五招防范房地产投资贬值

　　一买一卖，贬值23.44

　　%42岁的王先生经营汽车配件，生意不错。2003年8月，他购买了一套位于北京CBD地区的高档公寓，150平方米，单价8000元/平方米，总价120万元。当他千辛万苦把新房装修好（花费8万元）准备入住与家人好好享受生活时，一个家庭成员出了意外，急需一大笔钱支付巨额医疗费用。他决定卖出新房变现应急。他花费了数千元在几家报纸刊登了售房广告， 并在多家经纪公司登记了售房信息。最后，王先生终于忍痛以98万元的价格将总价128万元的新房“打发”了出去。原以为购房可以使闲置资金“保值增值”的王先生，这一买一卖，却损失了整整30万元真金白银，资产贬值缩水幅度达23.44%，令人遗憾。

　　成本转嫁，缩水成必然

　　为什么地段、环境、交通、配套、户型、装修都不错的新房，这么快就贬值如此之多？要弄清楚这个问题，就必须先了解商品房价格的构成要素。在专业人士眼中，房价的构成公式如下：

　　房价=土地成本（包括土地出让金、拆迁、安置成本）+公关成本+建筑成本+监理成本+策划费用+销售成本（含巨额广告费、人力）+开发商利润+税收+银行巨额贷款利息+财务费用+人力开支+其他损耗+……

　　而在普通购房人眼中，这个公式却要简单得多：房价=土地成本+建筑成本+开发商利润+税收

　　显然，“普通人”眼中的房价成本公式是不完整的，成本是“失真”的。他们忽略了许多高昂的“隐性成本”的客观存在，所以购买房产时对房价没有一个准确的、接近真实的评估，导致未来对转手出售价格的期望值较高，认为最不济也可以“保本”脱手（最坏搭进装修款）。而最终的结果往往都会大打折扣，令投资者失望伤心不已。

　　理性投资，五招防范贬值

　　其实，房产贬值与否，是由购买价格决定的。而只有理性投资，才能从根本上杜绝大幅贬值的损失降临到自己头上。

　　第一，凡是那种含有太多太高“泡沫”（即隐性成本）的房产，建议坚决规避。比较适合投资的，应该是那些“概念”较少、实在的项目。方法是：走访调查该物业附近项目的房价、租金水平，至少走访10户，记录数据，计算一个平均值，再据此计算出你想购买的物业的投资回收周期（理想的应在7-15年）、年投资回报率（应在7％~20%之间）

　　第二，量入为出，有足够的“闲钱”才去买房。因为每个家庭都可能有意外急用，必须留足“应急款”；月供款最好是自己月收入的50%以内，千万不能“满打满算”不留余地；不要贪恋“大户型”或者头脑发热购买“豪宅”攀比“充胖子”。

　　第三，挤压“价格泡沫”的良策之一，就是购买合适的、“性价比”比较高的二手房。例如，如果以98万元的价格购买上述王先生原价128万元的房产，就是一笔风险很小的好交易。

　　第四、建议尽量不要购买“期房”、“准现房”（即使有“标准样板间”），以免遭遇“货不对板”的尴尬和扯皮。

　　第五、尽可能避免在房地产泡沫鼎盛的“牛市”中购买房地产，从根本上防止被“套牢”贬值的风险。例如，1996年以前，香港、台湾、日本房价飙升，泡沫经济现象严重，在后来的几年中，房地产价格缩水幅度高达60％—70%，教训惨痛。相反，作为投资，应该选择在房地产市场低迷的“熊市”时期购买，方能达到“保值增值”的目的。

　　作者：郑金坤 阮文静