SMRA：美联储将有更多降息

　　记者 莫莉

　　对于美联储是否需要进一步降息，市场众说纷纭。日前，国际研究机构SMRA(Stone&McCarthy Research Associates)高级分析师南希·厚顿(Nancy Houten)在北京接受本报记者专访，就美国抵押贷款市场、宏观经济和美联储货币政策走向谈了自己的看法。

　　记者：近年来美国抵押贷款市场发生了哪些变化？

　　南希：2001年至2006年间，美国抵押贷款市场的组成结构发生了剧烈的变化。去年美国合规优质贷款占总贷款额的比例从2003年的62.4%暴跌至33.2%，次级抵押贷款占贷款总额的比例从2003年的7.9%跃升至20.1%，浮动利率贷款比例则由2003年的26.2%大幅升至45.0%。

　　记者：抵押贷款市场为什么会发生这种变化？

　　南希：2001年至2003年，短期抵押贷款利率相对于长期利率的大幅下挫，鼓励了借款人采取浮动利率贷款方式进行融资；2004年中期以后，虽然抵押贷款收益率曲线开始趋平，但入门利率较低、允许更多的借款人在

房价上涨时期购置房产的次级抵押贷款及“非传统”抵押贷款产品增多，其中大部分都是浮动利率贷款。在此背景下，抵押贷款审查条件也趋于宽松，贷款欺诈行为也开始增多。

　　记者：什么原因造成抵押贷款审查条件趋于宽松和贷款欺诈行为增加？

　　南希：在抵押贷款审查条件趋于宽松方面，盲目的乐观情绪可能起了一定的作用，因为借贷双方都预期房价将继续攀升；而证券化亦在其中扮演了一定的角色。2006年年末“私人MBS”市场的规模为2003年年末的3倍，达到了接近2万亿美元。众多的抵押贷款被卖进二级市场，并打包为MBS证券化产品(以及二次打包为CDO产品)，故发起原始贷款的贷款人及中间商并不太在意借款人最终清偿贷款的能力。

　　抵押贷款欺诈中最为常见的是虚报或者夸大贷款申请人的收入水平。我们认为是“文件不足”以及“零文件”贷款申请的增加造成了贷款欺诈的上升。贷款欺诈的上升在房价上涨速度居前的州尤为突出，比如加利福尼亚和佛罗里达。

　　记者：目前次级抵押贷款危机最糟糕时期已经过去了吗？

　　南希：不，事实上这才刚刚开始。由于利率的攀升和房价的疲软，过去几年产生的许多贷款中不良信用情况开始浮出水面。随着短期利率上扬，借款人的贷款偿付额将相应提高，而房价持续下跌将造成借款人“产权缓冲”额继续缩水。因而对借款人来讲，无论是通过抵押再融资还是变卖房屋来避免违约都会更为困难。可以说，目前美国正在步入次级抵押贷款危机最糟糕的时期。

　　记者：中国金融机构投资海外MBS市场时，有哪些方法可以规避风险？

　　南希：总的原则是，金融机构应当投资自己所明白的产品，因为美国的MBS市场的产品结构非常复杂，有时都复杂到你难以去衡量其中的风险到底有多大。就目前阶段而言，可以更多地关注机构证券，比如购买政府支持企业(GSE)发行的证券化产品，起码这类产品会得到GSE提供的保障，风险会相对小很多。其它一些产品虽然评级很高，但这种评级并不能完全代表该产品真实的风险水平。事实上，证券化产品的风险性要比投资人想象的大得多。

　　记者：您认为美联储9月降息是其最佳选择吗？美联储是否会继续降息？

　　南希：我们认为美联储9月的降息是其最佳选择。在今年早些时候，美联储并未流露对房屋抵押贷款市场担忧的时候，我们曾多次对此发出警告并认为美联储应当降息。此外，我们预计美联储在2008年早期之前会有数次降息。最近的一次将在本月30日至31日的议息会议上，美联储将降息25个基点，这是防止美国经济衰退所必须的。

　　记者：美联储继续降息将对抵押贷款市场带来何种影响？

　　南希：如果美联储继续放松货币政策，这将对抵押贷款利率产生一定的调剂作用，尤其是对可调贷款利率。但长期利率可能不会下降太多，尤其是当市场对通货膨胀依然心存担忧。自美联储9月18日降息以来，30年期抵押贷款利率几乎没有什么变化。另外，任何抵押贷款利率下调的影响都会被一定程度贷款发放审核标准的收紧所抵消。

　　记者：美国金融市场是否已经恢复平稳？

　　南希：一些信号已经显示出金融市场正在日趋平稳。许多利差已经从8月底到9月间的放宽有所回窄。但我们认为，抵押贷款市场结构恶化对市场的消极影响还要持续相当一段时间。贷款发放标准在一定时间内还会趋紧。但好消息是，大多数美国房屋拥有人的抵押贷款并没有“问题”。虽然可调利率贷款和次贷借款人的比例确实上升了，但半数以上借款人的贷款仍然是固定利率贷款。

　　记者：在房市低迷、抵押贷款市场恶化的情况下，为什么消费者支出仍然保持平稳？

　　南希：目前美国家庭抵押债务水平已经上升至历史最高水平，房屋所有人占其房屋的产权比例在今年第二季度也跌落至历史低点，而美国家庭债务负担与收入比例也接近历史高位。但在家庭债务负担不断增长，而工资水平并未同步提高的情况下，美国消费者支出水平却保持平稳。对此，我们认为有两个原因：存款利率下降和资产增值抵押借款上升。随着房价趋于平稳，这种类型的消费者支出增长将难以为继。

　　记者：美国经济前景如何？

　　南希：我们预期GDP增速在今年的第三、四季度都会走软，2008年中旬复苏，明年第四季度经济增速将超过4.0%。此外，我们预期美国经济会避免一次衰退。但无论如何，

房地产泡沫破裂所带来的持续效应对于我们的预期来讲，仍然是一个经济下滑风险。