金融黑洞广东虚假住房按揭触目惊心_投资理财_财经纵横

金融黑洞广东虚假住房按揭触目惊心

http://finance.sina.com.cn 2003年08月15日 13:27 《财经》杂志

　　如果不是今年年初广东省公安厅下来调查，很多同事根本无法想像63岁的杨独立就是3793万元虚假按揭贷款的制造者。

　　今年6月25日，国家审计署审计长李金华在第十届全国人大第三次会议上作了2002年年度审计报告，其中有一段这样表述：

　　“(审计署)抽查建行广州地区八家支行的楼宇按揭贷款，发现有10亿元是虚假按揭，有的不法分子甚至内外勾结，骗取银行资金。如广东省汕尾市公安局某副局长，1998年～1999年，冒用他人名义，出具虚假证明，骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元，有3270万元已无法追回，其中转入该副局长等人个人账户的2576万元全部被提取现金，去向不明。目前，该副局长等九名犯罪嫌疑人已被公安机关拘捕。”

　　报告中所指的关键人物正是杨独立。早在去年，这位前汕尾市公安局副局长，就已经成为广东省公安厅经济犯罪侦查总队重点关照的目标。

　　在业内人士看来，这起案件的涉案金额并不是十分巨大，但自1997年就开始在广州地区涨潮的虚假按揭现象，却由此揭开了冰山一角。

　　粗探流水线

　　距离广州大约有三个半小时车程的广东汕尾市，是一个城区人口只有30多万的小地方，出租小汽车的起步价只有3元。

　　据市公安局政治处主任吴雨润介绍，杨虽然不是本地人，但从部队转业后，就在原广东省海丰县工作。1988年1月，随着在原海丰、陆丰两县行政区划的基础上组建地级市汕尾市，杨就顺理成章地进入了汕尾市公安局。

　　此后，杨曾长时间担任汕尾市公安局副局长职务，直到2001年中期才正式引退。“杨的被抓，很多熟人都想不到。”吴雨润说。

　　在同事眼中，杨为人谨慎克俭，住在公安局的集体宿舍楼中一个100多平方米的套间，而“家中摆设也没什么特别的”。杨膝下有一子一女，都在汕尾市工作。三年前其孙子出世时，家里用的最好的奶粉还是同事出钱买的。但是，就在这样一个略显刻板的人物后面，却浮现出一桩虚假按揭大案。

　　据说，2002年6月份，审计署驻广州特派员办事处正式派人进入建行广州市芳村支行，此后不久，这一案件就逐渐浮出水面。八九月间，这起案件以审计简报的形式，上报给了国家审计署以及国务院办公厅，引起了中央高层的关注，广东省公安厅随后也成立了专案组，负责对这一案件进行彻查。

　　整个案件的侦查至今仍未全部结束，建行在6月27日的声明中仅表示，已经处理了与此案件有关的八名工作人员，其中包括三名处级干部，两名科级干部。但全部细节目前还难究其详。

　　据《财经》了解，从1998年开始，杨在广州获得一家房地产开发公司的授权，允许其帮助销售该公司在广州天河区员村附近的两栋住宅楼。

　　此后，他就私刻了该公司的印章，并在建设银行广州市芳村支行开设了新的账户，通过制造大量的虚假按揭，使得巨额资金迅速被注入该账户。据说，杨又把这一账户的款项，分批转入自己的个人账户以及子女的账户名下，将按揭贷款提取出来。

　　知情人士指出，在这个看似简单的过程中，银行负有不可推卸的责任。按照规定，如果一个开发商要做个人住房按揭的话，只能开具单一的专用账户。该账户要受到按揭银行的专控，以保证其主要用于购买建材等指定用途。对于尚未完工的预售房，监控应更为严格。

　　但杨竟然能够在开发商之外，开设第二个新的专用账户来吸纳按揭贷款，而且顺利把该账户中的资金转入并无明确用途的个人账户，除了内外勾结，似乎很难找到更合理的解释。

　　有消息人士透露说，在1998年～1999年间担任建行广州市芳村支行行长职务的，也是汕尾人，该行长在审计署入驻之前，已因另一件事被免职。

　　审计署出击

　　揭开虚假按揭黑洞的是审计署驻广州特派员办事处，这个办事处隐身于广州市天河南一路一栋不足十层的半新的写字楼内。

　　但这个人员编制只有100多人的审计署正司级派出单位，却主持着对广东和福建两省财政关系隶属中央的庞大资产的审计工作，其中自然也包括四大国有商业银行在这两地的分支机构。

　　实际上，这个成立于1986年的特派办，也是中国最早设立的四个特派办之一，目前，审计署在全国特派办的数量已经增加到了18个。

　　虽然早在1983年，国家审计署就正式成立，而一开始也设有金融审计司，但对于很多从事金融审计的人而言，真正开始把目光瞄准四大商业银行在内的国有金融机构，起点应该是在1993年。当时，根据时任国务院副总理的朱基的建议，地方特派办建立了专门的金融审计处，以便从地方上收紧对金融机构的监控。

　　而此前，国家审计署对中央金融机构在地方分支机构的监控，主要是采取授权地方审计厅(局)的形式来执行的。但各审计厅、审计局虽然受国家审计署的行政领导，却与地方政府，尤其是同级政府关系过于错综密切，使得在很大程度上，“审计往往流于形式”，主要起作用的，“仍然是地方政府的金融意志”。

　　在经过几年的摸索后，从1997年开始，各地特派办开始在审计署金融司的统一组织下，先后对信托公司、证券公司以及四大国有商业银行进行集中审计。

　　由于特派办是作为国家审计署的直接派出机构存在的，正处级以上的职位都要审计署任命，与地方的关系相对超脱，这显然使得一些存在非法行为的地方分支机构，开始没有屏障地直接暴露在审计的火力之下。

　　10亿元之谜

　　到底谁是广州市个人住房虚假按揭的始作俑者？目前业界也众说纷纭，但普遍的看法是，这一行为在1996年甚至更早的时候就已经开始酝酿了，最迟不晚于1997年就正式浮出了海面。根据审计署广州特派办去年对建行的抽查，最早发现的案例也是在1997年。

　　中国建设银行早在上世纪80年代就在广东率先推出了全国首家个人住房按揭贷款，一直到2000年，其在广州市场的霸主地位都无人能撼动。但与此相伴随，有关虚假按揭的报道也不时见诸报端。

　　而在2002年10月份，中国人民银行发布的当年第三季度货币政策执行报告中，也首次提及个人住房贷款中的虚假按揭行为，要求严令查处。

　　关于虚假按揭，目前尚未有明确的定义，但业内一般是指房地产开发商利用内部职工或者其它关系人员的名义，将暂时无法售出的房子购入，从而套取银行贷款的行为。

　　此前，对于虚假按揭的严重程度，业界也存在分歧。一些人认为，涉嫌虚假按揭的，只是一些规模很小的项目和开发商，无关整个地产大局；但也有不少人认为，虚假按揭实际上已经成为房地产业的“潜规则”，区别只在于结果和程度而已。

　　审计署公布的这一数据，虽然并不十分完整，却揭开了虚假按揭的一角。截止到2002年6月份，建行广州市个人住房贷款余额约为100多亿元，约占建行全国总量的1/20，而仅抽查的八家支行，就出现了10亿元的虚假按揭，也就是说，虚假率至少在10%以上。

　　这虽然与一些业界人士高达20%左右的猜测尚有一定距离，但比例之高，仍足以使人警醒。

　　外电的预计要更加悲观，《华尔街日报》就撰文指出，由于上述结果只是审计署随机抽查的，这意味着未来可能会发现更多的问题。

　　不过，所谓抽查，并不是真正的随机检查。据《财经》了解，此次审计署广州特派办选择的八家支行，全部位于广州市市区，不涉及建行在番禺、花都、从化以及增城四个远郊区的支行。

　　对总计10亿元的虚假按揭金额，知情人士表示，显然也经过了精心的甄选。如果数据太小，不利于真正暴露问题，也很难引起社会关注；而一旦涉及面过宽的话，则又可能会对当地金融以及地产市场造成负面影响，“很可能无法公之于众。”

　　虚假按揭定夺

　　7月上旬，有媒体在对审计署披露的建行广州虚假按揭案件进行跟踪报道时，援引建行广东省分行某位人士的话称，虚假按揭的数额没有10亿元那么大。而一位广州市房地产公司的高层也对《财经》表示，是否虚假按揭往往从程序上并不容易加以区分，很多时候只能看其主观目的。

　　对于上述议论，审计署广州特派办的一位不愿透露姓名的负责人在接受《财经》采访时明确表示，已经公布的数据的真实性“没有什么可以争论的”。

　　这位负责人表示，对于虚假按揭的认定，审计署在五个方面都进行了详查：审计发现，在这些虚假按揭行为中，往往是房地产开发商既充当卖方，也充当买方。

　　而且，从资金来源看，如果个人贷款购房的话，无疑偿还月供的供贷者应该是个人，但根据审计署的审计结果，这些被认定为虚假按揭的项目，断供之前，都是开发商每月从自己的账户上直接划转偿贷的，很显然，开发商才是真正的买主。

　　针对每个怀疑存在虚假按揭的楼盘，审计署对登记在册的名义买主，每栋楼盘都选择了样本进行了核实。结果无一例外，要么找到的只是一些根本不具备偿付能力的民工，他们只是以几十元的价格将身份证租借给开发商；要么就是一些自己并未真正买房的内部职工或者开发商的朋友。在一些楼盘，甚至发现一些买主根本就不存在，很有可能使用的只是假造的证件。

　　另外一个重要的证据是，即使只支付10%的首期款，也应该是来自购房者本人的。但在最后被认定为虚假按揭的项目中，100%的首期款都直接来自开发商自己！

　　对于一些房地产公司的说法，即它们只是把楼盘以优惠的价格出售给了自己的内部职工以及其亲友，断供与公司无关的说法，这位负责人也给予了反驳。

　　他指出，几乎在所有的虚假按揭中，楼盘办理按揭的价格都高于当时的市场价格，“高多少的都有”，因为这样有利于开发商从银行套取更多现金。一些市价只有5000元/平方米的房子，在做按揭的时候，往往按照8000元/平方米进行按揭操作。“5000元的反而要卖8000元，难道有过这样的‘优惠’价格吗？”这位负责人反问道。

　　而且，在众多的虚假按揭中，对于申请购房者的审查，银行也显然没有尽到自己的责任。因为根据1998年5月中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》。借款人必须满足六项条件，其中包括“有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力”等，即使开发商对于名义买房人的资料已经进行了精心的包装，但只要详加审查，仍不难发现其中的破绽。

　　“既然审计署都可以通过抽查来发现这些问题，只要银行用心，没有道理会被开发商蒙在鼓里，除非这个套子本来就是自己帮着做的。”这位人士表示。

　　特例还是先例？

　　现在的问题是，广州仅仅是个特例吗？审计署有关人士透露，类似广州这样的虚假按揭情况，在广东各地都不同程度存在。

　　持特例观点的人则认为，广州市的个人住房虚假按揭案件，多发在1997年～2000年间，到了2001年之后，随着监管力度的加强以及银行自身内控制度的完善，其势头已经明显地得到了抑制。而各地房地产市场的起步，大部分从时间上而言都晚于广东，因此应不至于如此严重。

　　6月27日，建行总行针对审计署的报告所发表的声明中也指出，被查出的虚假按揭中有70%都是发生在2001年前的。

　　但是，审计署广州特派办有关人士却对《财经》表示，从对建行广州市八家支行的抽查情况来看，自1997年以来，虚假按揭就一直没有中断过，有些甚至就是在抽查前夕的2002年上半年刚刚发生的。

　　而且，即使真如建行总行所言，被抽查的八家支行的违规情况多发在2001年前，业内人士指出，也未必能得出这一行为已经得到完全遏制的结论。

　　因为在广州，到了2001年之后，整个房地产市场的重心已经开始外移，其中尤以番禺沿华南快速干线的“华南板块”的崛起为代表，对市区的地产市场已经构成了很大的冲击。根据广州市房地产信息中心的统计，2002年在广州共计933.63万平方米的一手房成交量中,仅番禺一地所占份额就已经达到了30%。

　　业内人士怀疑，虚假按揭行为可能也随之逐渐从市区向郊区外移，并且变得更加隐蔽。实际上，近期在业内传言颇多的涉嫌虚假按揭的楼盘，就发生在番禺和增城区。

　　由于此次审计署广州特派办的抽查对象，仅限于八家市区内的建行支行，而没有涉及番禺、花都、增城和从化四家远郊区支行，虚假按揭行为在广州是得到完全控制了，还是更多地从市区转移到新兴的郊区房地产市场了，目前还很难获知。

　　此外，审计署有关人士也表示，虚假按揭并不限于建行一家，实际上各家开展个人住房按揭业务的银行，很可能都“或多或少发生过虚假按揭”。

　　这就意味着，随着中国工商银行、中国农业银行等在2001年后的发力，单独对建行一家的虚假按揭进行审计，实际上也已经完全不足以反映整个市场的势态了。就个人住房贷款余额所占比重而言，在2001年之后，建行就已被工行超越。

　　重估个贷风险

　　自中国建设银行于上个世纪80年代在广东首次推出个人住房贷款业务以来，个人住房按揭一直被认为最具成长性，而且风险性最低的银行业务之一。

　　根据中国人民银行的统计，截止到2002年底，全国个人住房贷款余额已经达到了8253亿元，其增幅也远高于同期房地产开发贷款年均25%左右的增幅。到了2003年4月底，个人住房贷款在全银行业各项商业贷款中所占的比例，也已经达到了8.9%。

　　在银行业看来，这种抵押贷款的安全性要远远高于普通企业贷款。根据中国建设银行公布的数据，截止到2001年底，其个人住房贷款的不良率仅为1.35%。而2002年底，按照信贷资产质量五级分类口径计算，建行的整体不良资产率为15.17%。中国工商银行在2003年4月披露的个人住房贷款业务的不良率也只有1.29%。

　　如果上述数据属实的话，这个比例在国际上是相当低的。根据美国抵押银行家协会的统计，截止到2003年第一季度，美国个人住房抵押贷款的不良率还有4.52%。但是，上述不良率是否完全反映了这项业务所隐藏的风险，业内却有不同的看法。

　　审计署一位人士指出，在计算个人住房按揭的资产不良率的时候，很多银行是拿当年借款人欠供的金额作分子来计算的。而根据人民银行的规定，一旦个人住房贷款的某一期还款逾期一个月，则该笔贷款就应该被整体认定为不良资产。

　　这在很大程度上人为地压低了不良资产率，比如某位借款人，可能在本年度中欠供2万元，但其对按揭银行的总欠款却高达30万元。分子上到底选择2万元，还是30万元，差别自然相当之大。

　　7月22日的《华尔街日报》更撰文指出，“中国个人住房抵押贷款还没有遇到真正的考验：房地产价格下跌。”业内人士认为，很多潜在的虚假按揭，可能要等到退潮的时候才能真正被发现。而从2002年开始，广州陆续曝光的虚假按揭案件，实际上也是退潮后露出的第一批“礁石”。

　　根据广州市房地产信息中心的统计，2002年广州十区的高层住宅均价为4700元左右，下跌了2.46%；多层住宅下跌了7.19%。而进入2003年以来，统计显示，前五个月的均价，与去年同期相比持续下跌了2.1%。

　　那些存在虚假按揭的楼盘，其下跌幅度往往数倍于整个市场的跌幅，处于业界所称的“雪崩下跌状态”。在这种价格区间中，原本被认为相当安全的70%的按揭，仍然存在被击穿的可能性。更何况，一些虚假按揭楼盘在最初按揭时往往高估了单价，导致一些住房按揭的抵押率甚至不足80%，一旦再遭遇到雪崩，银行的风险自然会被放大。

　　以建行广州市东山支行提供按揭的翠湖山庄为例，其中也涉及到虚假按揭，今年6月份进行拍卖的时候，起拍价只有3000元，而当初按揭时的单价很多都在7000元以上。业界估计，一些房子最后的出货价可能最后只有两千多元，即使拍卖的收入都能用于偿付银行的贷款，“能收回一半就不错了。”

　　记者注意到，广州市已经曝光的其余几个涉及虚假按揭的楼盘，目前的价格与进行按揭时相比，降幅也都达到了40%～50%，有些甚至下降了超过60%，均远远高于广州市房地产市场的整体降幅。

　　至于那些存在虚假按揭行为的预售房，很多房子刚开始建，“地面上几乎都是空的”，银行能够收回的更是杯水车薪了。如果说广州只是全国房地产市场的一叶的话，谁能够预言整个秋天呢？(《财经》杂志王以超)

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