英国楼市卖方转买方 料伦敦2008年住宅价格升幅跌至3%

　　郝倩

　　伦敦市中心的住宅价格在今年夏季升至顶峰，每月上升超过3%，7月份更升达3.9%。事实上，住宅价格已升至难以维持的水平，交易量的瞬间减少在8、9月份开始凸现端倪

　　10月份实际只上升了0.3%，成为2005年以来最低的单月升幅

　　受高房价困扰的伦敦楼市近期也现颓势，而这种增势放缓将在2008年体现得更为明显。

　　根据英国莱坊住宅研究部近期的研究报告：在10月份之前的一年时间里，伦敦市中心的住宅价格升幅达到34.1%，但是10月份实际只上升了0.3%，成为2005年以来最低的单月升幅。伦敦市中心住宅价格在2007年全年将上升32%，2008年升幅则下跌至3%。

　　10月创2005年以来最低升幅

　　事实上，2007年全年对于英国来说也是一个黄金年份。根据英国莱坊住宅研究部的估计：2007年的成交量长期维持在历史高位，至年底时总成交量将会高过平均成交量约8%。纵使年内有不少负面的经济评论报道，但并没有减弱投资气氛，多个地区的投资活动均升至纪录水平。

　　不过，这种延续了10个月的涨势在三季度开始出现了重大变化。英国多个被誉为“卖方市场”的地区，在今年夏季已迅速转为“买方市场”。

　　此外，无论是优质或主流物业市场，卖家的定价均不能太过进取。“优质住宅市场的表现将较主流市场略为优胜，而拥有非常优质住宅物业的卖家仍然可随意定价。但是，其他市场的住宅价格升幅将远较近数月逊色。”英国莱坊住宅研究部主管Liam Bailey对此解释说。

　　“英国市场将会转弱。未来12个月，将会出现与2004年底及2005年初非常相似的情况。这段时间，住宅价格升幅将会减至单位数，而买家更须面对定价过度进取的卖家。我们预计2008年的住宅价格将会比现时上升3%，成交量则下跌12%，较长期以来的平均升幅下跌5%。”Liam Bailey表示。

　　之前在英国升势最为凌厉的伦敦市场变化更为明显。

　　伦敦市中心的住宅价格在今年夏季升至顶峰，每月上升超过3%，7月份更升达3.9%。事实上，住宅价格已升至难以维持的水平，交易量的瞬间减少在8、9月份开始凸现端倪。

　　从2007年8月到10月的三个月内，500万英镑以上的住宅物业价格已上升4.8%，而介乎100万至200万英镑的住宅物业价格则只上升2.3%。

　　“由于市场仍然有需求，可继续支持伦敦市中心的住宅价格，故我们对该区的表现仍算乐观，预计未来数月的住宅价格仍会轻微上升。2008年该区整体住宅价格将会上升3%，而达500万英镑以上的住宅物业，则在国际买家，尤其是俄罗斯、哈萨克斯坦及中东等产油国及其他富有国家支持下，将会劲升超过8%。”

　　按揭风暴仍将继续影响英国楼市

　　市场观点认为此次伦敦

房价下调与之前的按揭风暴有关。对于此次金融市场给房地产市场带来的影响究竟可以持续多久，市场上有两种截然不同的看法。一种认为最坏的情况已经过去，除了因为全球股票市场飙升至历史高位外，隔夜及三个月货币市场利率亦自9月高位回落。

　　另一种则认为市场上的不明朗因素仍未消除。债务证券化的原意是要分散风险，但债券市场缺乏透明度，令市场不能准确地评估或许尚存的风险。

　　按揭风暴首先会影响一个城市的经济环境。这段期间，不单地区的收益将会被削弱，同时亦会减少职位空缺及花红等。影响可以有多深远则仍是未知之数。

　　最近在比利时首都布鲁塞尔举办的第二届中欧论坛（China Europe Forum 2007）中也讨论到了关于欧洲房价高涨的问题。一位参加此次论坛的上海地产界人士对本报记者称：与国内近期遇到的情况类似，欧洲的不少国家和地区也存在着

经济适用房供应不足的情况，而且有些地区还引发了一些社会问题，包括人口、教育等方面。较为极端的例子包括法国（巴黎）、土耳其，等等。而类似这些现象：房价高涨，年轻人买房困难，穷人越来越多，城市规划和改造将穷人赶出市中心等等，在欧洲也并不鲜见。

　　例如，此次论坛上提及：比利时这样一个小国家，3万多平方公里国土面积，1000多万人口。在过去的5年多时间里，很多地区的平均房价上升了50%左右，极端的一些地方有超过100%的涨幅，翻了约一番。这对早就完成了大规模工业化和城市化的西欧小国来说，简直是平地起狂澜。

　　“这种情况其实在全欧洲，从伦敦到巴黎，到莫斯科，乃至世界其他地方也不同程度地存在。全球范围的资金流动性过剩所带来的，就是金融资产和实物资产（包括不动产、

能源、矿产品等）的价值重估。”此位与会者称。

　　虽然英国城市的经济正处于一个较艰难的时期，但其他地区的表现依然良好。预计2008年英国国内生产总值升幅将由2.9%降至2.0%，降幅尚算温和。而通胀及薪金升势正在放缓，有助舒缓基本利率的压力。

　　英国的住宅价格已升至很难负担的水平。现时的市场气氛对楼市未来的走势影响非常大。消费者信心报告显示英国国民并不忧虑重大如失业的经济转变，他们反而非常关心会影响日常生活的事情，如生活成本、税务及利息状况等。

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