房地产业面临调整 专家提醒买房投资者审慎

　　蔡东惠黄燕敏

　　●1992年房地产泡沫的吹大是与开发商获得银行大量融资有关，而这一轮则是最终消费者获得银行消费信贷扶持有关

　　●1992年房地产泡沫和写字楼、楼堂馆所的无序膨胀有关，而此次则是住宅的异军突 起，而高档办公楼的开发并不多

　　投资不是昙花一现

　　在2003年，中国的房地产市场无疑是众人关注的行业，房地产对2002年中国经济GDP的贡献差不多将近1%，这显然是起到了其作为国民经济增长点的支柱产业功能，但俗话说“过犹不及”，此番房地产热是否会重蹈1992年房地产市场泡沫的覆辙，是否会昙花一现呢？这个问号在业内外人士心中都重重地画上了。

　　业内人士分析，如果要判断房地产有泡沫它一定要有三个特征：首先，这个行业的发展和大的经济环境严重相背离，比如现在美国经济全面萎缩，但房地产一枝独秀。显然中国的房地产和大的经济发展、经济国民生产增长相符，不符合泡沫的判断；第二，整个房地产价格和消费严重背离，这种现象也没有出现；第三，房地产泡沫一定是炒风甚盛，从全国来讲，买房为了自住的比例是95%，只有5%才是为了重新卖出去，也包括出租。

　　而事实上此番的房地产热与1992年的房地产泡沫出现的背景是有质的区别的，只有相当少的可比性。第一，1992年房地产泡沫的吹大是与开发商获得银行大量融资有关，而这一轮则是最终消费者获得银行消费信贷扶持有关。早在央行禁止“零首付”之前，各商业银行的住房信贷部已警觉地将个人住房按揭从8成降至7成，贷款年限也从30年悄悄降低至25年以下。第二，1992年房地产泡沫和写字楼、楼堂馆所的无序膨胀有关，而此次则是和住宅的异军突起有关，绝大部分住宅为个人购买，而高档办公楼的新盘并不多。第三，至今商品房的空置率仍然保持在合理水平。

　　从理论和事实上来看，中国此番的房地产热并没有所谓的泡沫迹象出现，但业内外人士也无法忽视现今房地产价格一路飚升的实际情况。中国只有35%-40%的人群买得起一般价位的商品房，25%-30%的人群买得起高价位的商品房，人们不禁要问：开发商盖那么多房子又定那么高的房价难道仅仅是供给这25%-30%的人群的吗？可见房地产开发中确实也是存在一些问题的：第一，房地产的“圈地”有泡沫；第二，投资过热；第三，消费超前。

　　时机与眼光

　　做任何生意，都有把握时机的问题，做房地产生意更是如此。1989年6月之后，西方国家集体对中国实行“制裁”，这以后中国经济步入低谷。许多外商认为在北京已经无法再进行投资经营了，慌忙收缩撤资。但就在此时，一位德国商人果断决定趁机吃进，在北京市郊以5000元一亩的低价各买下了大片的土地，许多人说这一投资风险很大，可他毫不动摇。如今，这些土地的价格上升了30倍，每亩已经涨过了几万元。许多朋友恭喜这位老外有眼力，善决断。

　　1960年香港发生暴动，房地产价格大跌。当时太子道东方花园开盘发售，每个住宅单位售价仅几万元，发展商还随楼附送时值8000元一辆的福士汽车，但问津者却寥寥无几。这时徐展堂当机立断，一口气买了6个住宅单位，只付出了很少的订金。然后将赠送的6辆汽车出售套现，再购入另外两个住宅单位。事实证明他的判断没有错。后来的楼价急剧反弹，使徐展堂赚得了第一笔做生意的钱。

　　看准时机，具备良好的心理素质是投资的关键。善于进行投资财务分析也是投资者必备的心理素质之一。仔细分析投资的风险因素，例如投资套房、公寓、写字楼或纯粹土地的风险是不同的；分析价格、利息等成本因素，考虑投资能否在最短的期限花最少的成本有所回报；还有投资的后续管理费用，如房租收取是否方便，建筑物的日常清扫或外观维持及几年后的修缮及整建问题。

　　总之，房地产的价格，与社会经济总气候联系密切，经济开始繁荣，房地产价格是趋涨的，经济不景气之时，房地产价格开始下跌，这时可以大量买入，以待经济复苏时再抛出。

　　中国的房地产市场正趋于良性循环发展，虽然有些问题存在，但在宏观调控下会逐渐完善起来，有志投资房地产的投资者要“该出手时就出手”。

　　升值的要素

　　当然，任何一个行业系统从萌芽到发展最终成为成熟行业都要经历许多磨砺。房地产行业经历了1992年的投资泡沫到现今的复苏，在这个过程中存在问题是必然的，关键是在这一轮的房地产热中投资者如何进行有技巧的投资了。

　　首先是地段。房地产界有句名言：地段、地段、还是地段。什么样的地段盖什么样的房，才是这句话的真正含义。其次，质量也是楼盘升值的关键。对于期房而言，最重要的是从发展商的实力看质量。有实力质量自然有保证，作出的承诺也能兑现。如果发展商自己资金少，总是指望着销售回款支撑工程进度，其质量也就可想而知。

　　另外，投资者也不要忽略楼盘的供应套数。以自住客户为主，建在城郊的普通住宅以大社区为好，大社区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反，套数少意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所，意味着业主出租以求回报时竞争更少，意味着更精致、更珍贵。

　　社区文化背景也是考虑的重点。中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景使然。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，不同层次的人不喜欢住在一栋楼里，因此大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。

　　当然还有物业管理。物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。

　　其他参考因素还有：环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施如何，都是买房时应该考虑的因素，不过重要程度低一点，而且这些往往是因人而异的。

　　而根据房地产发展趋势：绿色、规模、郊区化、智能化、全能化、阶层分离、多元化的七种趋势，在现今乃至将来投资智能房(SOHO)、生态住宅、海滨住宅、老年公寓、学生公寓及社区商铺是很有潜力的。