9月成屋销售大跌8% 美联储减息呼声看涨

　　穆一凡

　　美国成屋销售的惨淡态势堪称触目惊心，全美房地产业协会本周三说，9月全国成屋销售仅为504万户(已换算为年率)，较8月的548万户大跌8%。该指标1997年问世以来从未低迷到如此程度。

　　而房价也不幸继续下滑，9月成屋中间价为21.17万美元，比8月(22.4万美元)下降5.4%，比去年同期(22.09万美元)下降4.1%。此外，9月全国440万户的成屋库存(已换算为年率)，又较8月堆积了0.4%；其中独栋房屋的成交量(438万户)更是降到了1998年1月以来的最低水平。

　　分析师称，以目前的信用紧缩程度来看，贷款难度只升不降，房屋销售依旧困难重重：原本销售平稳的楼盘或地区也受到牵连；无力还贷的人也早就不限于“持次级房贷者”了。根据美国第四大银行Wachovia的研究，还贷难度增加的三方面原因为：收入减少、个人坏账金额增加，以及失业。

　　而只要信用紧缩未见好转，新屋销售数据(待公布)也还会令人失望。这从美国建筑商的违约比例骤升中可见一斑，业内两大巨头D. R. Horton和Beazer Homes第三季度的违约比例，分别已由上季的38%和36%，增加至48%和68%。

　　指标的编制方全美房地产业协会，却对今年美国成屋销售依然乐观。该协会声称，8月肆虐美国的信用危机提高了贷款申请难度，从而殃及9月的成屋销售；不过，考虑到危机之前的楼市异常火爆，今年“成屋销售总体水平很可能还是历年来的第五高”。

　　美联储或被迫行动

　　但分析师和业内人士的忧虑并未因此减少丝毫。更多的舆论援引专家观点说，往后几个月楼市情况还将持续恶化。这意味着美国经济衰退的几率上升。因此，要求美联储采取行动的呼声日渐高涨，一些报章甚至打出“降息可能性达百分之百”的大标题。

　　值得注意的是，此前一直主张“美联储维持基准利率不变”的雷曼兄弟终于改口。这位全美第四大券商的最新研究认为，美联储10月31日很可能把银行间隔夜拆款利率从4.75%下调至4.5%。

　　雷曼兄弟经济学家Michelle Meyer说，鉴于房市数据比预期疲软(华尔街此前预计9月美国成屋销售能达到525万户)，美联储“必须采取行动，而且必须迅速采取行动”，以避免经济减缓。 而芝加哥商品交易所利率期货交易显示，美联储降息的几率已经上升至86%。

　　大洋彼岸的英国也笼罩在一片阴云中。虽然官方统计数字尚未出台，但业内机构估计今年9月至10月间英国抵押贷款市场的规模同比缩水五分之一。饱受信贷收缩的抵押贷款提供商们被迫撤离：除了裁员、出台更严的信贷标准、次级抵押贷款利率也提高了35至75个基点不等；美林证券更是彻底中止在房地产租售领域的抵押贷款业务，一时间业内裁员成风。

　　摩根士丹利经济学家Stephen Roach说，比起90年代初的网络泡沫破灭，眼下次贷危机引发的经济风险将更为严重。他表示“当收入和财富效应都面临压力的，我不认为从不储蓄、高度负债的美国消费者能维持快速的消费增长”。

　　亚洲地产或隐忧乍现

　　美国房地产如今风光不在，融资也受到威胁，虽然这很可能拖累全球对房地产市场的直接投资(去年增长41%至6990亿美元，为连续第三年增长)，但若要提及下半年仍能获得房地产投资增长的市场，亚洲或许是个绝好的例子。

　　今年6月，摩根士丹利开出80亿美元天价，投资日本房地产，一举从全日空手中买下13家豪华酒店，成为当时日本房地产交易的最大手笔。仲量联行的统计资料显示，在过去三年中，日本甲级办公楼租金上涨了80%，日本办公楼收益率差率(办公楼收益高出当地利率的水平)高达1.56%，而该数字在巴黎、法兰克福等主要城市基本都为负数。

　　虽然亚洲各国央行对经济颇具信心，但诸如汇率、融资、信用制度等问题，或许也将影响一国经济支柱。以日本为例，今年8月，日本新屋开工率暴跌43%，至40年来谷底。加上日元对美元持续升值，国内消费者信心动摇，很可能是日本经济前景一个不祥的信号。

　　其实日本楼市下挫亦在预料之中，今年6月日本政府核发建筑执照的时间延长到原来的4倍，当时就引发了建筑商、房地产开发商和家居装潢公司的担忧。

　　分析师说，房市低迷可能只是经济衰退的警讯之一。与美国不同，日本房地产投资只占总投资的3%，且没有可流通的大笔次级房贷，因此不太可能演变为美国那样的危机。

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