住房抵押贷款证券化是信贷资产证券化的一种，信贷资产证券化就是起源于美国的住房抵押债券。而资产证券化 是一个涵义较广的概念，凡是通过在金融市场上发行证券来筹资的行为都可归于此列。它最早是指通过在资本市场和货币市场 发行证券筹资的直接融资方式，如发行股票、企业债券、商业票据等（可称为“一级证券化”）。随着金融业的发展，开始出 现通过向市场发行资产支持证券，将信贷资产进行技术处理和市场交易，最终实现融资的方式，这就是后来金融业所称的信贷 资产证券化（可称为“二级证券化”）。

　　信贷资产证券化是本世纪70年代最重要的金融创新活动，它是指以融通资金为目的，将缺乏流动性，但具有共 同特征和稳定的未来现金收入流的信贷资产进行组合和信用增级，对该组合产生的现金流按照一定标准进行结构性重组，并依 托该现金流发行可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。我们也可以将其简单地理解为信贷资产的未来收益以证券的形式 预售的过程。

　　信贷资产证券化涉及贷款出售银行、信贷资产证券化经营公司、证券公司、贷款服务公司、专业服务机构（包括 会计师事务所、律师事务所、评估机构、保险公司）、投资者等市场主体。信贷资产证券化操作过程一般包括资产买卖、债券 发行、资产管理以及利益分配等四个组成部分。下面将就住房抵押贷款证券化公司的主要业务操作，现金流重组与债券产品设 计、风险管理一一阐述。

　　一、主要业务操作　　(一)公司以按揭贷款证券化为主营业务，其操作流程主要为：　　1、有意向公司出售 按揭贷款(以下简称贷款)并愿意为公司做售后服务(即贷款出售后的委托管理)的银行向公司提出资格审查申请。

　　2、公司根据公司标准和程序对银行进行审查，确认其资格后，将与银行签署核准该银行为贷款出售行和服务行 的合作协议。

　　3、根据上述协议，公司购买银行持有的，符合公司条件的贷款。

　　4、公司购买贷款后，进行资产组合管理。

　　5、公司对购买的贷款进行定期或不定期的检查。

　　6、公司发行公司债券，利用自有资金支付贷款对价。

　　7、公司通过银行将贷款债务人按期归还的本息过户到公司的收款帐户。

　　8、公司以信贷资产组合为保证发行信贷资产支持债券。

　　9、公司以贷款组合产生的现金流支付信贷资产支持债券投资者本息。

　　(二)审查核准银行资格　　有意向公司出售贷款并为公司提供售后服务的银行都必须经过一定的审查程序，达 到公司规定的资格标准。

　　(三)贷款购买　　1、购买标准　　银行意欲售出的贷款只有符合公司的标准，才可能被购买。

　　2、资金结算　　公司按上述标准对欲购贷款进行审查后，认为合格的，则与银行签订《贷款买卖协议》，并通 知银行办理结算，并可以要求银行继续为公司服务。在结算时银行应将对贷款的所有权利转移给公司，如追索权、保险受益权 等。公司将在规定时间内向银行支付对价。

　　3、购后检查　　为了督促银行妥善管理已售出的贷款，以及随时掌握这些贷款的变化情况，并弥补在贷款审查 中可能出现的遗漏，公司应对定期购买的贷款进行检查，这种检查包括日常检查和年度检查。检查的方式可以是抽样检查，也 可以是全面检查。

　　4、贷款回购　　当出现下列情况之一时，公司将要求或同意银行买回原售出贷款。　　(1)在贷款检查中发 现异常；

　　(2)合同约定情况出现；

　　(3)银行要求，经公司同意后回购。

　　5、按揭贷款购买原则和计划　　根据目前按揭贷款发展迅速、债券市场相对平稳的现状，公司必须坚持“以债 定贷”的经营原则，即以债券发行的规模，来确定按揭贷款的购买规模。

　　(四)住房按揭债券的发行与交易　　1、债券发行　　住房按揭债券按其发行方式不同，可分为私募发行、货 币市场招标发行和资本市场公募发行等。试点初期，住房按揭债券以私募发行为主。业务逐步规范后，可通过货币市场招标发 行。条件成熟时，可通过资本市场公募发行。

　　私募发行是指发行人对少数特定对象直接发售住房按揭债券。公司应首先确定债券发行计划和发行方案，制定住 房按揭债券产品方案与发行方案，向人民银行总行申请债券发行计划，申请批准债券产品方案与发行方案。

　　债券产品方案主要包括以下内容：　　①债券产品要素：债券名称、期限、利率、票面价值、还本付息方式、抵 押担保品、发行人及其资信等。

　　②债券关系人的权利、义务。

　　③住房抵押贷款组合现金流及银行服务。

　　④债券发行担保及信用提高方式，包括政府担保据以保证的物质基础、担保人支付方式与支付条件等。

　　⑤债券交易(权利义务)转让条款，追索权条款。

　　⑥债券关系人的法律救济。

　　债券发行方案主要包括以下内容：　　①发行人基本情况；

　　②担保品住房抵押贷款权属关系，抵押品组合现金流，贷款服务人及贷款追索权；

　　③债券发行方式、发行对象及范围；

　　④发行价格；

　　⑤债券登记、托管与清算；

　　⑥发行时间；

　　⑦担保人担保方式；

　　⑧评级人及发行评级；

　　⑨债券交易转让方式；

　　其次应落实债券发行计划。试点初期，住房按揭债券的私募发行，主要依靠人民银行利用其协调职能，指导发行 人与发行对象及认购人达成认购协议，落实发行任务。发行对象以货币市场交易成员为主，重点是住房按揭贷款的出售行、保 险基金、证券公司、证券投资基金等。

　　中央国债登记公司的登记、托管、结算系统，可为住房按揭债券的发行与交易提供系统支持。(货币市场招标发 行和资本市场公募发行略)（《对试行住房抵押贷款证券化可行性的探讨（二）》；《对试行住房抵押贷款证券化可行性的探 讨（三）》）