二手房推动一手房 “新”二手房异军突起居主力

　　从1997年起步开始，目前，申城的二手房正向楼市的半壁江山挺进。面对迅速膨胀的市场，如何倡导一种更安全、更完善的服务与交易体系呢？这是近日召开的“深化房地产二、三级市场联动”研讨会主题。它由上海房产经济学会、上海房地(集团)公司、上海市房地产经纪人协会等共同主办。

　　二手房推动一手房

　　上世纪90年代中期，上海的房地产市场出现了有效需求不足的问题。为扫除消费障碍，推动上海房地产业健康发展，自1997年开始，在政府大力支持下，业界与理论界联手，积极倡导“以房屋置换为纽带，实现房地产二、三级市场联动”，这对上海房地产市场的持续繁荣起到了巨大的推动作用。

　　根据有关部门统计，1997年至2002年，上海市存量房交易量从162.47万平方米增长到1790.48万平方米，增长幅度达到12倍。在三级市场取得巨大成就的同时，上海市新增商品房销售量逐年递增。1997年至2002年，上海市新建商品房销售量分别为686.45万平方米、1141.91万平方米.1328.67万平方米、1557.87万平方米、1796.64万平方米、1960.6万平方米，6年增长2.86倍。房地产二、三级市场的良性互动，使整个上海市的房地产市场在经历了90年代中后期的盘整、蓄势后重新恢复活力，房地产业持续繁荣，房屋空置量处于历史最低水平。

　　“新”二手房将居主力

　　不过，沪上房地产市场格局正在悄然发生变化。新建商品房已开始在房产总存量中逐渐占据主导地位，加之市民二次置业、投资性购房的兴起，新房不断涌入二手房市场。这打破了过去二手房市场以售后公房、里弄住宅、老式公寓为主的旧格局，以个人商品房为交易主体的“新”二手房市场正在兴起。

　　“新”二手房，是指在三级市场上进行交易的，近年来上市的新建商品房(主要是指住宅)。2002年，上海市职工所购公有住房上市交易419.91万平方米，占到整个住宅三级市场1340万平方米的31.3%。加上属于二次或二次以上产权交易、产权性质在第一次交易时已经由售后产权房转化为个人产权房旧公房，旧公房交易仅占存量产权房交易量的40%左右。这表明，“新”二手房交易占住宅三级市场交易量的60%左右，已经占据三级市场的主力地位。

　　数据显示，1995-2002年，上海市新建商品房在上海市现在约2.16亿平方米的可交易房产存量中占到45%。据初步预测，到2008年，上海市的新建商品房年交易量(其中90%以上是住宅)每年将保持在2000万平方米左右，六年累计增加1.2亿平方米。同时，按照房产50年拆迁一次，每年拆迁量为房产存量的2%的基本假设，2003-2008年，上海市每年拆迁可交易房产400-600万平方米，六年拆迁3000万平方米。

　　两者综合考虑，2003-2008年，上海市可交易房产存量净增加0.9亿平方米。至2008年底，1995年以后的新建商品房在可交易房产存量中的比重会上升到近70%。

　　服务新模式

　　上海房屋销售公司提出了二手房置业新模式，它具有“二三级市场服务联动”和“律师全程介入”的新特征。

　　●全程一站联动它通过可同时从事一、二手房业务的中介公司和律师事务所作为服务实施的主体，为客户同时提供二、三级市场的房屋买卖相关服务，真正为客户建立了可以直接连接二、三级市场的桥梁，通过提供全程一站式服务这个手段完成了房地产二、三级市场的联动。

　　●交易安全参照美国、香港等地区的经验，引入律师全程介入，并通过律师与交易中心、银行、公证、保险等相关部门机构的各个交易环节实施链接，对整个交易过程提供“五代、三保、一监管”的服务，最大程度上发挥了律师的风险控制作用，为参与交易的各个主体提供了安全保障。

　　●简便迅捷由于新模式通过服务链接了一、二手房的相关业务，并利用新技术新平台同时支持服务的实施，减少了客户在房地产二、三级市场的交易活动的各个重复环节，提高了服务效率，达到了简捷的效果。

　　未来走势图

　　与会专家认为，未来上海存量房交易量的走势基本上可分为三个阶段：加速增长阶段———在增量房交易量上升阶段，存量房交易的交易量将保持加速增长。减速增长阶段———在增量房交易量仍大于旧房拆迁量，房产存量仍处于上升状态，存量房交易量也保持增长态势，但增长速度已经降低。相对稳定阶段———当增量房在交易量收缩后至谷底并保持相对稳定、房产存量也保持相对稳定时，存量房交易量将趋向稳定。

　　刘因