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121文件几个要点：1．房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％。2．对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款的，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的30％，贷款期限最长不得超过2年。3．承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备。4．商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款。无疑，这几点都切中了当前房地产商的“要害”。
房地产是资金高度密集的产业，有关人士认为房地产对于银行资金依赖程度在70%以上，而更为悚人听闻的观点则认为依赖程度在90%以上。上半年央行出台了“121号文件”，对房地产企业骤然缩紧了银根，房地产企业纷纷开始寻求新的融资渠道。
万科A（000002）近日发布公告称，其子公司深圳市万科房地产有限公司拟向新华信托投资股份有限公司申请总额不超过人民币3亿元、期限不超过2年、利率为年4.5%的贷款,用于深圳大梅沙万科东海岸项目的开发。
采用信托贷款融资的方式在我国还并不流行，像深圳万科这样的地产大鳄选择融资方式并不完全成熟的信托贷款，不免让人感叹目前房地产商们的融资窘境。
对此，万科公司董秘肖莉认为，由于目前我国房地产行业可供选择的融资方式有限，而贷款主要渠道为银行，此举是万科进行多种融资方式的一种尝试，符合万科一贯的融资策略。
可以看出，121文件即使没有使大地产商受到严重的融资影响，但也为各地产商敲响了融资的警钟，地产融资再也不能单纯寄希望于银行贷款，他们正在寻求更多的资金“补血”渠道。
121文件后遗症
针对房地产投资增长明显高于销售的增长，商品房空置面积大幅度增长的现象，中国人民银行在今年6月5日出台了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，也就是人们常说的121号文件。该文件规定各商业银行对房地产行业的开发商贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款和土地储备贷款进行严格的审批限制。
尽管121文件出台后，各大商业银行并没有出台相应的实施细则，但都对自己在房地产行业的贷款进行了“自省”，开始注意对地产企业实施紧缩银根政策，房地产业已经受到了121文件明显的影响。
有业内人士认为，由于这几年房地产热，一部分房地产企业大规模的圈地扩张，而房地产又是资金密集型产业，需要大量的资金作为支持，企业扩张的资金基本都是通过银行贷款，这样对房地产业的影响是不言而喻的。有调查显示，今年“十一”黄金周的地产广告比去年同期降低了30％。
121文件有以下几个要点：1．房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％。2．对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款的，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的30％，贷款期限最长不得超过2年。3．承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备。4．商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房发放个人住房贷款。无疑，这几点都切中了当前房地产商的“要害”。
“虽然万科采用信托贷款融资，有资金紧张的可能，但这是其融资的正常选择。象万科这样的地产大腕，融资并不会困难”，武汉证券的一位分析师这样认为，但是“121文件对整个地产行业融资的影响还是很大的”，这位分析师说。
地产寄望信托
121文件的出台，给中国地产业的融资渠道提出了一个难题。当前我国房地产业的融资渠道主要是来自于银行贷款。121文件迫使各大商业银行对地产业采取紧缩银根政策，地产商们融资的主要渠道银行贷款受到了严格的限制，纷纷寻找其他的融资形式。
金融专家孙飞博士认为，在121文件出台之前，银行贷款和信托都是房地产融资的主要渠道。的确，在今年4月和6月就分别有中煤信托和北京国际信托在运作车公庄小区和三环新城的信托项目，去年年底就有人福科技子公司拟以信托方式融资投向地产项目。
目前的地产信托在我国还处在刚刚起步阶段，从去年7月开始出现，今年下半年才逐渐被各地产商所重视。一位信托业内人士说，房地产投资信托通过集中化专业管理和多元化投资组合,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务,能有效降低投资风险,并取得较高投资回报。中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时,可以间接获得大规模房地产投资的利益。另外，房地产投资信托也可以保证集中大量社会资金、具有较高投资回报和较低投资风险。
但是对地产商融资而言，当前信托融资的成本还比较高，国内对信托的规范法规还不够健全，还存在很大的风险性。“地产基金由于各种原因很难迅速推出”，一位证券界人士这样对记者说。地产融资的渠道现在实在有限，银行门槛又大大提高。看来，考验中国地产商融资能力的时候到了。本报记者乔晓会（来源：新京报）
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