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“城市疮疤”变天鹅 上海烂尾楼交易市场升温

http://finance.sina.com.cn 2003年10月25日 14:23 上海证券报资本周刊

  烂尾楼被称为"城市疮疤"。它既是一座城市的难堪标志,也是不良资产的赘积之地。近年来上海的烂尾楼市场突然火爆起来,许多曾沉寂多时、无人问津的烂尾楼成了众人趋之若鹜的淘金之地

  对于一个充满活力的城市来说,"烂尾楼"是一个难堪的标志,也是不良资产的赘积之地。而在上海,最多时有600多幢烂尾楼,涉及资金近1000亿元之巨。近年来,上海烂尾楼市场突
然火爆起来,许多沉寂多时、无人问津的烂尾楼成了众人趋之若鹜的淘金之地。这既表明上海采取多种措施消化烂尾楼取得明显成效,又多少体现出一些非理性的炒作泡沫。

  烂尾楼正在迅速消失

  今年9月18日下午,停工多年的龙升大厦经过10轮加价,最终以5400万元拍出,高出底价20%。在拍卖现场,徐汇区政府一位官员高兴地说:"这是徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的烂尾楼,对于改善区域环境形象和促进经济发展都有积极作用。"

  被称为"城市疮疤"的烂尾楼正在上海迅速消失。据不完全统计,目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米,占总量的三成以上。在烂尾楼最多的静安区,58个停工3年以上的烂尾楼项目中已有40多个项目重新启动。而徐汇区今年也将投入20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的烂尾楼项目。

  上海烂尾楼的"柳暗花明"得益于上海政府部门勇于破解难题的勇气。近几年来,上海市区两级政府成立了专门工作小组和招商中心,对停建缓建项目进行逐一清理,分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴,获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式,引进新的投资者接盘烂尾楼。

  在此同时,上海楼市的全面回暖又为烂尾楼的"新生"创造了良好的外部环境。随着上海楼价在海内外资本的追捧下持续走高,上海烂尾楼项目的投资价值也凸现出来。戴德梁行房产专家吴少聪介绍说,一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金,而其回报率却有可能高达150%至200%。

  这种赚钱效应吸引了一些投资企业的关注。上海中华企业股份有限公司两年来收购了上海市中心的金龙广场、中诚大厦等多处烂尾楼,获利丰厚,并正在继续洽谈多个烂尾楼项目,估计总投资额在10亿元左右。

  苦于拿不到上海地块的外来资金则把烂尾楼当成进军上海房产市场的桥头堡。1年多前,浙江均瑶集团斥资3.5亿元收购位于上海闹市的金汇大厦,并将其更名为均瑶国际广场。眼下,每平方米的预售价格高达1800美元,这个数字约为其收购价的3倍。

  据悉,一些外资企业及海外投资机构也开始介入上海烂尾楼项目,其中包括荷兰ING集团,以及美林、高盛、摩根士丹利等知名投资公司。

  上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。当时,大量资金盲目进入上海房地产市场,并在市场泡沫破灭之后,被冻结成遍布全市的烂尾楼。上海拍卖行副总经理郑建成提供的数字显示,截至2002年12月,上海共有烂尾楼工程624个,涉及总金额近1000亿元。

  华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说:"上海房地产市场走出低谷以来,保持着健康的良性发展势头。借着这一东风,上海烂尾楼有望在3年之内全部消除。"

  "丑小鸭"变成"白天鹅"

  走过上海天钥桥路380弄的行人惊喜地发现,烂尾多年的嘉汇广场终于复工建设了。久违的电焊花簇簇闪耀,残破多年的墙体开始被漂亮的铝合金框架和幕墙玻璃覆盖。嘉汇广场原本是一个商住楼项目,现在复工后更名为"康悦国际",将建成为一个融商场、酒店、公寓、办公楼于一体的建筑群。由于它紧邻徐家汇,设计功能多样化,已经被众多买家看好。

  像"康悦国际"一样,上海烂尾楼的接盘者一般都会对楼盘项目重新规划,总债务金额在5亿元以上的烂尾楼项目----上海大正三角地广场,不久前以4.71亿元的高价拍出,成功找到接盘单位。接手的上海泓邦投资公司透露,将对这幢楼重新进行规划和定位,使它更符合市场需求。

  对于接盘者来说,最头疼的莫过于上海烂尾楼在设计、规划上的先天不足。上海金丰投资公司资产经营部经理周世江在接受记者采访时谈到,许多烂尾楼都是商务楼,房型设计、电梯通道、空调管道等已经过时,改建空间很小,有的甚至明确规定不能改变用途。面对这一局面,再根据上海房产市场的需求趋向,产权式酒店公寓、小户型办公楼成为上海烂尾楼改造的首选模式。

  位于上海黄金地段的"骏豪国际"可谓是烂尾楼改造的典范。这座原定建设为5A级写字楼的高楼被开发商改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓,并在今年5月推出,虽然每平方米单价高达近2万元,而且楼盘推出时间正值SARS肆虐期间,但全部的几百套楼盘仍在一天之内销售一空。在上海,此类成功的案例还有由商场改造而成的"青年汇"单身公寓等。

  而目前方兴未艾的另一种改造模式是将烂尾楼变为小户型办公楼。已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮海路的中华大厦等。目前正在进行招商的"中华BOSS"的开发商提出的口号是"小而精贵,杜绝面积的浪费,提升商务环境的质量。"据不完全统计,由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。

  小户型公寓和办公楼迎合了大批前来上海进行商务活动的海内外人士的需求。这些人士每年会多次来上海短期小住,又比较讲究居住质量和生活品味,买下小户型的公寓和办公楼既能享受星级宾馆水准的服务,又有保值功能。而这样的功能对房型、朝向、采光、结构等要求不高,正好可以解决烂尾楼原有的缺陷。

  但是,在市场一片叫好的形势下,也有房地产专家提出,虽然这种小户型楼盘的运营比较成功,但考虑到市场需求的饱和度和多变性,剩下来的烂尾楼大多数不能照搬这一模式。因此,目前接手烂尾楼后还需要在市场调研的基础上,根据烂尾楼的自身结构特点和内部配备情况寻求合适的"变身"方案。

  外来资本进军上海

  在上海烂尾楼的接盘者中,外来资本是一股引人注目的力量。

  2002年10月,浙江均瑶集团以3.5亿元吃下了总建筑面积达8万平方米的烂尾楼金汇大厦。不久前,同样来自浙江的新湖集团又以近2亿元的价格收购了位于小木桥路零陵路口的烂尾楼申新公寓。而越来越多的外来资本选择上海烂尾楼,一个重要的原因是这些外来资本看好上海房产市场,急于进入,但目前上海开始放慢旧城改造节奏,土地资源十分紧缺,而他们又不像那些上海本地房产公司那样有上海的土地储备。此外,开发周期短、地理位置优越以及价格相对便宜是烂尾楼吸引外来资本的主要原因;而今后上海城市规划的指导原则----增加公共活动空间,增加公共绿地,降低建筑容量,控制高层建筑----即"双增双减"政策使得未来上海中心城区的开发强度将明显降低,这在客观上提高了烂尾楼的"含金量"。

  上房集团投资顾问戴巍分析说,上海的烂尾楼大多处于繁华地段,仅在高架道路两侧就曾分布有50多处,而周边地块目前普遍已开发成熟,土地价值相当可观。再加上烂尾楼在建设初期已经完成大量前期相关手续和工程量,接手后可以大幅压缩开发时间,一般只需半年至1年左右。这样,对于人生地不熟又更多追求短期利润的外来资本来说,接手烂尾楼便是很好的"短平快"项目。

  上海烂尾楼大多有剪不断理还乱的债务纠纷。但在拥有强大法律人才的外来资本看来,这此外,由于烂尾楼大多已进入司法强制拍卖程序,变现是主要目的,因此无论是拍卖还是协商收购,其价格都是挤干了水分的,只要你有足够的耐心和智慧去梳理清楚,就能包赚不赔。再加上还能获得政府部门在资金和政策上的优惠,外来资本青睐上海烂尾楼实在是理所应当的了。

  有意思的是,均瑶集团接手金汇大厦后就将大厦更名为"上海均瑶国际广场",这本身就是一种影响较大又不花钱的形象宣传。如果还能赚钱,那就是一本万利的生意了。难怪均瑶集团置业投资有限公司副总经理庞凌云含蓄却不掩兴奋地说:"重塑一幢烂尾楼并不是我们收购的主要理由,这是均瑶集团运作的第一个房产项目,只是一个开始。"

  (《上海证券报资本周刊》陆斌 潘清 季明 严俊)


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