美国：房价快速缩水 梦之屋变成噩梦之屋

　　多年来，一些美国人喜欢投资面积大、设计豪华的房产，期待获得高额回报。然而，在美国房地产市场陷入低迷的今天，现实让他们失望了。对于这些房产投资者而言，不但最初期望的高回报成了泡影，房屋价格的快速“缩水”更成为他们的噩梦。

　　美梦变噩梦

　　罗杰·埃里奥特在佛罗里达州棕榈城有一座美丽的大房子，当地邻居们称之为“梦之屋”。

　　“梦之屋”位于一个占地9300多平方米的马术爱好者社区。社区内绿树环绕，风景宜人。房子占地约325平方米，红瓦白墙，房前屋后绿草茵茵，视野开阔。内部分为上下两层，共有4间卧室和3间浴室。

　　罗杰是一名房地产承包商，妻子艾莉森则是医疗设备销售员。他们最初建造这座新房，并不仅是为了居住，而是怀着投资升值的憧憬。迄今为止，埃里奥特夫妇已经为这座新家砸进了75万美元，而他们在房子里住的时间还不足两年。

　　旁人看来，拥有这么一座“梦之屋”，埃里奥特夫妇应该心满意足。事实并不然，随着美国房地产市场2006年陷入衰退以来，夫妇俩越来越怀疑自己当初的选择。

　　建房时，埃里奥特夫妇选择了高风险的可调整利率次级抵押贷款，即贷款利率随着短期利率波动而变动。如今美国金融市场爆发次级抵押贷款危机，利率上升，房价回落。尽管夫妇俩手上有大量

证券类资产，还不至于担心还款问题，但他们面临着另外一种困境。

　　美国“9·１1”事件以后，为刺激经济增长，美联储连续多次降低利率，房地产市场迅速膨胀，房产投资盛极一时。2000年至2005年间，住宅市场的持续繁荣使像罗杰一样的普通投资者也开始“野心膨胀”。他们已经不满足于买下一处房产仅作为安身之所，或是购入一栋

豪宅只作夜夜笙歌之用。罗杰希望，房子，作为一项投资，能为他和妻子带来高额回报，最好是两位数的增值。然而事与愿违，罗杰这座被邻居赞叹为“梦之屋”的豪宅，其价格如今不断“缩水”，美梦变成了一场噩梦。

　　悔恨太奢侈

　　这并不是罗杰一个人的经历。整个美国，众多房产投资者在房地产市场衰退的打击下哀声一片。

　　美国全国房地产经纪人协会的数据显示，2000年至2005年间，美国中等住宅房价从14.36万美元狂涨到21.96万美元，升幅达52.9%。然而经济学家认为，房产市场已经于2005年底达到巅峰。全国房地产经纪人协会的交易部门也推测，到2007年底，住宅销售额将比2006年下降10.8%。他们还认为，今年将是中等住宅房价自20世纪30年代经济大萧条以来首次全年下跌。

　　埃里奥特夫妇并不能肯定，他们的“梦之屋”在如今的房产市场能卖出什么价钱。罗杰说，当地房地产市场只能用“可怕”来形容，登记交易的房产价格疲软不堪。罗杰估计，他的房子如果出售，不要说投资回报，就连建造成本也只能收回90%。而且，最令他担心的是，这轮房产价格的下跌很可能才刚刚开始。

　　“我感到苦恼，”罗杰说，“我建造了这座梦一样美好的房子。我妻子非常喜欢它。每个邻居都认为它棒极了。”然而，罗杰造这座房子是为了获得增值。在房价持续下跌的今天，他只希望自己当初建造得简单一些，而不是现在这座“奢侈”的“梦之屋”。

　　罗杰的悔恨并不仅仅出于一个房屋建造者的心理。由于当初建造这座房子时动用了妻子从她父亲那里继承的遗产，罗杰还感到自己肩负着一种特殊的责任，要使这笔投资“物有所值”。

　　身为一名承包商，罗杰承包了自己房子的建筑工作。“梦之屋”一些所费不菲的特别之处，正是出自他自己的主意。房顶由环氧金属制成，据称质量终身保证，仅此一项就耗费4万美元。再加上抗飓风冲击的玻璃，超高效绝缘材料以及一个应急发电机，这座房子堪称安全和节能的典范。不过，罗杰怀疑当地房产市场上的买方是否愿意为此“埋单”。

　　除此之外，埃里奥特夫妇的悔恨还在于，他们意识到“梦之屋”过于庞大，超出实际需要。罗杰说：“如果让我从头来过，我会按另一种非常不同的方式来建造。我会在各个方面都缩小规模。”

　　投资者焦虑

　　罗杰并不是唯一一个被房价起落所困扰的美国人。在美国一些房产价格波动不大的地区，也许有不少人因为错过刚过去不久的房地产市场黄金时期而悲叹，他们可能无法理解罗杰的烦恼。然而，在沿海城市的房产市场，也就是那些曾经房价飞涨的地方，罗杰的遭遇实在堪称普遍。

　　从某种意义上说，《纽约时报》专栏作家米歇尔·斯拉塔拉与罗杰同病相怜。今年夏天，斯拉塔拉撰文描述自己因房价暴跌而坐立不安的一段经历。

　　斯拉塔拉在一个海滨城市购买了一处房产。随着美国房地产市场降温，她的房子价格不断下滑。她几乎每几个小时就要上网，查看自己房子的市场价格，就在最近两个月里，房价已经暴跌9万多美元。苦恼的斯拉塔拉在文章中不无自嘲地说：“我真的，真的很需要知道怎么才能管理好我最大的投资。”她说，理财专家后来告诉她，那处房产所在地的投资价值与价格并不太匹配，并建议她最好每年只查看一次房子的价格。

　　《新闻周刊》房地产记者丹尼尔·麦克吉恩对此评论说，理财专家常常耗费大量精力劝说股票投资者在股市下跌时不要恐慌性抛售股票，“最好不要太频繁地查看你的账户，这是古老智慧告诉我们的道理”，对于房产投资者而言也是如此。

　　麦克吉恩说：“我对自己住宅的房价也很关心，但是我只是隔几个月上网查看一次它的市场价格。即使当那些数字看起来不那么令人愉快时，我也尽量不让它影响我的情绪。毕竟，我没有出售它的计划。”

　　投资过了度

　　但罗杰显然还没有达到麦克吉恩的境界，他最近正在为一堆数字而焦头烂额：房价不断“缩水”，他还必须不间断地为房子缴纳税款、保险费和按揭贷款利息。他觉得，现在的情形甚至比租一处好房子还不合算。他说：“如果我们有75万美元的资产，三年时间里不管它，最后甚至无法收回75万美元，这就意味着我们做了一个错误的决定。”

　　罗杰说，他的父母很可能无法理解他的焦虑心情。“他们(父母)买房子时，想的是将在这里住上30年，还清抵押贷款，”罗杰说，“而不是‘我们将在这里住上5年，再赚一些钱’。对他们而言，这(房产)不是一个投资游戏。”当然，罗杰的父母也无法想像住在价值75万美元房子里的情形。罗杰坦诚：“在把住宅变成投资品这一点上，我们做得有点过度了。”

　　在旁人看来，罗杰的确做得“过度”了。埃里奥特夫妇的遭遇经报道后，一些美国读者认为，他们利用住宅获取投资回报本身无可厚非，使他们陷入窘境的是投资管理手段和自己的心态。正如斯拉塔拉一样，理财专家对她的建议是，首先要选择“可靠”的地点投资房产，其次是保持平稳、“长线”的心态。

　　署名为“dnajsul”的网民评论说，不管人们是不是把住宅当作投资，首先应该把它看作一种债务，需要运用合适的手段加以管理。比如，用30年期限的抵押贷款购买房屋时，如果把这视为一种投资手段，期待在未来获得(高)回报，这种做法显然不够“经济学的理性”。许多美国家庭掉进了这样一种陷阱：卖掉旧房，建造越来越大的房子，从始至终没有摆脱抵押贷款的负担。

　　他说：“如果罗杰能够用他们夫妻得到的遗产购买一座投资性房产(或其他财产)，抵押贷款的期限较短一些，然后转手出租，那么当投资收益还清了抵押贷款，并开始为他们带来额外收入时，这座房子就变成了真正的‘梦之屋’。这是一个老生常谈的故事：我们想现在就得到所有东西，于是，我们用自己尚未拥有的钱，去换取瞬间的满足。”

　　他还说，罗杰既然已经选择了这项投资，那么，他接下来要做的就是关注长期收益，“计较短期回报没有太大意义”。根据罗杰的描述，他的房屋具有很高的品质，这种资产将会一直保值，而有一部分买者寻求的正是品质不同凡响的产品。可以说，需求总是存在。因此，埃里奥特夫妇现在所要做的，只是保持感恩与平和的心态，享受居住在“梦之屋”的每一时刻。

　　《新闻周刊》记者麦克吉恩则用一个比方，对投资房产的“埃里奥特们”提出建议：“当投资回报以两位数字增长的时代在记忆中褪色后，看待你住宅的房价变动，就像关注孩子第一次踢足球比赛：不管他表现得多差，我们都应该心甘情愿地爱他。”(何柳)

　　相关链接：美国次级抵押贷款危机

　　次级抵押贷款相对于优质抵押贷款而言。美国房地产贷款系统分为三类：优质贷款市场、次优级的贷款市场以及次级贷款市场。一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户。而三类贷款市场则面向收入证明缺失、负债较重的客户，因其信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。大部分次级抵押贷款采取可调整利率形式，即贷款利率和需要支付的偿还额随着利率波动而变动。

　　2000年至2005年间，美国房地产市场处于繁荣时期，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠利率贷款要求的购房者的选择。而放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。次级抵押贷款市场迅速发展。然而随着美联储近年来多次加息，贷款者还贷压力加大，再加上住宅市场从去年开始降温，房价回落，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期还款，不少次级抵押贷款机构陷入严重财务困难，甚至破产，次贷危机因此爆发。

　　次贷危机影响的不仅仅是全球

资本市场的投资者。由于美国房地产市场价格下跌过快，一大批炒房者陷入亏损。而房地产市场持续衰退，销售量萎缩，很可能使炒房者的房产价值继续“缩水”。