温州炒房：玩的就是心跳_投资理财_财经纵横

温州炒房：玩的就是心跳

http://finance.sina.com.cn 2003年08月26日 13:19 中国经济时报

　　一位中介对记者说，一套房子虽然总价要七八十万元，但‘上家’当时付的定金是5万元，现在加15万元卖给你，你只需要20万元就可以拿下来继续炒，一转手就能赚好几万元

　　“楼市三城记”

　　尽管赴温州采访之前，对温州人“爱炒”和“善炒”已有耳闻，通过对温州房地产市

场进行深入调查，记者最大的感受——不是温州炒家们内心那种渴望发财的狂热，而是一种难以抑制的担忧。

　　中介一条街：炒房如炒股

　　“房屋面积155平方米，原价4698元／平方米，成交价：按原总价加17.8万元……”这是中国经济时报记者近日在温州新世纪D1幢底层的一家房产中介商那里看到的一份房屋买卖合同。此次成交的是位于温州新城区的恒达·假日花园的一套期房。

　　记者自称是来自杭州的买房客。该房产中介的负责人周先生热情地介绍说，恒达·假日花园今年2月份刚刚开盘，要到2005年才全部交付使用，现在这个楼盘的许多房子都在房屋中介处挂牌，一般每套已经上涨了20万元左右。

　　周先生还向记者出示了在他这里登记待价而沽的恒达·假日花园的住宅名单，翻看了一下，估计有几十套之多，其中最“便宜”的是一套面积110平方米、原价5500元／平方米的住宅，加8万元；而最贵的是一套面积167平方米、原价5448元／平方米的住宅，加28万元。其他的大多是加15-20万元。

　　“你可以买下来，然后加两三万元放在我这里，也许明天就出手了。”周先生热情地鼓动。

　　“这个地方可是一天一个价。”他强调说。

　　记者问他有没有现房。他回答说：“这里都是炒期房的，哪里有什么现房？”似乎是为了证实自己的说法，他又出示了另外一个名单：“你看，中心花园，7月28日刚刚开盘，第二天就有人来挂牌了。”记者扫了一眼，两套房子的登记资料上赫然显示：“加5万元”。

　　与周先生毗邻的“诚信房产中介”的吴小姐告诉记者，在她这里登记挂牌的除了已经正式开盘的期房，还没有正式预售的“房号”也不少。

　　站在新世纪花园D1幢的楼下，只见房产中介一字排开，总数超过20家。据周先生说，常来这里的专业炒房客不下1000人，其中大约有30多名温州永嘉的家庭妇女几乎天天在这里转悠，就像一些大中城市的股民每天看股票一样。

　　温州人为何爱炒房？

　　当地的一位人士告诉中国经济时报记者，温州现在可以说是全民炒房：有的机关干部利用职权、有的房产公司中高层职员的亲戚朋友利用关系炒“一手房”——“只要拿到‘号子’，就等于是拿到了几万元甚至10万元”；一般炒家通过中介炒作“二手房”。也颇有一些人靠这个赚得盆溢钵满。

　　温州人不仅在本地炒房，还大规模地到长三角其他城市乃至全国各地炒房。上海市闵行区的“康城”小区，其二期一半以上楼盘被温州人购得；苏州大学学生公寓数十套房子不到半天时间就被温州炒家抢购一空；在浙江省嘉兴市，有房产商向中国经济时报记者透露：温州人来买房，一开口就是要10套……

　　温州人为何爱炒房？据中国经济时报记者在温州向当地各界人士的采访了解，大致可以总结为几个原因：

　　一、强烈的炒作意识。在温州，记者了解到一个颇有意思的现象，温州人不喜欢炒股票、炒期货，而特别喜欢炒一些有形的东西。温州瑞安市的人力三轮车营运权不久前居然被一批温州炒家从6万元炒到18万元。只有约10万人口的海岛小县——洞头自从规划要造跨海大桥与温州陆域连接成为“半岛”之后(尽管这个规划最快要到2007年才能成为现实)，温州炒家闻风而动，半年之内，洞头房价从2002年年底的900元／平方米炒得超过了3000元／平方米。

　　二、以小搏大的获利意图。“炒房很容易，不需要很多钱。”“诚信房产中介”的吴小姐向记者支招：“譬如说一套房子虽然总价要七八十万元，但‘上家’当时付的定金是5万元，现在加15万元卖给你，你只需要20万元就可以拿下来继续炒，一转手就能赚好几万元，资金周转很快的。”

　　三、只赚不赔的市场行情。温州市建设局房地产开发处副处长李祥川对记者说，从1999年以来，温州的商品房价格平均每年的增幅约为20%，是全国平均增幅的5倍，今年以来的价格更可以说是“疯涨”，二季度一些楼盘的售价上涨幅度达到了800元／平方米。“近几年温州不少消费者尝到了楼市价格翻番甚至翻几番的甜头，促使很多温州人从楼市中寻找赚钱的捷径。”

　　四、较强的经济实力。温州人富，这是个“地球人都知道”的事实。富到什么程度？温州一大型房地产开发公司的董事长接受记者采访时讲了一个小故事：一个20岁左右的毛头小伙子带着女朋友来买房，合同签完后划卡付款，一出手就是200多万元……当地有人士这样说，只要有值得一炒的房源，温州人都会毫不犹豫地行动，而且可以在很短的时间内组织一个拥有四五百万元资金的购房团。

　　五、政府管理的缺位。在上海，人们必须拿到房屋产权证书才能在二级市场上市转让，但是在温州，尚未领到房屋产权证的房子，在房产转让时，只要持购房发票等文本，在公证处办理公证书即可。尽管2002年年底温州市房管局出台了《商品房预售(合同)及(合同权益转让书)登记备案制度》，规定没有在房产部门登记备案商品房预售《合同》及《合同权益转让书》的二手商品房交易不受保护，试图以此来给炒房热降温，但2003年以来的情况证明，炒房热仍在不断升温。另外，温州市一位政府官员对记者说，房地产开发管理和经营管理在温州分属于建设局和房管处，这也导致管理体制不顺，难以有效遏制炒房等不规范行为的发生。

　　121号文件难抑炒房热？

　　2003年6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》业界通称“121号文件”　，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了很多严格的规定。

　　对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上含第二套　住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。

　　业内人士认为，央行121号文件的出台将有助于规范房地产市场，打击投机行为。

　　但是温州的炒家们对此很不以为然。

　　据了解，温州个别房产开发项目在没有取得房产预售证书、没有物价核准、甚至土地使用权还有争议的情况下，就开始向外预订，而且形势非常火爆。

　　某房地产开发公司负责人对中国经济时报记者说：“很简单啊，你不让我正式预售，我可以和客户签订‘借款协议’，指定某套房子作为抵押，不就可以绕开121号文件了吗？”

　　“只要有旺盛的需求，121号文件是起不到太大作用的。”他说。

　　谁会成为“最后一个”？

　　浙江新湖集团股份有限公司副总经理林兴接受中国经济时报记者采访时认为：就目前而言，房价还会继续往上走，但是这种上涨不会是无限制的，终究会有一批买房者成为“最后一个”。

　　那么在温州，谁，什么时候将成为“最后一个”？

　　事实上，已经有很多人士在思考这个问题。

　　李祥川认为，温州房地产市场已经出现了投资增长过快、商品房价格上涨过快、商品房大量闲置等令人担忧的现象。

　　他说，温州的房地产投资在2001年增长58.72%、2002年增长30%的基础上，今年上半年完成投资59.02亿元，比上年同期增长18%。

　　“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量。”

　　“上半年市区商品房施工面积超过1000万平方米，而温州市区的人口不过100万多一点。”

　　李祥川认为，房地产投资的高增长确实对温州经济增长起到了一定的拉动作用，但是房地产业作为特殊的产业，其投资应该与城镇居民的增长水平保持一个合理的比例关系，目前温州工薪阶层收入增长并不快，而房地产投资已经连续4年保持高增长态势，这显然是过快的特征。

　　从房价看，1999年前，温州商品房的价格多在2000元／平方米以内，但1999年开始出现较快增长：市区同一地段的商品房价格1999年上涨17%，2000年上涨20%，2001年上涨21%，2002年上涨23%，今年以来尤其是2季度更是狂涨。目前，市区超过单价7000元／平方米的商品房已经比比皆是。

　　而更让人感到担忧的是，在温州房地产市场“产销两旺”的同时，商品房存量闲置的情况日渐严重。据李祥川调查，温州市区已经形成一批专业从事批发套购房产的投机商，一些老板拥有多套住宅的现象也已经较多见，估计至少有45%的家庭拥有第二套住宅。他算了一笔账，按照平均每套住宅70平方米计算，温州市区商品房存量闲置面积达到1400万平方米，剔除70%已经出租的商品房，真正闲置的面积也达到420万平方米。

　　“房地产消费总量中，以投资为目的的消费量应该保持在1／3左右，而温州目前的情况是投资大于居住，这是有问题的。”李祥川说。(记者邹建锋汪海宝)

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