下调0.15%。此外，政府还计划加快新建卫星城，以遏制首尔等大城市房价的急剧攀升。

　　卢武铉政府的干预措施实施一年来，确实止住房地产市场继续升温，但却好似一剂“猛药”，令整个市场陷入停顿。

　　房地产经纪人金斗玄说：“卢武铉向我们投下一枚炸弹。”他说，即使在1997年亚洲金融危机爆发后，生意也比现在好。“在危机当时，至少还有人卖房，”他说，“现在，他们什么都不做。”

　　然而，干预政策并没有停止人们对房地产市场走向的猜测。韩国KS经济研究所所长金光秀(音)说，人们仍然怀疑开发商的疯狂赢利是否会继续。

　　扭转不易 总统选举关注房产政策

　　在刚刚结束的韩国总统选举中，热门话题之一是如何令房地产市场恢复正常运转。但一些经济学家认为，破除韩国房地产泡沫并不容易。

　　当选总统李明博的竞选纲领中出现“第二套房”的关键词。他承诺，当选后将致力于在韩国实现115%的住宅普及率，进入第二套房时代。此外，韩国政府“将向每对平民新婚夫妇义务提供一套面积小于83平方米的住宅”。韩国每年有25.6万对新人登记结婚。

　　至于房地产市场时下的困境，李明博承诺，将通过降低资本税和其他相关税收的手段令市场回温。

　　然而，不少经济学家认为，即使调整现任政府的有关政策，韩国房地产市场也难以走出困境，房价飞涨和大幅跌落的可能性同时并存。

　　金光秀认为，问题在于，韩国房地产泡沫尚未完全破灭。随着经济持续增长和生活水平不断提高，韩国最近几年来“大兴土木”，将房地产泡沫越吹越大。

　　即使去年年底以来房地产交易已呈下降趋势，全国各地仍有不少住房建设项目未完工。在首尔的黄金住宅区，一套三居室住房至今仍然标价200万美元，是韩国平均国民收入的100倍。

　　金光秀因此说：“这是一个巨型泡沫，早晚要破灭。”

　　前景堪忧 供给过剩复苏困难

　　一些专家认为，未来短期内韩国将有大批住房上市，供给过剩令房地产市场复苏格外困难。

　　韩国建国大学房地产专家单行永(音)说，2000年前后有大批房地产项目上马，将集中在未来5年内完工，因此将出现严重的供给过剩。他预计，在2013年之前将有100万套房屋面市。

　　“我从来没见过一下有这么多供给，”单行永说，他在首尔待售的房屋也尚无买主。

　　距离首尔40分钟车程的“天安-牙山新城”就是一个即将完工待售的大型住宅项目。时下，在翻露着红土的施工现场，开发商的推土机和挖掘机忙碌往来，正在建造这个预计容纳4000户家庭的社区。不远处，已经有100幢楼房建成，足够2万多户人家居住。

　　大宇工程建设公司负责“天安-牙山新城”的施工。公司一位负责人告诉《纽约时报》记者，如果政府政策有所改变，卖出这些住宅没问题。他说：“人们有兴趣买，但不在当下。”

　　房地产经纪人郑斗玄却没这么乐观。他说，运气不错的时候，一天也就有一个顾客来访或来电咨询。去年年底之前，郑斗玄每天至少接待10个以上客户，但现在他的生意已滑向赤字。

　　袁原(新华社供本报特稿)

　　延伸 发达国家如何调控房地产

　　他山之石

　　美国 加息征税平抑房价

　　美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。

　　为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美联储在截至去年6月的两年里连续17次加息，利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力，并挤压了房地产开发商的利润空间。在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍，美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1%至3%。

　　法国 廉租房平衡供求

　　本世纪初的几年中，法国的房价不断上涨，几乎增加了一倍。为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。同时，法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。

　　有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大,起到了稳定房价的作用。

　　俄罗斯 增加供应遏制房价

　　近年来俄罗斯房价持续攀升，去年增幅高达60%，高房价使大多数俄罗斯人特别是普通百姓的居住条件无法得到改善。

　　2005年秋，俄罗斯总统普京提出了加快危旧房改造，推动经济适用房建设，使更多普通百姓能够买得起房。业内人士认为，新房供应量不足是造成俄罗斯去年房价暴涨的主要原因之一。所以，今年初以来，在政府各项措施的推动下，新房供应量大幅增加，这对遏制房价过快上涨发挥了重要作用。

　　俄罗斯房价明显过高，部分原因是由于房地产商联手操控市场价格,人们认为政府应对住房建设用地划拨进行控制，并通过竞拍形式分配住房用地使用权。 (本报北京专电)

　　链接 次贷危机累及欧洲

　　英国房价大跌

　　英国房地产价格11月份跌幅可能达到1.1%，为1995年6月以来最大单月跌幅，部分经济学家和研究机构认为，此次调整将是房地产价格的一次理性回归。

　　过去11年，英国房地产市场一直繁荣发展。但是在目前全球金融市场动荡的背景下，英国房地产市场出现越来越多走弱的迹象。

　　英国全国建房互助会11月发表报告说，英国住宅均价已由10月份的每套18.6万英镑(1英镑约合2美元)跌至18.4万英镑。英国最大抵押贷款供应商苏格兰哈利法克斯银行的报告也显示，英国房地产价格11月份跌幅可能达到1.1%，为1995年6月以来最大单月跌幅。11月，英国房地产市场交易量和房地产抵押贷款批放量也出现不同程度萎缩。

　　近年英国房地产市场的繁荣主要是因为需求旺盛，而金融市场的发展起到了推波助澜的作用。

　　由于经济发展稳定，英国失业率近年始终维持在较低水平，使房地产市场的潜在需求转化为有效需求，而大量外国移民和学生的涌入，也导致英国住房需求不断增长。

　　在房市暴涨的刺激下，众多金融机构和个人投资者将巨额资金投入该领域，商业银行和抵押贷款供应商也借势推出各种针对房地产的信贷产品和金融衍生品，以获取更多利润。

　　金融机构深度介入房地产领域，为英国房地产市场提供了大量资金，但也埋下了金融隐患。

　　今年夏天，美国次级抵押贷款危机引发全球金融动荡，英国资本市场开始出现流动性枯竭的迹象。由于市场利率不断提高，以资本市场为主要融资渠道的英国抵押贷款供应商面临融资成本大幅上涨，部分商业银行财务状况恶化。

　　据英国银行业者联合会公布的数据，10月份英国房地产抵押贷款额降至历史最低水平，与去年同期相比减少37%，较9月份下降18%。英国房地产抵押贷款领域曾经最活跃的 “买后出租”抵押贷款业务也出现萎缩，而这正是英国居民投资房地产市场的重要资金来源之一。

　　随着信贷紧缩，投资者情绪发生了微妙变化。因为担心未来市场衰退，许多个人投资者退出房地产投资市场，并从房地产投资基金撤出资金。

　　英国投资管理联合会的一份研究报告指出，房地产投资基金的赎回规模今年第三季度增长超过50%，达到9.4亿英镑，是去年同期水平的4倍多。而第三季度资金流入仅8亿英镑，较去年同期下降了一半。一些房地产投资基金已经开始限制机构投资者的赎回。

　　金融和房地产领域的分析人士认为，虽然英国庞大的首次购房者群体以及住房结构性供给不足将在未来对房价形成有效支撑，但在近期，英国房地产市场的走势将主要受到信贷市场条件以及投资者情绪的影响。信贷紧缩持续的时间越长，英国房地产市场调整的过程也就越久。

　　此外，未来英国资本利得税制度的改革也将对房地产市场产生深远影响。

　　英国全国建房互助会在其报告中预测，2008年英国房地产价格的变化幅度有可能在5%至-5%之间。不过部分英国经济学家和研究机构认为，此次调整将是房地产价格的一次理性回归。

　　(据新华社电)