投资商铺已经趋于理性 商业地产赚钱“不易”

　　商铺拍卖似乎已经成了沪上拍卖会的一个热点。但在商铺到处林立的上海，并不是“处处是金块”。有的区商业格局已经形成，有的正在趋于成熟，有的算是四平八稳，有的却走向低落。不仅是上海，长三角的苏州、杭州、无锡等地的商铺也并都不是处处有商机的。

　　在央行收缩房贷、政府打击房产投机的背景下，长三角的一些城市实施了期房限转政策，而限制范围并不包括商用房产，这使得越来越多的人把目光关注到商铺上来。不过日 前在上海光大会展中心举行的商铺展上，前来参观的人并不如人们预期的那么多，一些展台甚至早早地撤下展台打道回府。这在给人们带来惊讶的同时也不免说明了另一个问题：人们投资商铺已经趋于理性，而买商铺赚钱也越来越不容易了。

　　商铺不再“一铺难求”

　　根据去年推出的商业地块统计，上海今年新增商业用房总面积将可能突破200万平方米，超过去年1倍以上。同时，此次举办的商业房展会上，来自上海周边的长三角城市100多万平方米商用房总量将对申城近郊城镇形成激烈竞争。

　　此次商业房展会上，外地参展项目比去年增长了3倍，占据参展总量的60%，苏州、无锡、常州、南京等地的商业房产项目大举入沪，物业包括酒店、公寓、商场、商铺、写字楼、购物中心等各种形式，无锡站前街28万平方米的超大体量市场供应均创下历年之最。

　　上海福纳市场咨询公司市场总监杨子江表示，上海投资人在异地购买物业的比例正在逐年提高。在异地投资区域中，考虑投资长江三角洲(江苏、浙江)一带的需求较为明显，合计达到23%。从数字来看，这已经和投资上海市中心的基本持平，而其中又以江苏，特别是以苏州、昆山等地为中心的地区比较集中，合计有15%。近期，江苏靠近沪宁高速一带的中型城市的投资需求比例增长较快，空间也比较大。据悉，浙江有8%的需求比例，相比江苏地区投资需求少的一个重要原因，在于前期涨幅过快，政策、市场的波动与共振较大，投资者对此有一定保留。

　　在展会上，记者看到去年就到上海来进行推广的东方云顶酒店式公寓、周庄人家等楼盘，在记者对楼盘进行咨询时，其工作人员仍然相当热情地向记者进行推销，并表示仍有不少房源可供选择。

　　对此，专家分析，长三角商用房的放量将使投资人购买风险大幅上升，以往到处一铺难求、买入皆赚的局面将不复存在，商业用房的品质、市场定位以及规划选位对物业投资回报、发展潜力形成关键竞争力。

　　商铺投资风险增加

　　商用房产卖一年还没卖完，这种现象引起人们对于长三角商用物业市场看法不一，有的认为，长三角商铺严重过剩，已经出现滞销现象；有的认为，长三角的营商环境开始好转，商铺投资者会越来越多。

　　有专家表示，这种“过剩”其实是相对“过剩”的。如果把一些比较偏僻地段的商铺也算进去的话，那当然算是过剩的。但是，如果只是算“真正的旺地商铺”的话，却绝对是供不应求的。

　　商铺投资的风险已经引起投资者的重视。从近几次房展会的情况来看，由于商铺市场的供应量逐渐丰富，不少原先不看实物便下定金的商铺投资客开始变得谨慎起来。商铺的稀缺性淡化，使得房展的参观者往往是捧了一大堆的资料回家计算、比较后再行选择，并且要到现场考察后才会支付定金。“期铺”对于投资客的吸引力，已经不如前几年那么大。

　　不少人已经清楚地认识到不能一味认为商铺是未来投资者看好的资金流向，相比住宅公寓房，商铺投资的风险可能更为集中。商铺是更需要“养”的，从投资角度来看，这是一个过程，其中充满着变数。

　　上海在行置业投资咨询有限公司姜新国表示，随着商铺供应量的不断放大以及相关调控政策的出台，以往投资商铺“稳赚不赔”和“一铺养三代”的情况已经一去不返，不仅仅是投资客变得理性化，甚至于银行和开发商等方面都对于商铺投资风险的加大采取了不同措施及反应。也就是说，市场的理性化和投资风险的分化，成为近来商铺市场上最明显的两个变化趋势。

　　商铺按揭再上“紧箍咒”

　　在目前央行收缩银根的大环境下，一些商业银行同时也有所动作，给投资型物业按揭贷款再上“紧箍咒”。

　　最近刚刚买了一套商铺的张先生表示，现在他已经不能按照六成的最高比例贷到款，银行刚刚告知他最多只能贷到四成。“我和那家银行关系一直很好，我前后投资的六套房产都是在那里办的贷款，信用一直很好。不过即使这样，银行现在还是只能贷给我四成了。银行方面对于商铺的贷款审查也越来越谨慎，不再像以往一样‘高枕无忧’看待商铺投资前景，或是出现高估高贷等现象。”张先生告诉记者。

　　对此一家商业银行信贷部门表示，该行对商用房、投资型和高档商品房按揭贷款作出了“更加细化”贷款原则。“我们对个人按揭贷款进行了划分，对居住需求的按揭贷款全力支持，但对投资类型的物业就不同了。基本的原则是区别对待，总量控制.。”这位人士说要区别对待的是个人购买的住宅底商、商铺和写字楼。

　　另一家商业银行的有关负责人也表示，他们内部掌握对商铺等投资型按揭业务“原则上不做”。关于“停止商铺按揭贷款”的传闻可能就这样被逐渐“升级”。

　　一位审贷律师告诉记者，这段时间可以说商铺按揭贷款的审查“越来越严了”，“很多因为提供不出银行所需的证明无法获得贷款，如果说这些证明是合理的也无所谓，但有些很离谱”，这位律师抱怨说：“现在银行有点像签证官了，无需道理，就是拒签。”

　　他举例说，前些天他们替银行审查一位购买商铺的客户，一单一千多万元，首付款等条件都符合，但银行不仅要求其提供收益证明、银行存款，还要求提供公司的财务报表。“这个客户是一位公司副总，以前只有公司法人代表申请按揭，银行才要求提供这样的证明”。

　　另一个例子是，银行要求一位用于投资的商铺客户提供承租商铺的承租人同意其购买商铺的证明，“本来即使商铺再买卖也是不破除租赁合同的，银行要求这样的证明没什么道理”，这位律师说。

　　一位分析人士认为，从长期看，此举会对银行的资金业务造成影响，因为零风险意味着零收益。银行可以调整自己的贷款方向，但商业地产项目也许不那么幸运。尽管目前写字楼、商铺的个人按揭贷款的成数较普通住宅类物业低很多，但仍有一定比例的买家要通过按揭来购买。

　　房地产商们也承认，随着商业银行不断收紧房产信贷，开发商的业务将大受影响。国际知名的房地产服务及投资管理公司——英国仲量联行十年前就在中国开拓业务，他们认为，中国房地产业不应该仅仅依靠银行贷款，而应开辟新的多元化的融资渠道。

　　一家尚未规划的商业地产项目人士向记者透露，他们正在多方研究和考证银行这一信贷变化的影响，“如果觉得问题很严重，我们赶紧应对也许还来得及”。