视点丨刘元春:改和稳要并行 房地产长效机制建设正全面破题

视点丨刘元春:改和稳要并行 房地产长效机制建设正全面破题
2021年11月26日 14:44 中国经济新闻网

图片来源/新华社

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  “房地产税从立法和试点铺开,标志着一个新时代的到来,标志着我们整个房地产长效机制建设开始全面破题。”在11月24日举办的CMF宏观经济热点问题研讨会上,中国人民大学副校长刘元春如是表示。据悉,本次研讨会的主题为“房地产税及宏观影响”。

  在接受中国经济时报采访时,刘元春详细介绍了房地产税的大致酝酿过程。从2015年开始,已经有经济学家提出了房地产长效机制的建设,特别是在去库存期间,国家已经充分认识到房地产的传统战略在新常态的状态下,应该做出系统性的调整。这种调整很重要的一点是中国的发展方式,面临着全面转型的挑战,必须从过去要素密集型的发展模式、从出口投资的发展模式、从快速工业化、快速城市化的发展阶段向高质量发展进行转型。这种转型过程中,以现代产业体系作为发展的基石,很重要的一点就是各种资源配置要回归于实体经济,金融要服务于实体经济。在这个过程中,显示出在一些战略定位上存在的冲突,也就是金融深化载体主要依存于土地和房地产。整个地方政府驱动的动力也主要在于土地财政。

  刘元春表示,更为重要的一点,这几大传统的支点,使得中国资源配置的核心都往这些领域进行集聚,从而导致国家所担忧的脱实向虚的现象持续发生。虽然经过了多次整顿,但事实上都是扬汤止沸,难以从根本上解决问题,难以从战略上形成新型的资源配置的动力体系,所以国家适时提出房地产长效机制的建设。但这种长效机制建设需要一个痛苦而漫长的转型,从2015年到2020年的过程中,是中国经济新常态发展方式转型,向高质量发展进行转型的铺垫期。今年的宏观报告谈到,在疫情的“掩护”下,中国的最大转型体系悄悄地全面拉开序幕,进入到一个真正的加速期和阵痛期。在这种转型中,房地产与土地财政的转型有几大标志性事件:第一个是城市土地制度的改革,农村集体建设用地在符合规划的前提下,可以直接入市用于廉租房和公租房建设,省掉地方政府进行收储的环节。第二个是在新型城镇化战略中,对于城市新增住房不仅仅要用市场化来进行配置,同时还要全面启动政府的作用,使政府的供给水平能够达到20%左右。第三个,也是很重要的一点,就是对于不动产税收的征管,使未来的税收体系和地方政府发展模式、激励体系能够作出很好的调整。

  刘元春认为,这几大调整会对中国宏观经济运行体系带来巨大的冲击,这种冲击会体现在几个方面。

第一,房地产将进入到存量调整时期,这一时期将会使整个市场供给波动很大,存量调整和增量扩张之间的这种匹配,在未来会实时发生一些冲突,从而使市场预计出现很多紊乱的现象。

第二,整个地方政府收入体系会发生变化,同时激励体系也会发生变化。地方政府因地兴企、因地兴市的模式要逐步调整。地方政府的政绩考核,特别是高质量发展的考核体系要有着根本的转型,从而使得传统分权模式下地方经济增长的动力发生一些变化。

第三,土地增值空间会发生区域性变化和结构性变化,从而失去过去持续四十年的金融深化支点的效应,货币政策的传导机制、金融资源的配置模式会产生一系列变化。比如,目前房地产一系列新政出台,直接导致传统信贷载体发生变化,很多银行感受到难以通过非地产的方式来扩张信贷,从而使今年稳健的货币政策不稳健,这和体系调整有关。

第四,房地产自身金融功能的约束,会带来投资模式和消费模式的变化,这对短期宏观经济带来很大的冲击。在过渡时期,中国宏观经济在短期调整和中长期增长模式上,已经发生悄悄变化,这需要深入理解和研究,而不能简单化。简单化的过程会导致前期所出现的一系列震荡。房地产开发投资企业如何进行经营模式转型,是很重要的挑战。

  “当然,我们不能把房地产的这种变化过于夸大,但也不能小视。过于夸大就认为某项政策出台就能够解决所面临的系统性的问题,房地产税是不是能够解决目前期盼的政策问题呢?单独一项政策是很难的,它需要一个系统性的工程,需要较长时期的一种转换,这样一个系统性工程如何进行匹配,在较长的过渡期如何进行驾驭,这是下一步要研究的重点。”刘元春认为,这场房地产税改革不是简单的在稳与改之间进行权衡,而是改和稳都要并行,这种并行很重要的一点是要以新型城镇化作为依托,以政府为农民工和低收入阶层提供各种廉租住宅服务,作为一个抓手来成为我们短期转型的很重要的一个支撑点。并以此谋求将中国住房体系全面构建起来,稳定整个房地产投资、房地产消费,从而达到短期稳定的作用,并且为中期转型做好短期的政策支撑,这是更为重要的一个战略。

  刘元春表示,今年要重点做好两点:第一,要高度重视新时代带来的趋势性变化,而不能简单化。更不能认为这次的调控是重复过去十多年房地产调控的一种困局。第二,在大时代的过程中,一是要保持战略定力,二是要认识到,在房地产去金融化的过程中,必然伴随着去杠杆、去支点的短期作用,短期对冲举措必须要加大,市场将在调整中发生趋势性的变化,政府的作用就必须加大。

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