谨防“资金链”断裂 市民“炒房”要量力而行

　　时下流行“炒股不牢靠，炒房升值高”之说，此话有一定道理。一批普通市民通过近三年的连续“炒房”，确实发了一笔小财。今天，当越来越多的市民发现这个“真理”之后，热衷于“炒房”的市民队伍不断扩大，真有一发不可收拾之势。然而，专家们不得不提醒：今日再不分青红皂白地投资房产，孕育的风险正在加大。

　　非“职业炒手”

　　金女士是位月收入2000多元的普通职工，三年前把自己一室半户的老公房售出，然后以首付13万元的代价买下40万元二室一厅的商品房。在房子按揭尚未还清时，她又通过“转按”的老办法买下60万元三室一厅商品房。在自己全部存款只剩10万元的情况下，今天她又在考虑用老办法去买80-100万元的商品住宅。

　　像金女士这样的人，既非“大户”，又非“职业炒手”，却一而再、再而三地把房子越“倒”越大，不愧为精明过人。但是如果今天她仍执意“炒房”的话，就很难保证其微弱的“资金链”能长期持续下去。因为相对上海市场总体形势来看，目前的房价已出现“非理性”状况了。

　　事实上，像金女士这类存钱不多的非“职业炒手”，在上海普通市民中不乏其人，他们的身影时时在楼市的各个角落出现。这些人大大增强了今天上海房地产市场的活力，同时又对上海房价起了推波助澜的作用。

　　从众攀比心理

　　这批非“职业炒手”之所以难以止步，主要起始于两种心理状态。

　　第一是从众心理。近期市场仍在传言：“上海房价还要大涨，一直涨到世博会召开！”随着一批批新上市楼盘逐级推高房价，客观上印证了这个传言的可信度。于是一批市民紧紧跟随“大款”和“职业炒手”一同“炒房”，眼看“过了这一村，恐无那一店”，再不快下手就难有机会了。此时，这批人顾不得衡量自己的承受能力，也顾不上对楼市的细细分析，只要抓到篮子里就是菜，结果房子被一抢而空。

　　第二是攀比心理。随着买房市民队伍不断扩大，原来一批置身局外的市民就会想：既然有那么多人买房子，房市肯定坏不了；既然大家都买得起，我也不甘示弱。于是立即加入抢购房子的行列，这时候房子究竟值不值这个钱也就不重要了。如果排队太费时间，假使有一两个“黄牛”凑上前来助上一臂之力，此时哪怕多付些“好处费”他也不在乎了。

　　非理性操盘

　　在市场一片“火爆”的形势下，一些全然为了盈利的开发商当然不肯轻易放过这个大好时机，反正你情我愿，于是一个劲儿地提价，直至把房价提升到“喉咙口”。

　　中心城区某楼盘在三月前上市时，开发商把均价定在9200元，很快30%的房子被预订了。开发商看到房子卖得如此“火爆”，马上把均价提至1.2万元，说不把价格升一级，就体现不出这个地段的身价！结果楼盘立即出现“滞销”，此时如果再回落房价已经不可能，开发商只得硬着头皮再作策划、再投广告，楼盘成本因此水涨船高，销售进入恶性循环之中。这种现象在今天的上海市场比比皆是。

　　最近一期《城市管理》杂志撰文分析：

　　目前住房供应的价格偏离居民收入结构较远，而供应结构的偏离又在不断扩大，于是在某种结构住房严重供不应求的情况下，使大多数人误以为整个市场将会持续“火爆”。这时开发商在制定房价之时，不是实行成本加固定利润的销售定价法，而是实行市场需求定价法。也就是说，能够卖5000元的房子，决不卖4000元，即使成本只有3000元，总之尽一切力量实现销售利润的最大化。

　　今天，楼盘的大部分利润已被开发商拿在手里，而且只要市场继续“火爆”，开发商还将抓取更多的利润。这样，原本资金就不多的普通市民如果再继续“炒房”的话，家庭“资金链”断裂就不是一句空话了。

　　青山