市场的概念是以商品的有价交换为前提的。市场是由商品的生产者(卖方)，商品的需要者(买方)和商品交换的场所、中介服务(交易规则和方式)共同组成。

　　改革开放之前中国致力于将所有的房屋归为公有并用分配的方式来解决住房问题。这个政策已被证明是失败了。1978年首次提出建立“房地产市场”的意见。1988年修改宪法之后房地产市场才被法律所承认，经过10年的发展，已使市场开始形成规模，并在许多重点城市解决了50%以上的居民住房问题。这是靠计划经济的手段根本不可能实现的。1986年开始的“公房补贴出售”和“提高租金”的房改工作只是在存量的房屋资产上和非商品市场的房屋上进行有计划的改革，因此并未对房地产造成过多损害。这十多年房地产业的发展和解决住房的成果，就是依赖于市场机制的建立所取得的。

　　但近期的23号文件却是要使已经基本形成的房地产市场化，重新回到计划的老路上，将真正的房地产市场局限于“其他收入高的家庭”范围之内。致力于建立以经济适用房为主的住房供应体系，不但将市场切分成不同种类，将市场的供房方式分成不同种类，同时将市场的消费者限制于不同条件下，还用申报、审批的方式将消费者用计划的手段严格控制，并使土地由划拨方式向出让方式转让的市场过程中断。在经过多年的改革并结束了外汇和商品价格双轨制以后，再造一个房地产市场的三轨制，使二级市场的开放更加困难和混乱。

　　如果我们认真研究一下23号文件，就会发现其内容与指导思想有相背的现象。一、一级建设市场中的三种供房方式：

　　1、廉租住房由政府或单位出资兴建，租金由政府定价，由政府和单位以住房实物分配的方式分配给低收入家庭居住。文件中并没有限制住房实物分配，只限制了住房实物分配给低收入家庭。这与原有的实物分配只是换了个方式，任何单位都能做到将工资降低而将住房提高的分配。

　　2、用优惠的扶持政策，加快经济适用房的建设。这种房屋的建设首先限制了房屋的利润，没有进行土地的出让，又将开发商限制在投招标方式中确定，同时又将开发商所面对的客户群限制在政府申报审批的条件下，使开发商不了解客户，客户无法选择开发商，房屋又没有实施出让的非市场情况之下。同时按照法律规定没有土地出让的房屋是不能转让、租赁、抵押的。是否要在一个国家中建立两种法律和制度呢？

　　3、被冷落和孤立的交纳了土地出让金的市场化商品房。这本应成为支撑市场的主体，但在房改政策中却成了被排挤、冷落和孤立的对象。首先商品房不能获得任何优惠和扶持政策，又只能面对高收入的家庭。同时又要承担商品房建设过程中的各种政府限定以及市政基础建设和配套设施建设的重负，使原来就房价过高的市场竞争加剧。如果再与享受了政策而降低了价格的经济适用房并列于同一个市场中竞争，其结果只能是使市场化的商品房情况恶化。北京市有关领导已经告诫开发商，经济适用房的推出将会打垮一大批开发公司。那么是否意味着这次的房改政策是为了终止国家的土地制度和取消房地产市场？

　　1992年以来中国的房地产业高速发展，城镇的面貌改变和城市基础设施的建设主要靠房地产市场的拉动，并在国民生产总值中的份量不断加大。许多市场机制建立较好的城市中，居民个人所拥有的住房比例已不断加大，个别城市已达到了60%。这说明没有今天的房改政策并非不能解决居民的住房问题，关键在于是否建立了良好的市场机制而不是房改机制。计划经济的36年并没有能解决居民的住房问题，到1985年全国还在为实现城市人均面积5平方米而奋斗。而建立房地产市场体系之后的十年时间就使城市人均面积超过了9平方米。1998年上半年北京的房地产市场销售大增，但70%是被进行实物分配的单位购房，但在上海1998年上半年居民购房超过5万套(每天277套)，个人购房占总量89%，单位购房只有11%，原因并非来自房改文件，更不在于建立经济适用房，而在于上海市本身所采取的市场化支持政策。

　　许多城市的住房私有化程度已达到了70%，远远高于世界发达国家平均的房屋私有化程度。那么这些城市是否还要建经济适用房去挤占市场的份额呢？北京市1998年8月28日的展销会上，共完成销售8.5万平方米，销售额约5亿元。房屋价格在4000元以下的项目有23个，占展销会项目总数的1/4以上。同时这些项目均是按市场的方式，交纳了土地出让金后销售的。这些项目的平均价格都已低于北京市拟定的经济适用房价格。许多人认为这些房屋不错，价格相对合理，但位置较远。那么是否经济适用房的结果是为了中低收入的人用较低的价格占优惠政策的便宜，而购买好地点的好房屋呢？

　　二、二级市场交易中的多种价格

　　前一段的房改重在两个方面，一是小步提租，使租金不但不能符合市场的要求，同时低于物价上涨的幅度，所谓的提租变成了提租的压制。二是以成本价、标准价、优惠价购房的转化，结果出现了大批的国有资产的流失和低价售房，使全国平均购房价每平方米只有300元，同时加大了分配的不公平。

　　而这次文件对二级市场的开放增加了准入制度，原因就在于市场中的商品房已交土地出让金的可以自由交易。而原有老办法中的房改购房有标准价、成本价，又无土地出让，实际房屋又可能好于经济适用房与商品房(因为它是商品房转化为成本价购房的，有些是交了出让金的)，这就使这些房屋本身产生了多种情况，就可能适用一种准入制度，并可能重复征收出让金，同时也无法在同一法律制度之下交易。

　　经济适用房是比房改购房高得多的价格购买的房屋，同时未交出让金，这些房在二次交易时的准入也会难以确定，因为购这些房屋的人有的享受了政府财政或单位的补贴，有的没享受政府财政或单位的补贴，这又该如何处理呢？

　　假如这几类房屋同时在一个二级市场中交易，也只能是对真正的商品房进行打击，尤其是执行不同的法律制度造成了不公平，同时在个人收入所得税的征收中更是不公平。

　　三、新的房改政策加剧房屋在市场中的畸形消费

　　1980年1月苏星同志在《红旗》杂志中发表的《怎样使住宅问题解决得快一些》一文中指出，住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。但至今的房改政策仍然是将房屋做为一种政府用优惠政策审批分配的消费品。

　　中央三令五申查干部的住房问题，是要纠正住房分配中的不合理成分，但房改文件除了将实物改为货币之外，仍未能消除不合理的分配。财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行补贴，这中间的问题是：

　　①文件规定的房价比是以经济适用房的平均价格为标准的，但如果地区的商品房有些已低于经济适用房房价时和谁比，北京就有这类的房屋，这本身就是畸形的发展；

　　②住房消费以规定标准为补贴依据，其标准是按干部级别来确定的。那么在补贴时并非按家庭人口和现职，而是按干部级别的调整而调整，这仍然会加大不合理成分；

　　③消费资金的来源加大住房畸形发展。住房消费的资金来源主要有四种：A、政府优惠政策的补贴成为确定价格的重要条件；B、财政的建房资金转化成为公职人员的重要补贴来源；

　　C、单位的建房资金转化为单位职工的重要补贴来源；

　　D、职工工资和住房公积金，这本来就是其根本来源，不同在于：高收入的高公积金(已被排除在经济适用房之外)、低收入的低公积金(根本解决不了购房支付问题)。

　　从上述四项消费资金的情况可以看出：政府经济适用房的优惠政策只提供给经批准有资格购买经济适用房的居民享受，而并非全体公民享受。而房屋的补贴也只有财政和单位可转成为建房资金的职工享受，这部分能享受了住房补贴的人等于同时享受了国家所给予的双重优惠，从而造成收入和住房问题的更大不公平。

　　低收入和中等收入的职工是这次房改过程中重点解决住房问题的主要群体，但中、低收入的人过去未能解决住房问题恰恰是由于单位无能力提供建房资金和今后不能将建房资金转化为房屋补贴发放给职工，这就必然在房改政策出台后使穷的人更穷，仍无能力获得购房补贴，也就谈不上用现有财力购经济适用房，甚至低收入的人可能付不起提租后的廉租房租金，享受不到政府的任何优惠。而另一些靠财政拨款的人本来就大多能享受分房，这次又能享受补贴和优惠政策购房。这种由房改政策而加大的住房畸形消费并未能从根本上解决社会中极不公平的住房公配体系。

　　这中间还不包括利用审批权加大的不公平成份，严格说经济适用房和住房补贴是对原来就可能实物分房的这部份人的再次优惠。

　　除了购房上的畸形消费之外，房改政策中重点强调家庭工资收入与房价的比例问题，却从来没有在房改文件中看到强调租金在工资中的消费比。从国际上看，如果房价与家庭平均收入的比值在4至6倍时，其住房消费的比例在工资中最少占30%-50%的比例，租金大约在工资中占30%以上的比例，是目前我国房租消费占工资比例的10倍以上。中国的低租金制度同样是造成畸形消费的重要因素，也是造成市场无法启动的根本原因。

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