反向抵押贷款 理财新思路

　　中国保监会预计将在今年下半年推出住房反向抵押贷款的寿险品种，随着我国老龄化步伐的加快与子女赡养负担的加重，这将为人们提供一个理财的新思路。

　　赡养老人有了社会保障

　　张大爷今年63岁了，原来是北京重工机械厂的职工，他退休后每月仅有700元的退休金 ，独自生活在房改时买下的90平方米的房子里。张大爷的儿子与儿媳继承父业在北京重工机械厂工作，他们的月薪共计不过6000元左右，他们一家每月生活费2000元、住房按揭贷款1200元、孩子的学习辅导费400元、交通费或者应付水电费等其他支出1000元，这样一算剩下的钱就不多了。考虑到将来孩子读大学、买车等问题，张大爷的儿子用来赡养父亲的钱就比较少，幸好父子俩关系很好，所以日子也就过得安乐祥和。但最近张大爷身体不是很理想，要花的钱慢慢多了起来，这样手头上也就开始紧张了。

　　像张大爷家这样的情况在中国非常普遍。由于过去工资低，老人的积蓄少、退休金低，养老保险的缺失等使得老年人的生活缺乏有力的经济保障。但现在，一个新的理财方式将会在一定程度上解决这些问题。

　　经过多次论证，中国保监会预计将于今年下半年推出反向抵押贷款的寿险品种，从而解决许多老年人的生计问题、减轻子女的赡养负担，在一定程度上解决我国人口老龄化带来的问题，使赡养老人有了一些社会保障。

　　反向抵押贷款是新型的抵押房产、领取年金的寿险服务，它将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性69岁，城乡差异不计）计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。这种贷款适合即将退休或已经退休后的老人（男60岁、女55岁）。

　　反向抵押贷款在发达国家已是个成熟的寿险产品。中国保监会与中国房地产协会等部门和政府机构目前已完成产品的设计，正积极地对精选出的三套方案进行研究和反复论证。但专家指出，因为国情与消费理念的不同，该产品在国内还面临着传统观念、政策法规、二级市场与三级市场的不成熟等因素的限制。因此，中国推出反向抵押贷款最迟将在今年的十月中旬。

　　带给老年人理财新思路

　　记者就反向抵押贷款的创新理财模式，采访了59岁的国家发展与改革委员会（下称发改委）的处长刘建军。他参与了同温家宝总理及保监会相关领导共同对反向抵押贷款产品的设计与论证。

　　发改委处长刘建军用反向抵押贷款模式为自己算了一笔帐。譬如他今年59岁，在朝阳门有一处建于1999年的190多平米的房产，经评估此处房产目前有八成新，房屋单价7000元/平米，折价总计133万元，而保险公司在与投保人在履行合同后，因为需要支付劳务费用、税费、评估费以及每年付给金融机构的年息等各种费用，所以通常要从房子的估价中扣除25％，按房子估价的75％计算给付总额约为94.75万元；将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，就是每年的给付金额。我国当前人均寿命男性为69岁，刘建军的预期寿命为10年（69-59=10）。那么用一个等式表示每个月的给付金额就是：［房屋面积×房屋评估单价×（1-25%）÷（男女平均寿命-投保人实际年龄）］÷12个月=每月给付金额。所以刘建军每月获得的给付金额应为：[190平米×7000元/平米×（1-25%）÷（69-59）]÷12=7895元。无论自己活多长，保险公司都必须按月给同样的钱；有了这笔源源不断的财源，他认为自己的理财观念就会产生很多改变，也可以实现一些以前不会考虑的理财计划。

　　首先，反向抵押贷款在理财上的最大特点就是把产权住房变成了储蓄，把不动产资产变现为流动现金。人们不必再担心如果花太多钱在买房上，到年老后面临养老难的问题。

　　另外，老年人每月或者每年从保险公司领取给付，也使他们进行其他投资成为可能。比如，刘建军说，办理了月付式的反向抵押贷款后，如果我有10万元存款，而每个月还能从保险公司领取将近1万元，那么我把10万元的存款用作首期购置位于东三环某项目的100平米的期房，该房内部认购价格为7000元/平米，选择的是八成25年贷款，总价款为70万，月供1200元。按照现在的市场行情，内部认购价格比市场价格低500元。一年后交付，我再把将这套房抛售出去，此时，由于项目周边生活配套设施与交通的完善，房子价值提升了，价格由原来的7000元/平米上涨到7500元/平米，那么我一年内就可以获得50000元的收益！

　　第三，有了反向抵押贷款，增加了老年人的收入，人们在晚年的生活和医疗上就多了一种社会保障，没有了后顾之忧，这就引起了一些消费观念上的改变，存钱养老的观念将会淡化，从而促进了人们的消费意识；当然促进消费的结果也会拉动国民经济的增长。