三、风险管理

　　与其他的金融机构一样，公司的运作也将涉及各种风险，主要包括信用风险、规模不足、利率风险、提前还款风 险、流动性风险、交易风险、法律风险、道德风险等，而这些风险都可以通过审慎的管理予以防范和0化解。

　　（一）信用风险

　　由于总体经济形势的恶化或借款人发生变故，贷款组合中的某些贷款会产生违约问题，从而产生信用风险。在这 种情况下，由于住房抵押贷款是以住房作为抵押的，因此公司对违约问题的处理方式主要是拍卖充作抵押的住房。这就存在着 住房拍卖价值不足以偿还发放的贷款金额的风险，或者即使拍卖额足以偿付，但拍卖变现收入到公司帐上存在一个较长的时滞 ，影响债券的偿还。

　　控制方法：在购买贷款时确定贷款对住房价值比率即LTV比率的最大值，购买的贷款的LTV比率必须低于该 最大值；或者可在公司的贷款购买协议中明确，一旦发生这种情况，公司对贷款出售银行具有追索权；或者，对贷款组合的逾 期贷款率进行估计，公司每年计提贷款坏帐准备金予以冲销；加强对借款人的资信状况的调查与评估；采取信用增级的各种方 法，从结构上控制该风险。

　　（二）贷款购买的规模不足风险

　　目前有些商业银行资金来源充裕，因此对以出售优质的住房抵押贷款方式进行融资的意愿不强，或者即使有这方 面的意向，在贷款出售定价方面也会对公司比较苛刻；有些商业银行受资产负债比例的限制，出于流动性需求，愿意出售长期 性的贷款，但出售的规模有限。因此，公司在作出年度贷款购买计划时，能够购买的住房抵押贷款规模有可能不能满足公司的 计划，从而使公司的整个经营计划受损。

　　对策：在公司成立前及成立初期，与各商业银行进行接洽，了解各商业银行的意向，并商谈贷款购买合作事宜。 同时，会同人民银行将公司所推出的贷款标准与商业银行的贷款标准进行规范和统一。

　　（三）利率变动风险

　　公司发债的财务计划中，债券一般是以固定息票的形式发行的。但由于贷款组合的利率是浮动的，因此若贷款利 率下调，则公司要承受发债成本不变、但是贷款收益却下降的风险；若公司采取浮动利率票据，则在债券交易市场上，缺乏吸 引力。另外，在人民银行每次进行利率微调时，都可能对贷款利率和债券利率的利差产生影响，若利差空间缩小，不能保证等 值贷款组合支撑等值债券的偿还，则公司利润会受损。

　　控制方法：公司可依据债券发行市场的需求状况，确定发行何种债券来适应各类投资者的需求；同时，利用数学 工具，对贷款与债券的现金流进行优化匹配，尽量利用既定的利差空间实现保本微利；在利差空间为负时，公司可缩小业务规 模，以此控制损失的增大。

　　（四）提前偿还风险

　　住房购买者提前偿还抵押贷款本息将影响贷款组合现金流的稳定性，进而导致再投资风险。再投资风险主要产生 于当公司收到住房抵押贷款组合带来的现金流量(主要是提前偿还贷款)或信用增级提供者支付的资金以后，直到将其中一部 分支付住房抵押债券的投资者为止，中间常有一定的时滞，可能导致贷款组合的现金流流入与流出的不匹配或不平衡状况，即 出现暂时的乘余资金，而这笔资金往往被公司再投资于某些金融资产，从而形成再投资风险。

　　控制方法：对于再投资，可限定其投资的范围为国债；同时对于再投资产生的再投资利率风险，可在合同中预先 确定投资对象及投资收益。

　　（五）流动性风险

　　流动性风险是指贷款组合的收入没有在有效的时间内收到或不足以用于偿还投资者的本金与利息，即出现收入流 量与债务流量的不匹配；

　　控制方法：由商业银行及资产管理公司分别设立普通帐户以平衡现金流不足以支付债券本息的情况，还可对资产 管理公司进行有关保险或担保以最终确保对投资者的本息支付。

　　（六）债券发行与交易风险

　　公司的主要业务是发行按揭债券。由于该债券是新品种，同时其实际期限是非固定的，受到贷款组合偿还速度的 影响。因此，这些特点使该债券对投资者的吸引力减少，从而存在着债券认购不足的风险。同时，中国目前的资本市场中，债 券市场交投清淡，债券的交易无法与股票、国债相提并论，若住房抵押债券利率为浮动利率，则更缺乏投机性，从而使住房抵 押债券也交易清淡，这又导致发行市场的困难。

　　控制方法：充分利用证券化的结构设计，优化贷款组合和债券组合，使住房抵押债券的收益率对投资者具有吸引 力；加强对住房抵押债券的宣传；分析当前的宏观面、债券市场和资金市场，确定合理的发债规模；与保险公司等急于寻求资 金出路的机构投资者进行协调，以私募的形式化解债券公开发行的风险；通过银行间债券市场，解决债券的转让问题。

　　上述六项风险是公司经营中可能遇到的主要风险，公司成立后将以制度化和系统化的方式来管理这些风险，并将 公司从银行业中分离出来的风险，通过公司的业务运作再分散给具有风险承担能力的投资者，从而化解银行业的部分风险，提 高银行业的稳定性。（《对试行住房抵押贷款证券化可行性的探讨（一）》；《对试行住房抵押贷款证券化可行性的探讨（二 ）》）（摘自《金融早报》）