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地产投资的“青涩”策略

http://finance.sina.com.cn 2004年09月12日 15:42 经济观察报

　　本报记者丁凯北京报道

　　在退掉通用时代的“小定”之后，去年7月至今，张洋女士先后在珠江帝景购置了6套住房、1间底商，金额总计1500万元。她透露，会将3套住宅投入租赁市场，瞄准长线投资。“因为我发现在这个项目周围的新盘逐渐拔地而起，未来这里将是一个非常拥挤的商圈，生活反而不便。”张洋这样解释她放弃距离长安街仅200米、地处北京黄金地段的通用时代的

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原因。相比之下，位于西大望路与广渠路路口西南方向的珠江帝景的位置则完全谈不上显赫，而张洋说，她选择珠江帝景的首要原因正是地段。考察周围的环境和租金水平之后，张洋估算其住宅租赁投资的收益“在7%以上”。

　　从国外归来的一年间，张洋一直在北京看房子。最终，她成为珠江帝景目前半数以上外来买家中的一员，在CBD的棕榈泉和新城.国际二期两个项目的境外和港台买家甚至超过六成。这些数字远远高于同期北京住宅物业的平均水平——来自北京市房地局的数字显示，2004年上半年，北京外来购买力量占总成交量的24%。

　　据珠江帝景策划总监胡本宇和新城.国际总经理张九红的介绍，除了寻找居所，聚集在两个项目的外来买家更多地是将这些项目视为长线投资的目标。

　　“投资要买五成熟”，珠江帝景总经理刘斌说。“五成熟”，即这个区域尚未被完全开发，交通、公建、物业处于待开发的“青涩”状态，投资于此可分享公共投资带来的环境增值收益。

　　“五成熟”的CBD东南区

　　东长安街以南、南磨房路以北，东三环与东四环之间的一块土地就是被胡本宇等称为CBD东南区的地方。这里聚集着富丽城、珠江帝景、苹果社区、风度柏林、金港国际、FESCO国际公寓等楼盘。

　　这个区域脱胎于工业区，西大望路和广渠路贯穿该区域的南北东西。无论是去年激烈竞争的北京吉普车厂，还是今年挂牌转让的北京化工厂，皆位于此。胡本宇形容CBD东南区为“没有历史包袱的土地”——开发商们一个重要的利好在于不必承担高昂的危改建安成本和危改项目可能引起的土地贬值风险。然而工业区的本来面目也在交通规划和市政配套方面形成掣肘，但从另一个方面来说，问题的改善正是这个区域由“五成熟”走向成熟的过程。

　　尽管市政府始终没有对该区域进行明确的功能定位，但却发布了很多利好的道路规划消息。拓宽改建西大望路和通惠河北路的工程始于2003年。规划中的西大望路朝阳北路至通惠河北路长2.5公里，宽40米，道路红线内的拆迁量约为23000平方米，整个工程投资预计5.04亿元。广渠路的建设工程随即被纳入北京市2004年政府投资道路交通项目初步方案。

　　除去早先进入该区域的燕莎outlets，进入该区域不久的家乐福和百安居等零售企业也许将在一定程度上提升区域的商业气氛。而对这种商业气氛的预期，也为张洋的上司所接受：张洋在珠江帝景购置的商品用于经营国际著名家具品牌Ashley，她打算在北京东西南北四个方向同时开设四家店铺，而10月开张的珠江帝景店将成为其旗舰店和办公总部。“我们的选址也受到美国总部的多次考察并得到认可。”张洋表示。

　　张洋认为，尚有其他因素催熟这个区域：“东三环与四环之间，驻扎在CBD内的企业和电视台的员工形成了对该区域租赁市场的实际需求。此外，规划中周边有巨大的拆迁量，以前可能影响土地价值的破败局面不久之后将被新城的面貌代替。”

　　如果将CBD东南区域视为“五成熟”的标准，胡本宇认为，北京同样具有发展潜力的区域还应该包括太阳宫、万柳、紫竹桥-车道沟等区域。

　　CBD也是“五成熟”？

　　CBD东南区被视为“五成熟”，言外之意即CBD已然像是一只熟透了的苹果，这样的认识事实上普遍存在于本地投资者的意识之中。但对于境外投资者而言，这里连青苹果也算不上。

　　“外国和港台投资者看待CBD与我们本地人的视角是不同的，香港投资者往往把北京CBD与香港中环相比，台湾人更喜欢将其与台湾信义计划区相比，从这些区域以前的发展脉络来分析北京CBD的发展状态，目前北京CBD的房价仅相当于台湾信义计划区的1／4到1／3，台湾投资者回想10年前信义计划区的面貌就可以预测北京CBD的未来”，张九红说。

　　“旁观者清，我们是从外面看，跟你从里面看不一样。”北京仲达同创投资管理有限公司董事陈廷钧说道，陈是较早接触北京房地产市场的香港人。整整十年前，他运作了现在位于嘉里中心对面的数码01大厦，而当时，北京还完全没有CBD的概念。

　　“在北京CBD，有高档公寓180平米的户型我买了两套，最近刚刚租出去，一个单位的租金有3700美元，在香港找不到这种回报的，没可能。同样的买价，回报率比香港起码要高一倍。”陈廷钧说道，他深信北京CBD目前仍然有着巨大的升值空间，在这个香港人眼里，北京的CBD不过是“五成熟”。“早晚北京和上海的楼价要越来越接近香港，你们的房价会不会跌呢？短期来看有可能，但是长远看一定是上升的，特别是住宅项目。随着经济的发展，最后会接近世界五大城市的水平——北京的楼价即使不超过它们，起码也会非常接近。而现在比起香港、伦敦、纽约、三藩市(旧金山)、东京都有很大的差距。”

　　张九红认为来自香港和境外的买家在投资方面比开发商“更专业”，而就是这些专业的投资者们“不少人甚至没有看过房，看到香港置地的LOGO，在香港就直接签了合同。”难道香港置地的品牌足以抵消投资者们必须面对的风险？陈廷钧告诉记者：“HKland(香港置地)在香港CBD是第一品牌，最大的业主。人们信赖香港置地，是因为英国的房地产管理方面的专业人士是全世界水平最高的。这个也反映在英国的房地产市场，价钱总是非常平稳地上扬，而不像美国的波浪式前进，现在伦敦房价贵得不得了。”

　　即便如此，难道我们一直在争论的CBD饱和、泛化甚至外溢仍不足以说明北京CBD的成熟程度？陈廷钧认为：“这一切香港都发生过。香港的CBD是在中环，后来发生了东移，在铡鱼涌、北角附近出现了新的CBD。随着大型跨国财团的发展，他们要使用的面积特别大，如果在中环的话，贵得不得了，所以才出现CBD东移。与原来在CBD里的小房间不一样，在新的CBD几乎都是总部大楼。”

　　“周边的区域肯定会对CBD形成分流，就像中环的楼价和租金会被北角的新CBD影响。但是要了解，金融企业、律师事务所、会计师事务所等等，一定是在CBD最方便。现在我在北京有几个办公地点，但是坦白地讲我最喜欢的还是CBD，大家找大家，非常方便。”陈廷钧笑着说，“正是因为有外围的新CBD制衡，CBD内部才会平稳，不会太不健康，不会发展过速，租金售价不会太过分。香港中环的写字楼过去每平方英尺100-200港元月租，也就是每平方米月租1000-2000港币，因为有了新的CBD，这个价格才被平抑。现在在香港中环五星级的写字楼也就是30-70港币／平方英尺，也就是300-700元人民币每平方米，这个是比较合理的水平了。”

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