“新经济”正逐步成为新世纪人类社会和经济发展的一个重要特征，它是以数码知识、网络技术为基础，以 创新为核心，由新科技所驱动的可持续发展的经济。它预示着人类社会经济增长以及生活方式将会产生重大革命。与社会经济 、生活息息相关的住宅业，在新的世纪，理应对“新经济”时代产业的发展给予全面的梳理，以更加积极的姿态迎接新的挑战 。因此，在“新经济”这一世纪主旋律下，探讨中国房地产业尤其是住宅产业发展之路，显得尤为迫切。

　　我国住宅产业化

　　发展现状

　　改革开放20年来，我国住宅建设以前所未有的速度在发展，取得了巨大成就，并日益成为推动我国经济发展的 重要增长点，主要表现在：（1）我国城乡住宅持续保持强劲增长，人民居住水平得到明显改善；（2）城市住房建设机制发 生了重大改变，投资支出向生产经营性支出转化，投资主体呈现多元化，住宅建设方式也出现多样化，商品房开发占住房建设 投资比例已达54％；（3）住房制度改革被誉为近年来我国最成功的一项改革，取得了明显进展，城镇居民住房观念已发生 重要的变化，各地正陆续停止住房实物化分配；（4）住宅建设速度加快，并已开始成为推动我国经济发展的一个新的增长点 。可以说，我国住宅发展已形成一个巨大的产业。

　　但是，20年发展的背后，我们不能忽视我国住宅建设尤其产业发展上也存在不少问题，住宅产业要获得更大的 发展空间，并使之真正成为国民经济新的增长点，当务之急必须切实梳理这些不足之处。我认为集中存在三个问题：

　　1、投资主体分散，规模较小，应变能力及适应能力差，创新能力尤为薄弱。1991年底全国开发商队伍只有 4200家，到1995年增加到33482家，其中90％以上从事住宅开发，目前也是有增无减，在这个过程中有一个问 题值得注意，这就是伴随着发展商的个数极大地膨胀，而发展商的个体实力并没有呈相应地增加，据统计，1996年全国平 均每家资产仅为4660万元，这样的规模尚不足在深圳建一栋中型住宅楼的价值。

　　2、住宅产业现代化水平低，科技含量低，体系研究和集成度滞后。据1997年底统计，我国住宅建设科技贡 献率仅为24．5％，甚至低于我国农业中科技贡献率（30％），这不能不说是我国住宅产业发展的一种悲哀。

　　3、市场体系不健全，必要的配套改革滞后，市场的单一性赋予了更多的行政色彩。目前我国住宅市场体系建设 严重滞后，有关法律、法规没有建立或不完善。特别是二级市场尚未完全开放，造成房屋无法顺畅流通。

　　当然住宅市场还存在严重的住房质量不高，难以满足居民要求，房价过高，消费者难以承受，消费需求市场不足 ，市场启动困难重重等问题，这些问题必须得到有关部门的重视，否则在新经济条件下，住宅产业发展步伐难以为继。

　　新经济对住宅产业

　　发展提出新要求

　　新经济的到来，为住宅产业化、现代化缔造了良好的外在环境。在住宅产业现代化的过程中，有相当多的技术和 知识基础环节，它的发展，归根结底也还是依靠整个社会的科技进步，依靠增强产业的知识和科技含量，依靠网络经济为其提 供丰富的产业内涵和服务内涵。

　　新经济的到来，对企业和产品的创新能力提出挑战。对于住宅业而言，对规划设计的创新、对市场的细分、对建 筑和工程技术的创新、对服务的创新，将直接影响商品房的销售业绩。

　　新经济的到来，使可持续发展成为住宅业发展的主基调。预计不久将来，真正意义上的绿色住宅、环境共生住宅 、生态住宅、节能住宅、智能住宅等一系列围绕可持续发展而确立的住宅新理念将会得到更大范围的普及，住宅业的发展也将 由此上升到一个新的平台。

　　新经济的到来，对企业定位和人才培训提出新的要求。新经济需要新的人才，加强技术培训、确立市场意识、巩 固网络知识将是近年住宅企业人才培训的三个主题。

　　新经济的到来，将从多层面带动住宅总体性能的革命。消费者对住宅的质量要求不仅是工程质量，还要有功能质 量、环境质量、服务质量、人文环境质量和文化氛围质量，这些将从主观意愿上构成对住宅性能提高的迫切需要。

　　新经济的到来，全球经济一体化将我国住宅产业发展直接纳入全球经济大环境之中，将导致竞争的规模化、品牌 化趋势。传统意义上的住宅区域市场概念和不动产概念将在内涵上会有所调整和错位。

　　新经济下住宅产业

　　发展战略

　　在新经济条件下，我国住宅产业要想取得重大突破性进展，必须强化内功，从宏观上要加强建立和完善五大体系 ：

　　建立有效的宏观调控体系。应该放在总量控制和结构优化上，目的使总供给和总需求大体趋于平衡，形成一个有 限度的买房市场，同时要通过各种手段刺激住房消费。对空置商品房的消化处置上，政府不仅要给予政策、税收支持，同时要 直接参与吸收，建立大的空置房经营集团，收购空置房进行改造、修缮、处理，便可达到消化目的。否则，住宅产业仍然摆脱 不了这个包袱。

　　建立完善的住房供应体系。国家出台的建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，这些政策无疑是正确的， 但就某一地、某一城市而言，完全可以根据当地经济发展水平，根据房价收入比以及政府财政状况，设计和实施符合当地实际 情况的住房供应办法。目前出现了大批量的高档商品房，出现了商品房结构的极度不合理，这应当引起业内人士的关注，同时 诸如出租类物业的开发、老年公寓的开发、学生公寓的开发、旧房改造等专项开发尚未引起诸多发展商的关注，实际上，这类 物业的开发占据住房开发的重要一部分，这在国外较为普遍，因此，建立一个完善的住房供应体系是有效控制空置的一个前提 条件，同时也丰富了整个住房市场。

　　建立完整的市场体系。要形成一个完整的住房市场体系，就得在继续促进新建住宅销售的同时，着力培育和激活 存量住宅的在转让及租赁。目的是为了让住房市场流动起来。

　　建立全面的住宅现代化体系。住宅产业现代化是满足提高住房质量及其更新升级的现实要求，包括建立住宅技术 保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系、质量控制体系、住宅性能认定体系等五个方面。

　　建立优良的市场服务体系。还需加强金融服务、中介服务、物业管理服务、行政管理服务意识，提高专业度，从 而为发达活跃的住房市场提供完善的服务体系支撑。

　　（作者系CDI地产与金融研究中心主任·经济学博士）

　　郭建波