房地产的高级玩法

　　洪曦 文

　　最近有朋友问我，为什么有的有钱人明明买得起房，却不买房住，甘愿做一名租客，住着属于别人的房子呢？

　　我给他算了一笔帐：假设2003年初，你买进一套价值100万的房子居住，享受着宽敞 的客厅和舒适的卧室。到了年底，这套房子市值增加了30%，你很高兴，准备继续享受这套房子，并等待它继续升值。但是我告诉你：你可能吃了大亏。

　　愈有钱愈没房的理由

　　如果你继续拥有并居住着这套房子，它属于你，但是它随时就会贬值，这对你来说是不确定的危险。如果你年底卖出房子，扣除系列交易成本(契税、装修折旧)，大概可获得净利25万。

　　也许你会问：卖出去了我就没有房子了，那怎么办？

　　我要是你，我会跟买我房子的人签定合同：我把房子卖给他，但是他得答应把这房子租给我。

　　这样，就可以继续使用着“自己的”房子，客厅还是那个客厅，卧室也还是那个卧室，但是，事实上已经赚了一大笔了。

　　以4%的租金计算，你每月要支出的月租是4000元，一年满打满算12个月，你要付出的是4.8万年租金，这样，卖房赚到的25万扣除年租金支出，剩余20.2万。

　　这样有人会担心：等我卖了房子，房价继续上涨，我岂不是抛出过早，如果我捂一捂，还能赚到更多的利润呢。

　　这个问题可以解决。

　　从投资的角度，房产有使用价值和投资价值的双重性：房产首先是一种可以投资，带来回报的资产，其次才是一种消费品。因此决定其在房产买卖及租赁市场行为的原则就是投资回报预期的比较。由此可以推论与市场风险不相关的单个风险在资产定价中不起作用，起作用的是有规律的市场风险，或者说系统风险。无论一个房产采取何种方式投资，长线还是短线，无论投资者个体对其房产投资回报率的预期如何，其当前价格遵循整个市场对其回报率及风险的预期。

　　三个不同的市场可以融会贯通

　　不同对象的买卖就可以定义一个市场，在市场经济的高级阶段，不动产的各项权利是可以分割的。不动产市场交易可以引申出买卖、租赁和REITs三个不同子市场。据此，房屋交易的买卖市场交易的是产权，或者说所有权。租赁市场交易的对象则是使用权。REITs市场交易的是收益权。

　　虽然拥有权、使用权和收益权构成三个独立市场，但三者的价值依托都是房产，因此买卖、租赁和REITs市场的运行并非完全不相关，这就意味着其中必然存在套利空间。

　　首先来了解房租和房价的关系，房产价格体现的是当期市场的普遍估价，作为资产，理论上这个估价来源于未来现金收入现值的总和。如价值50万的住房，目前年租金可能为4万，其收益率是 8%。5年以后由于折旧等各方面的原因，其年租金可能只有3万，当年收益率为6%。当然也不排除5年以后的年租金为5万，其收益率为10%。

　　由于未来租金收益的不确定性，利率和贴现率的不同使得房产年租金收益率不同，将带来套利空间大小的不同。假设你拥有一处目前市值100万的房产。在租金看涨，房价看跌的情况下，应当买进房产，持有消费或出租，用租金收入再买房，就是“以房养房”。如果情况相反，房价上涨，租金下跌，特别当租金收益率下降到预期收益率以下，就可如卖出房产再租回使用，就等于在当下租金收益率和预期收益率之间套利了。

　　用信托维护收益

　　虽然目前REITs市场还没形成，但已经存在REITs的初级产品房地产信托。它与房地产不动产投资高度相关，房地产金融投资工具在很大程度上可以替代房地产实物投资。

　　另外，信托产品最大的好处在于可以对收益权进行设计，利用结构融资提供的选择权，利用杠杆提高自己的受益。风险偏好或对项目投资有自信的投资者，可以选择劣后受益权的品种。

　　比如一个1亿元的信托计划，简单地设计为90%普通收益权和10%劣后收益权两种品种，可以约定为无论项目受益如何，普通收益权的信托产品收益率为5%。由于劣后收益权享有第二分配权，因此，如果项目若盈利450万，则全部利润归普通收益权所有，劣后收益权未获分文；若盈利超出450万，剩余部分则全部归劣后收益权所有，普通收益权仍然只享有5%回报率。反之，若亏损500万，由劣后收益权承担，即返还1000-500＝500万元的本金，普通收益权则获得全部资本金返还。只要亏损额不超过1000万，对于普通收益权是没有本金损失的。根据各自的资金规模与风险承受能力，投资者可以选择不同的收益权品种。

　　在卖掉房产又担心继续涨价时，房产信托是一个很好的风险对冲工具。卖掉房产，就可以获得120万的资金，用这120万购入信托产品，假设该信托项目的 回报率是5%，将获得6万的利润，这样不仅可以避免房价继续上升带来的收益损失，同时大大提高了资产的流动性。如果你自信眼光好，还可以买劣后受益享受杠杆效应。

　　说到这，答案就出来了，与单纯投资物业相比，房地产信托具有更好的流动性，降低风险成本的同时获取房价上升的收益。如果偏好风险型的信托博取更高的回报，还可以选择风险品种。有钱人买房投资的同时自己租房住是合理的投资行为。

　　信息块：

　　REITs (Real Estate Investment Trusts)的全称是“不动产信托投资基金”，是指通过发行收益凭证的方式募集投资者资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款的投资。