北京上海两地房市：投资小户型有赚头吗？

　　自从小户型显露于市场以来，一直存在种种争议，归纳起来主要集中在两个问题上：一是小户型是过渡产品还是过渡消费；二是小户型是否值得投资、如何选择。

　　小户型是过渡消费

　　从建筑角度来看，住宅的舒适度和可住性并不取决于面积大小，而取决于住宅的功能 是否匹配、是否齐全。因此，面积小并不构成小户型是即将被淘汰的过渡产品的理由。另外，从市场角度看，房产消费呈梯级格局，并且收入弹性较大，不可能一步到位，所以，在面积和价格方面均能符合市场需求的小户型绝不是一种过渡产品，而是一种过渡消费，是市场细分的结果。

　　因此，如果购买小户型用来自住，只要价格和风格符合业主需求，自然是皆大欢喜，但如果购买小户型用来投资，则必须慎重选择，考虑其实际的投资价值。

　　小户型是否值得投资

　　目前市场上的小户型可分成两类：一是小户型项目；二是项目中的部分小户型。前者特色鲜明，客户定位指向性强，后者大多是项目中剩余的部分小户型，但整个项目并没有小户型的定位初衷，大多出于紧跟市场热点需要而做的宣传，并且多属于公寓类住宅。

　　现在市场上的小户型项目，由于居住环境和氛围、面积、户型布局、装修配置大多针对年轻单身人士，这样，购买小户型后的出租对象自然以年轻人为主，但问题是，租金能达到什么水平？根据房产投资简单经验法则——月租金不得低于总房价的1%，不难看出，北京目前主要小户型项目(主力户型40至80平方米，售价5000元至8000元／平方米)要获得投资收益，其租金应在2000元至6400元，对照上述北京租赁市场状况的简单分析，这个租金水平基本上已超出普通租赁客户的承受能力。而如果将出租对象定位于普通公寓和高档公寓的需求者，则会出现这两类承租人对小户型的面积、居住风格、居住人群、功能配套难以接受的尴尬。当然，根据普通租赁市场的人群构成来看，上述小户型项目中，月租金2000元至2800元依然是个不小的需求市场，如果投资者能在这个租金价位获得较好的收益率，也不失为投资之选。

　　而对于项目中的小户型，由于该项目定位并不一定局限于年轻人，而是有其细分市场的选择，因此将来的出租对象会随项目定位的不同而不同。但项目的定位、风格、户型、价格和配套其实在很大程度上已经决定了将来可能的租赁人群。目前，在北京部分项目中的小户型，是具有一定投资价值的。比如有些项目本来就定位于公寓，价格虽高，但由于存在承租人群，并且项目和配套已经成熟，因此还是可能具有投资价值的。因此，在选择小户型项目进行投资时，首先应圈定该小户型项目可能的出租对象，需要分析目标承租人在面积、居住环境方面的要求是否与其可能承受的租金相协调。只有在明确了可能的承租人群后，再分析可能的投资回报。康胜

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　　上海：租金比想象低

　　对于渐成气候的小户型单身公寓或酒店式公寓，专家认为，供应来自于需求，租金的高低则受供需市场的影响。所以，投资小户型要非常谨慎，要有充分的思想准备。

　　1、对投资期望不要太高。作为新建小区，人气尚未形成，前6个月甚至12个月内的出租率不高。所以，小业主在投资时要量力而行，千万不要全力以赴。2、户型选择要有诀窍。物以稀为贵，正确的选择应该是项目中的稀缺户型。3、租客并不是源源不断的。作为期房，谁也不能保证几年后租客的增幅与出租房的供应量等比。4、租金并没你想的那么高。租金的涨落、出租率高低受多方面因素的影响，尽可能估计租金的最底线。5、支出比你想象的要多。房产投资，除了购房款，还有装修费、中介费、家具、家用电器、物业费、空置成本、出租损耗、时间成本等一系列的费用。6、物业并非尽如人意。所以物业管理水平的高低很有可能左右租金和出租率。

　　北京：什么人在租小户型

　　普通租赁中，一居室最受欢迎，其租金集中范围为1200元至1600元，主要为解决基本居住问题，需求人群多为28岁以下年轻人，大部分人的月收入在5000元以下；普通公寓中二居室需求较旺盛，其主力租金在4500元左右，需求人群多为普通商务人士或月收入在12000元以上的家庭和个人，一般要求居住环境较平稳；高档公寓租金一般在8000元以上，主要是外籍商务人士、企业高层或企业主，他们对居住环境及周边配套要求较高。