房企融资偏紧受限！恒大39亿ABS从中止到反馈

　　8月14日，上交所披露的信息显示，“中信建设-卓誉一期购房尾款资产支持专项计划”的资产支持证券项目状态从“中止”变更为“已反馈”。该债券拟发行金额为39.01亿元，发行人为恒大地产集团重庆有限公司，承销商为中信建投证券股份有限公司。

　　实际上，在房企发债收紧的情况下，各公司的债券项目“中止”甚至“终止”的情况时有发生。

　　5月28日，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止，该债券所募集的资金计划150亿元投向长租项目。5月29日，富力地产非公开发行的60亿住房租赁专项公司债券也遭遇中止……

　　为了融资，众多房企“各显其能”，境外发债、创新性发债、入股银行等融资渠道相继拓宽，其中，境外发债规模更是大幅增长。

　　根据穆迪数据统计，今年上半年房企发行了308亿美元境外债券，接近2017年全年337亿美元的发债总额。这些资金将支持开发商的发展计划，帮助其收购新的地块以及偿还境内市场融资，同时支持受到国内信贷收紧不利影响的小型开发商项目。

　　然而，6月27日，国家发改委表示，将限制房地产开发商对境外发债资金的用途，境外融资所募集的资金主要用于偿还到期债务，但不得投资境内外房地产项目。同时，将加强对于境外发债企业的信用管控力度，此举更是增加了房企融资的难度。

　　来源：时代财经 杨莹莹

　　房企融资普遍偏紧下，这家开发商为何却能低息大额借到款？

　　“最近融资非常紧张，我们都只能通过最大力度地加大销售回款力度来解决资金问题。”一位上市闽系房企的营销总向腾讯《一线》表示。

　　而泰康人寿旗下的一位信托经理则表示，现在开发商通过银行贷款、发行债券等传统渠道融资非常难，只能通过信托等渠道来融资，而这种非银行金融的融资方式利息普遍偏高，“12%甚至更高“。

　　数据显示，2018 年上半年，房地产行业国内贷款1.23 万亿元，同比下降 7.9%，且非银行金融 机构贷款占比提高。

　　然而，让大多数房企日子很不好过的融资难融资贵问题，并没有困扰到保利地产这种国有房企。

　　2018年半年报显示，截至报告期末，保利地产银行贷款授信额度合计 3810 亿 元，剩余未使用额度为 1687 亿元。

　　上半年保利地产融资活动现金流入 856.31 亿元， 同比增长 43.16%，其中新增有息负债 796.13 亿元，综合成本仅 5.09%，全部有息负债综合成本仅 4.86%，显著优于行业平均水平。

　　2018年上半年，保利地产从四大行和中信银行、广发银行、光大银行中借得大笔的开发贷资金。

　　这使得保利地产的货币资金相当充裕，半年末，其货币资金为975亿元。

　　实际上，保利地产经营和投资活动产生的现金流并不充裕，财报显示，保利地产上半年这两项数据分别为-98亿元和-75亿元，然而，上半年保利地产通过筹资活动的现金流量为452亿元，足以覆盖经营和投资产生的负现金流。

　　由于现金充裕，保利地产上半年进行了大量的收并购，报告期内，保利通过并购、合作等方式获取项目45 个，占拓展项目总数的 64%。

　　由于政府的强力调控，2018年房地产整体销售的情况有逐步回落的迹象，具体而言，一线城市销售规模自2017 年起持续同比下降，但 2018 年第 二季度开始降幅有所收窄；二线城市销售面积保持平稳，销售单价提升带动销售金额维持 10%以上 的增速；三线城市热度稍有回落，销售金额累计同比增速自 2017 年 6 月的 36.4%下降至 2018 年 6 月的 21.9%。

　　在这种态势下，地产行业的集中度也大幅提高，排名靠前的开发商其销售量并未在调控收紧的情况下，反而出现销售量大幅上涨的情况。

　　作为头部房企，保利地产上半年也取得了不俗的业绩。

　　2018 年上半年，保利地产实现签约金额 2153.12 亿元，同比增长 46.86%；6 月份实现签约金额 601.93 亿元，首次实现单月签约突破 600 亿元；1-6 月实现签约面积 1453.92 万平方米，同比增长 37.93%。同期保利地产实现营业总收入 595.36 亿元，同比增长9.30%；归属母公司净利润 65.05 亿元， 同比增长15.13%。

　　然而，由于地方政府的预售、网签等环节上加强了监控，开发商资金回笼的周期也拉长了。

　　保利地产上半年累计实 现销售回笼 1698 亿元，回笼率较去年同期下降 3.5 个百分点至 78.9%。

　　来源：ABS交流合作

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责任编辑：吴化章