英国开发商必须销售低价房

　　英国开发商必须销售低价房

　　郝倩

　　之前在国内，与一个开发商探讨“地王”的屡屡出现，是否是房价急速上扬的原因之一。和颜悦色的总经理当即就板起了面孔。

　　这也是很多开发商的直接反应。毕竟，经过拍卖或是挂牌，“天价”拿到的土地，可是真金白银掏出来，拍到政府桌上的，谁不指着土地赚钱。

　　然而，英国的情况是这样的：

　　从对于“房地产开发”的英文翻译就能看出点端倪——speculative development。Speculative是投机的意思，投机在中文中有贬义。但是英国人就是乐意在“开发”前面加这么个词。

　　既然是“投机”，自然就不会让开发商赚钱那么顺利了。

　　在伦敦，土地同样金贵。可是，按照英国现行的“planning permission”（也许应该翻译成“规划许可”），费尽周折拿到一块地，没有政府的许可，谁也别想盖一砖一瓦。

　　我曾经问伦敦大学的Nick：“planning”是什么意思。之所以问这个傻问题，是因为我觉得英国社会住房系统里面的这个作解为“规划”的“planning”，还可以翻译成“计划”。Nick说，这个的确是“计划”，只是这个计划可以与“市场”并行不悖。

　　作为交换，开发商即使一百个不乐意，也必须要盖些社会住房出来。这是英国开发商要赚钱必须付出的代价。政府也明白，这种对于开发商，或者一些地主利益的牺牲，其实也是政府公共补贴的一种体现形式。大体来说，有20%到50%的可负担住房是通过这种体制实现的。

　　理论上来说，这些占一定比例的社会住房，不管政府拿来是卖是租，都必须要保证与市场出售的房屋同等质量，而且可能与市场出售的房子就紧挨在一起。这些住房最终可能移交给管理机构，用以作为社会住房的长久保障。对于土地私有化的英国人来说，这种严格的规划限制，事实上也是地方政府手中的尚方宝剑。

　　开发商要盖房子，前提就是要和政府进行“协商”（negotiation），这一协商的过程可能本身比与“地主”谈判买地还要麻烦。但是不为社会作贡献，就别想赚钱。就是这么个道理。

　　以前英国人都是以“Council housing”为主，这种房子，个人感觉与我国之前的公房很像，政府出钱盖，老百姓住，大家都觉得理所应当，甚至一些英国人都没把这种房子作为“福利”来看。这其中当然也有一个主要背景，就是在

　　可是现在，政府也不乐意掏那么多钱，慷慨解决住的问题了。在英国部分地区，一种叫Housing association（房协）的机构就开始出现了。他们都归一个非政府机构的Housing corporation管理。Housing corporation每年从政府得到预算，然后通过RSL（Registered Social Landlord）竞标政府补贴，之后再网聚更多的社会力量，在自己的土地储备上，进行社会住房的建设，供给给社会中的Key workers或者其他符合条件的申请者。

　　多方博弈、多空对决，甚至就是社会住房定价这样的环节，都可能由独立的第三方调查完成。

　　现行的住房保障体制，让开发商和政府以及RSL有了一个不断协商的过程。开发商牟利就不“像卖大白菜一样”那么简单了。

　　说说伦敦一个小开发商，Pocket livings的故事。它一直定位于开发针对Key workers的“可负担住房（Lower cost/affordable homes）”。套用现今的时髦词汇，Pocket是对开发“小户型”十分在行的。

　　它的主要销售目标是“low-level middle class”，也就是在中产阶级中，比较低层次的一些工作者。

　　Pocket设计的房子中，有一个项目是37.5平方米的一房一厅，以及50平方米的两房一厅。上市之后，预计售价可能为市场价格的80%左右，大概每套在15万到18万英镑。

　　Nick认为，这种房屋虽然可以“打折”销售，但是并不是英国传统意义上的“可负担住房”，最多算是便宜的房子。

　　可是，不论如何由于开发商规划建设的是这种可供“折价”销售的房子，所以他们就可以和政府协商，例如，提高容积率。

　　这家开发商还对我们解释说，如果盖一个拥有24套商品房的公寓，可能要盖20%的社会住房；但是如果要全部盖社会住房，则可能容积率提高一倍。这样一算，即使价格低于市场价，开发商依然有利可图。

　　同时，由于这家开发商在市场上获取的土地都是面积略小的项目，又是提供有社会住房特征的可负担住房，所以他们可以选择在交通便利的位置建设房屋，但不提供车位。

　　“我们需要盈利，希望一个很好的回报。”Pocket的相关人士说。

　　某种意义上来说，这也是英国规划系统变通性的体现。虽然并不包括在英国传统意义社会住房的体系之内。但是，只要开发商可以为Key workers提供可负担的住房，就可以从政府获得一定优惠。当然，这也是开发商本身在市场生存的保障。