上海酝酿限制转让期房 专家称即使出台收效甚微

　　上海市人大昨日审议《上海市房地产登记条例修正案》(草案)，并将于今日表决市政府具体措施尚待时日

　　流传了半年多的上海出台“期房限转”政策的消息，将在今日尘埃落定。昨日，上海市第十二届人大常委会第十一次会议开始对《上海市房地产登记条例修正案(草案)》(以下简称《修正案》)进行审议，今日将正式表决。

　　限制预购的商品房在取得房产证前的转让(简称“期房限转”)，是这一《修正案》中的一项重要政策。据了解，这是针对2002年10月市人大常委会通过的《上海市房地产登记条例》关于“房屋尚未建成时，预购的商品房发生转让的，当事人可以向房地产登记机构办理登记”的规定，作出的修改。

　　这只是上海市政府调控房地产市场的一个弹性规定。据介绍，其目的是为了抑制当前比较突出的期房交易短期炒作行为，今后市政府还可能根据房地产市场的变化作出调整，恢复期房转让。

　　上海市房屋土地资源管理局(简称上海市房地局)有关官员表示，市政府将在该《修正案》通过后，修改相关政策对期房限转的方式、范围等做出规定。

　　未必所有期房都限转

　　期房限转政策未出，市场已掀起微澜，期房转让者抢搭末班车的报道不时见诸媒体。浦东一房产公司工作人员王婷也告诉记者，自半年前传出期房限转风声以来，到他们公司来购房的温州人越来越少，相反，期房抛售量却增加了近1/3。

　　上海市政府法制办城建法规处副处长吴坚勇认为，人们对期房限转政策存在着误解。“很多人都认为期房限转就是暂停一切期房的转让，实际上并不一定如此。”他说。

　　上海市房地局一位不愿透露姓名的官员对此说法也表示赞同。据他介绍，市人大通过《修正案》后，市政府将修改《上海市房地产转让办法》。修改后的《转让办法》将规定，某一类期房是否能转让，由上海市房地局根据调查写出市场说明上报市政府，然后由市政府根据实际情况以政府令的方式作出决定。

　　“如果调查显示只有一类期房买卖过热，引起市场振荡巨大，而其他各类房产都适中，则市政府可能只对该类房产进行期房限转。”该官员解释，而如果情况发生了大幅度的转变，则市政府将撤销该政府令而做出政策上的相应调整。

　　而根据目前的期房转让办法，已付清房款的，转让者只要通知房产商就能转让；未付清房款的，在获得发展商书面同意后也能转让。

　　“政府做出限转的决定会是非常谨慎而严谨的，今年下半年将建立房地产预警预报体系，我们会根据详细的数据分析做出判断。”上海市房地局的这位官员表示，“说市政府会立刻全部叫停期房转让，是不确切的。”

　　遏制楼市过热的暂时手段

　　上海市房地局的这位官员认为，期房限转只是政府针对目前房地产市场过热现状而采取的暂时强制性行政手段。

　　来自国家统计局的消息称，2003年上海市商品房平均价格已达到每平方米5118元，首次超过北京成为全国房价最高的省份城市，并以24.2%的增长速度成为全国房价增长最快的省份和地区之一。

　　上海社科院社会经济信息部的王鸿儒认为，上海目前的房价已超出了普通市民的承受能力。而造成这种结果的原因，主要是目前房地产市场存在一定程度的投机行为，投机的后果是，房地产市场不能如实反映市民真实购房需求。

　　上海市房地产交易中心的一份统计资料则从另一方面反映了上海楼市过热的现状。统计资料显示，今年1至3月，上海市批准预售面积439万平方米，登记预售面积为591万平方米。去年底，全市空置商品住房258万平方米，其中空置一年以上的为97万平方米。

　　上海市房地局的这位官员认为，真正能起到长效管理作用的，还是网上登记。上海市政府已建立商品房预售合同网上登记备案系统，要求各房产商从拿到预售许可证起就要将房产信息在网上登记备案。

　　“这将使开发商无法把新房捂在手里，然后通过期房炒房者把房价炒上去后再向老百姓出售。这才是对开发商真正的限制。”王婷说。

　　记者了解到，市政府在作此提案前，借鉴了香港政府在过渡时期出台的房地产调控政策以及周围临近省市的做法。1997年前香港楼市一直暴涨，楼盘开售时基本都有炒家通宵排队等房号，而这些被炒房者购到的房号，通常一个能赚10万—50万港元。随后受亚洲金融风暴影响，香港楼市形势急转，楼市大幅下调，下调幅度高达60—70%。

　　只影响2.5%的炒房者

　　事实上，据业内人士介绍，期房限转的影响面非常小。

　　据上海市府发言人焦扬介绍，目前上海投资性购房比重为16.6%(投资性购房，指以获取投资回报为目的的购房行为，包括产权变更、出租以及装修、入户后空置的住宅)。但市房地局的这位官员分析，期房限转并不会影响16.6%的全部投资者。

　　据他介绍，“在这16.6%的投资购房中，拿到产权证之前的期房买卖行为仅占2.5%，拿到产权证1年后的买卖约8%左右，剩下是拿到产权证两三年后的买卖。因此期房限转限制的只是这些投资者中2.5%的期房投资者。“甚至比这个比例更少，限转政策真正针对的，只是这2.5%中部分短期投机炒家。”

　　与购房者相比，开发商受到的影响显然更大。上海市房地产海外联谊会会长孙钢说，一旦期房限转后，开发商将不能从预售期房中得到资金支持，这就要求开发资金的承受能力具有竞争优势。“只有资金较为雄厚的开发商才能在土地一级市场中获得较大面积的开发，为单位成本的降低奠定基础。”

　　上海奥林匹克职业投资有限公司副总经理吴绍锋也表示，限转期房后，来自投资和投机的软性购房需求将受到抑制，这势必影响到房屋预售；而由于土地开发成本的不断上扬，开发商大多存在着利用预售款回笼资金的情况，对他们而言，做出适当调整势在必行。

　　东方早报记者 郑佳雯 王路 柏蓓 实习生 陈红艳