作为特大型城市，北京的住宅开发与楼盘项目所在区位有着最直接密切的关联。经过10余年的房地产开发，北 京住宅建设的格局及走向已基本明确。城区———市区———近郊区居住带———郊区卫星城这四块板结构，现已基本定位。 但随着政府市政投资不同时期有所偏移、经济适用房开发政策，以及城市住宅建设总体延伸的规模，2000年北京楼市的热 点区域将会比去年有较大的转移。

　　东部地区：楼盘相对集中 　　小业主托市

　　2000年东部区域新上市楼盘将主要集中于三环至四环之间，并且有明显的扎堆儿现象。其中以正东方向的朝 阳路红庙至十里堡、偏东南方向的东南三环至大望路区段，以及东北方向的望京地区最为集中。

　　正东方向除总开发量近百万平方米的“老楼盘”———晨光家园、晨曦家园、甜水园小区之外，2000年拟上 市的都会华庭（城市广场二期）、京棉厂外迁改造、兴隆家园北区等项目，其开发量均超过20万平方米，今年开盘上市总量 估计不低于30万平方米。这些项目中城市广场二期有港资介入，京棉厂改造由实力雄厚的中远集团担纲，其项目设计品质肯 定会优于前期楼盘。

　　偏东南方向区域内有九龙花园、华腾园这两个超过40万平方米大型社区的后续楼盘，有锦绣嘉园、现代城SO HO，以及新近开盘的御景园。预计上述两区域今年上市楼盘总量将在100万平方米上下。

　　东北方向的望京地区随着A5区和大西洋新城的带动，这里现在已是北京目前最大的工地，在建项目总数近30 个。由于开发项目集中，开发商抢夺客户的竞争日趋激烈，故上市楼盘都会在设计品质和价格上展开角逐。其中圣馨大地、大 西洋新城二期、银枫家园、宏源公寓将是最热门的楼盘项目。

　　从需求角度分析，东部地区购房者将主要是外企员工、私营企业主、外贸及民航从业人员、自由职业者，以及拆 迁户，燕莎及国贸核心区将会有部分投资户置业。由于地理位置和区域经济特征的原因，东部地区东三环沿线及望京、大山子 地区除自用住房之外，投资客会占一定的比例，小业主在这里将会形成一个高密群体。

　　西部地区：高尚社区成市，

　　“高知”人群垫底儿

　　西部地区是继东三环、亚运村之后京城楼市的又一“后起之秀”。随着近一年来IT业以迅猛之势侵入人们的工 作、生活等各个领域，预计2000年西部地区，特别是西北部地区楼市会从中直接受益。

　　今年西部地区新增楼盘，将主要集中于西四环路五棵松路以北至西黄庄路东一侧，以及西南三环和地铁路向西沿 线，中关村地区将只是现有项目中新开盘的楼座。该区域今年能够形成市场热点的楼盘除中关村的项目之外，将主要集中于西 四环路五棵松以北、以东的位置上。这其中以美丽园最具代表性，作为2000年第一个正式开盘的项目，元月8日首次正式 签约，签约数达83套。这一数字预示着以美丽园代表的多层时尚住宅，将成为继恩济里小区之后，西部又一具有典范性的“ 品牌社区”。

　　除上述区域外，今年以今日家园为代表的西长安街地铁沿线、价位适中的楼盘仍会受到购房者的热情关注。“地 铁置业”的位置概念现已延至古城大街。

　　广外大街是西南部地区楼盘集中的区域。但由于以往少有有名气的楼盘项目，因此，这里的市场今年很大部分将 会拱手让于春节后将上市的在原“北钢”厂址上开发的超大型社区，该项目的投资方包括大名鼎鼎的香港长江实业。

　　另外，西部地区新打通的丰益路，为丰台区内的楼盘扫平了交通障碍，作为与长安街平行的主干道，其交通状况 的改观，使得以庄维花园为代表的丰台区内商品房在位置概念上改变了其原有的“郊区房”形象，从丰台环岛至南二环路5分 钟的车程，使得这一区域商品房的价位显出优势。

　　城南地区：温泉、地铁、低价位

　　“好房子”依然有市场

　　众所周知，由于北京人传统的居住观念，城南楼市除方庄小区等个别楼盘外，始终不如其它地方火热。去年下半 年，北京市宣布近期内将正式建造地铁5号线，南四环路也已开工，市政的巨大投入无疑为进入2000年的城南地区住宅市 场提供了很好的发展机会。

　　由于项目多而分散，南城可以形成热点的楼盘也将呈点状分布，热卖区域恐难形成，因此哪家楼盘能热卖，关键 就看其个性品质。去年，城南热卖的楼盘在二环路当属清芷园，三环路当属同仁园，再向外则有九龙家园、大雄城市花园、兴 涛社区等。这些楼盘各具风格，各有特征，这也说明城南是一个靠个性化创建物业品牌的地区，今年该地区住宅市场的形势仍 将延续这一发展规律。

　　从客观条件和发展商的主观因素看，今年城南地区的热点项目形成基础一是地铁5号线沿线地区物业，但这要看 5号线今年能否加快启动；二是地下温泉的获取；三是楼盘个性品质极佳，它处物业不可取代；四是看楼盘价位是否有绝对的 优势。

　　地铁5号线规划将从铜厂起，沿宋家庄、刘家窑、玉蜓桥一直向北打通。因此去年下半年上市的同仁园、方南家 园等楼盘，以及成寿寺、方庄、洋桥地区的进入销售期的楼盘将会有很好的销售前景。

　　地下温泉是城南楼盘具有的一大特色，恒松园、鹏润家园、洋桥温泉居等都先后开采出高热地下温泉。由于南城 一直因水质问题影响物业销售，因此有温泉的房子更会引起购房者的青睐。

　　纵观城南地区市场总体情况，目前制约城南市场发展、楼市人气不足的原因主要还是市场有效需求相对不足。从 这点来看，南北地铁的建设对城南楼市是最利好的消息，而在地铁开通仍有待时日的当前，对发展商来说最“取巧”的方式， 则是让自己的楼盘富有个性。但这又不是所有发展商所能具备的。因此，楼盘“冷热不均”，2000年在城南地区将表现得 尤为充分。

　　城北地区：降价、扫尾

　　经济适用房与高档住宅并举

　　即便不包括中关村和望京，以亚运村为核心的城北地区仍然是北京人公认的楼市旺销区。但由于去年经济适用房 杀入市场，其造成的市场“转型”使2000年之后的北部商品房市场很难乐观。

　　亚运村地区商品房市场今年主要受北部经济适用房左右。回龙观、天通苑去年半年时间已分别售出3000—5 000套，在不提价的情况下，这两个楼盘今年仍将继续霸占市场，吞噬大批商品房的准客户。而亚运村地区的其它楼盘都必 须面对这一现实，制定相应的对策，以促进销售。

　　从现有楼盘情况看，亚运村地区（含芍药居、健翔桥附近）现上市楼盘总量保守的数字也在200万平方米以上 ，而且按北京各方位地区楼盘的位置———价格比衡算，该地区楼盘价位显然是最高的，可以断言，2000年的北部市场“ 降价”、“扫尾”将是市场主旋律。发展商谁能适时、适当推出切合实际的销售策略，谁的项目才有可能热卖，否则的话，后 果不堪设想。因为现在的买房人早已不是先前那种糊里糊涂的状态。

　　不过，由于房产本身毕竟有明显的高、中、低档次区分，不同档次楼盘有其相对特定的购买群，因此北部地区给 众多购房人带来“实惠”的经济适用房的出现，也刺激加快了物业项目档次的结构性合理区分，促进了开发商的优胜劣汰。这 使得北部地区设计独特、内外环境品质俱佳的优质物业出现速度会进一步加快。依此理论推断，今年北部地区有望被看好，并 有可能热销的楼盘将会是枫丹丽舍、万科星园、华清嘉园、华馨公寓，或有同等品质层次的新开楼盘。

　　总之，今年人们会看到楼市最欣喜无忧的开发商产生在北部地区（天通苑、回龙观），最惨淡、最忧心绝望的楼 盘和它的开发商也同样会出自这一地区。 　　■文／蔡鸿岩摘自(北京青年报)