住房还贷方式有讲究 因人而宜为上策 | ||
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http://finance.sina.com.cn 2003年07月03日 12:50 新闻晚报 | ||
个人住房贷款有“等额本息还款法”和“等额本金还款法”两种,两种还款法哪个更合算些,一直是市民关心的话题。房贷专家认为两种还款方式没有优劣之分,市民在选用两种还款方法时,要根据自身的实际情况,综合多种因素作出全面合理的选择。 两种还款法异同 “等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息,偿还初期利息支出最大,本金就还得少,以后随着每月利息支出的逐步减少,归还本金就逐步增大;“等额本金还款法”就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金,利息随本金逐月递减,每月还款额亦逐月递减。 两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少,利息也将逐月递减,都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。由于“等额本金还款法”较“等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金,因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小,所归还的总利息相对就少。所以,在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。 别捡芝麻丢西瓜 那么能否由此认为“等额本金还款法”比“等额本息还款法”要合算?其实,由前面所述两种还款方式的特点可以看出:本金还得快,利息就少,简单地认为“等额本金法”较“等额本息法”合算是错的。在选择何种还贷方式时,要结合自己的实际情况,从自己的收入情况出发,制定最高还款额度。千万不要为了最后少付出利息,选择超出自己承受能力的还贷方式。一般来说,每月的还贷额不应超出家庭每月收入的50%。 曾经有个客户,需要贷60万元商业性贷款,期限20年。在对两种贷款方法作了简单的比较后,一味认定“等额本金还款法”能少支出利息,就让办贷款的工作人员算一下每月还款是多少。工作人员计算后得出,第一个月的还款数是5020元,并告知要此客户提供的“收入证明”必须证明夫妇俩每月收入合计金额是借款额的两倍,即必须超过10000元。但该客户双方单位开具的收入证明却只有8000元。他认定等额本金法合算,便让工作人员按第一个月还4000元左右来推算借款期限,这样工作人员便推算出,借30年的话首月还款是4187元,于是该客户选择贷款30年。殊不知,此人将原来计划贷20年的期限拉长至30年,60万元30年“等额本金还款法”利息是45.5万元,而60万元20年“等额本息还款法”利息是35.4万元。显然,他选择“等额本息还款法”才对。 选择适合自己的 “等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的,对于年轻人来说,刚刚工作不久,收入处于上升期,通常选择“等额本息还款法”比较好,可以减少前期的还款压力。 “等额本金还款法”每次还款的本金一样,但利息是由多到少、依次递减,同等情况下,后期的压力要比前期轻得多。对于中年人来说,采用“等额本金还款法”效果比较理想。在收入高峰期多还款,就能减少今后的还款压力。如果今后资金宽松则可选择提前还款等手段来减少利息支出。 通讯员 马茵
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