商业观察② | 频临退市！五洲国际如何从高光走向至暗时刻

中房报记者 李叶 | 北京报道

停牌超18个月，五洲国际迎来了在港股最后时刻。

3月27日，根据联交所向五洲国际控股有限公司（以下简称“五洲国际”）发出的函件，是其股份的最后上市日期，3月30日9点整，该公司股份的上市地位将取消。

3月24日晚间，五洲国际发布公告称，五洲国际于公告日根据有关上市规则向上市（复核）委员会提交请求，要求复核除牌决定。其谨此提醒公司股东及公司潜在投资者：倘进行上述覆核，其结果是不确定的。

前一天，五洲国际创始人舒策城在接受采访时曾表示，五洲国际正在努力解决资金问题，日常经营活动在正常进行。

不过，一位不愿具名地产分析人士告诉中国房地产报记者，五洲国际此次退市的几率很大了。

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停牌始末

这家创立于2004年的公司于2013年6月13日敲响了港交所上市钟声，亦是江苏省首家在港上市商业地产公司，一度风光无限。

不过，上市之后，五洲国际的路走得并不顺畅。

根据五洲国际2013年、2014年、2015年财报显示，2013年五洲国际归母利润为10.2亿元，2014年这一数据大幅下滑75.2%至2.53亿元，到2015年则直接变为亏损4.82亿元。

到2017年，五洲国际发布了一份让人眼前一亮的2016年度财报。报告显示,当期公司拥有人应占利润首次转正至1.01亿元。按照五洲国际的说法，利润的大幅增长是由于销售与管理双轮驱动，一方面,项目销售情况良好；另一方面,集团大力推行管理费监控策略,提高了资金使用的有效性。

这一说法很快遭到“打脸”。

据中国房地产报2017年报道，2016年度五洲国际的其他收益为公司带来的利润达到3.11亿元，较2015年同期增长约110.7%，所谓的其他收益包括补贴收益、利息收益、股票投资收入以及出售附属公司收益，其中仅出售附属公司一项就已经超过五洲国际去年的利润，达到1.78亿元。

进一步调查发现，这份应该属于非经常性损益的“意外之财”贡献者来自一家名为哈尔滨五洲城置地(以下简称“五洲城置地”)的公司，这家公司正是五洲国际在2015年6月在哈尔滨拿地并高调宣布将打造370万平方米东北亚动漫文化旅游城——五洲梦幻岛的项目公司。

根据公司年报显示，2015和2016年经营活动净现金流分别为-11亿和-1.5亿;偿还利息分别为8亿和9亿,偿还利息的资金来源新增债务,2016年五洲国际新增计息负债31亿元增幅40%。

可以看出，在核心资产未增长情况下，五洲国际的年偿付利息却在逐年增长，负债规模和资产负债率逐年上升,整体风险也将逐年推高。

这一切，都为此后漫长停牌埋下伏笔。

2018年5月，一篇名为《五洲国际和五丰演双簧 多地配合玩“圈钱”游戏》的文章出现，内容直披五洲国际非法集资。五洲国际回应称报道严重不实。次日开盘时，五洲国际股价暴跌90%，被迫紧急停牌，期间曾一度复牌，但股价始终维持在低位，市值从20多亿港元跌至2亿港元。

债务危机更在此时全面爆发。

2018年7月5日，五洲国际发布公告称，一项日期为2013年9月26日有关发行票据的契约协议发生违约，并触及另一项金额为10.02亿元债券提前到期。

2018年8月10日，五洲国际再发公告表示，集团现正面对持续经营问题，因无法偿还已到期且须即时偿还的财务负债，并预计有更多财务负债将会即时到期且须偿还。公司已委任罗申美企业顾问有限公司为独立重组顾问，以协助评估财务状况及分析可行方案。当日，五洲国际逾期未偿还的贷款本金额，及/或接获债权人通知基于违反贷款协议项下的偿款责任而要求提前还款的本金额，已增至约人民币24.95亿元。

到2018年9月3日，五洲国际发布公告，公司股票9月3日停牌。

公告还表示，由于公司须更多时间以确认若干财务数据，其中包括若干资产及负债的最新状况及数值，故公司须延迟刊发截至2018年6月30日止6个月的中期业绩及寄发有关中期报告。

截至目前，五洲国际2018年中期业绩报、2018年年度业绩报、2019年中期业绩报及2019年年度业绩报仍未刊发。

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扩张惹“祸”

提到五洲国际的债务问题，业内普遍认为，是其近年来依赖高负债来扩张的模式造成的，其资金需求主要依赖债务融资，杠杆水平居高不下，短期偿债压力一直考验着五洲国际的资金周转，一旦融资环境紧张，便很难维持下去。

资料显示，2013年底五洲国际持有项目为33个，截至2017年底，公司发展项目达42个。

曾几何时，在商业地产市场风生水起的舒策城在接受采访时曾表示：五洲国际是商业地产运营商。自公司成立以来我们就跟别人不一样，很多企业在这一行没做好，他们都很重开发，不重管理，后来我就定了一个"二三五"理论：开发建设占工作量的20%、30%是招商、50%是经营。

与此同时，从2013年上市至2017年，五洲国际的负债总额从114.37亿元扩大至210.59亿元，净负债率从60%增至247.5%。截至2017年底，公司手中持有的现金及现金等价物仅有3.63亿元。

据了解，上市之后，五洲国际在全国开发运营了20个商贸物流产业园，但大部分位于三四线城市，如江阴、襄阳、大理等，五洲国际以较低的价格在这些城市的远郊区收购土地，并对租户承诺售后返租，以虚高的租金价格来促进销售。

不过，五洲国际的“运气”显然不够好，由于电商冲击和消费习惯改变，近几年三四线城市实体生意普遍进入下沉期，铺面不好租也成为常态，各地频曝租金回报低于预期，售后返租模式更一度成为纠纷代名词。

这些都给五洲国际带来了致命伤害。

一位分析师认为，五洲国际的资金状况与其在三四线城市大量布局、以商贸及商业开发为主的模式相关。“当下，三四线城市房地产市场行情走弱，住宅的周转速度都在放缓，三四线城市的商业项目更为困难。另一方面，三四线城市的消费力不强，商业、商贸项目的投资和销售周期也更长。”

五洲国际显然也意识到商业地产的短板，在2017年报里，还是董事局主席的舒策城高调表示要，“适当加大住宅土地储备比例，改善经营性现金流。”

事实上，五洲国际也的确这么做了。

2017年6月，五洲国际收购浙江绍兴嵊州檀山府、河北邢台月晟·天玺台两个高端住宅项目，这也是五洲国际首次发力纯住宅项目。

尽管如此，还是未能抵挡住颓势。

随着五项关于债务的民事诉讼引爆了五洲国际的债务危机，此后逾期未偿还的债务诉讼纷沓至来。

仅2019年9月5日五洲国际公告的就有5宗诉讼，包括：第一，西部信托有限公司要求偿还资金信托贷款5000万元连同其应计利息及违约金；第二，江苏金茂商业保理有限公司要求支付本金1795.7万元连同其应计利息及违约金；第三，中海信托股份有限公司要求支付公司债券本金1000万元连同其应计利息及违约金；第四，中海信托股份有限公司要求支付公司债券本金2050万元连同其应计利息及违约金；第五，鄂尔多斯金驼药业责任有限公司要求支付债券本金1000万元连同其应计利息及违约金。

截至3月26日，五洲国际于公告中披露的关于被债主追讨的金额达到79.64亿元人民币及3.8亿美元，折合超过百亿元人民币。

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断臂自救

由于违约诉讼不断，五洲国际逐渐失去融资能力，微薄的收入在巨大的债务面前显得杯水车薪。与此同时，联交所多次发出的函件，督促其履行复牌指引。

其中包括，1.要求公司刊发所有尚未刊发的财务业绩及提出任何审核修订；2.对疑属未经批准转让进行适当调查，公布结果并采取适当补救行动；3.证明其符合上市规则第13.24条规定；4.知会市场所有重大资料以供股东及投资者评估公司的状况。

为自救，五洲国际开启了“卖子偿债”模式。

公告显示，2019年5月7日，五洲国际签订协议出售了无锡一宗建筑面积约7700平方米的房地产物业，出让价格4000万元，而就在2018年底其估值为5030万元。五洲国际称出售后将录得1220万元亏损，出售该物业的目的同样是为了偿还债务。

2019年5月22日，五洲国际签订协议出售了无锡市六龙商业中心三楼113个商业单元，建筑面积约3106.54平方米。出让价格为3560万元，受让方上海汇势通投资管理有限公司是五洲国际第一期2017年债券的持有人。

2019年6月25日，五洲国际签订协议出售了无锡六龙商业中心负一楼的商业单元，该项目位于无锡市惠山区新兴西路，由111个商业单位组成，建筑面积约为2587.23平方米，出售价格为1630万元。这次交易五洲国际依然亏损，受让方浙江省东阳市超前装饰有限公司是五洲国际第二期2016年公司债券及第一期二零一七年公司债券的实际拥有人之一。

2019年7月18日，五洲国际董事会宣布以3610万元的价格出售杭州五洲国际商业中心。该项目位于杭州市西湖区余杭塘路，建筑面积1583.91平方米，是一个商业综合体。值得一提的是，2018年底，杭州五洲国际商业中心被估值为4933万元，对于这次交易，五洲国际称将亏损1495万元。

上述四宗项目出售，仅有一宗略有盈利，其余皆亏损。

同年6月19日，五洲国际控股有限公司发布一则重大人事变动公告称，舒策城因个人健康理由已辞任五洲国际董事会主席及执行董事的职务，亦不再担任五洲国际提名委员会主席及授权代表职位。

到2020年3月，联交所向五洲国际发出最后通告，如五洲国际决定不根据有关上市规则申请将除牌决定提呈至联交所上市覆核委员会覆核，该公司股份的最后上市日期为今年3月27日，而公司股份的上市地位将自3月30日上午九时正起取消。

命悬一刻，五洲国际于向上市（复核）委员会提交请求，要求复核除牌决定。

“如果退市，公司的声誉和融资渠道都将受到极大影响，这将使原本就处于负债泥潭的五洲国际雪上加霜。”上述地产分析人士告诉记者。

责任编辑：马琳 曹冉京