批量效仿凯德模式的中国商业地产商,终于有了突围的先行者。日前,北京华联集团旗下华联商业信托正式登陆新交所。北京华联凭借过硬的公司背景,以及在零售业的大量资源,让旗下BHG MALL有了赢在起跑线的基础。

  真正轻资产

  如果十年前与新加坡嘉德集团旗下凯德商用的合作被视为起点,那十年后北京华联集团终于实现了商业地产界真正的轻资产模式。

  12月11日,新交所迎来了今年首个主板上市公司,北京华联集团旗下商场以房地产信托形式,北京华联商业信托(BHG Retail Reit)在新首次售股上市。该信托发售价为每股0.8新元,发售超过4.9272亿股,其中供公众认购的超过1.5116亿股,总计约1.2亿新元。

  根据披露,北京华联连同赞助商深交所[微博]挂牌的北京华联商厦、战略投资者北京华联集团(新)国际贸易私人有限公司(北京华联商厦大股东)以及中国恒天集团、中国人寿保险、招商银行资产管理公司以及华彬集团和中国红牛集团董事长严彬4个基石投资者共认购该信托69.9%股权。

  值得注意的是,该信托2016年预测股息收益率为4.5%,但由于赞助商和战略投资者承诺2016年将不拿股息,股息收益率增加至6.3%。北京华联也由此向海外投资者表明对该信托的支持以及长期增长和发展做出承诺。

  背景优势明显

  本次进入华联商业信托的5个商场分别为北京华联万柳购物中心、合肥蒙城路购物中心、成都空港购物中心、大连金三角店以及西宁花园店。上述5个商场楼面总计26.3万平方米,估值约28亿元(6.059亿新元)。根据北京华联方面披露的信息显示,北京华联商厦在中国拥有及管理着29个商场,其中12个商场属于它所拥有,并且另有14个正在发展。如果12个商场都注入该信托,则该信托规模可增加两倍。

  事实上,在商业地产运营层面,北京华联团队整体中规中矩,但在集团背景与战略业态布局层面,国内鲜有地产商可达到“华联标准”。北京华联集团超市产品线包括大量BHG生活超市和精品超市,门店大部分位于一线城市;位于CBD商圈的高端百货北京SKP,一直保持全国销售老大地位;国际咖啡连锁巨头Costa也是北京华联的重要成员。

  中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示,北京华联的公司背景、地缘优势(一线城市握有的大量物业)等独特性、上市资产在新加坡有类似形态的项目等,也正是拥有这些复杂的构成特质,北京华联以超出预期的速度走上了信托之路,这也让众多地产商难以效仿。仅有大悦城等为数不多的集团能达到。

  促使华联方面更快走上轻资产之路,与在2005年和首次入华的新加坡凯德牵手不无关系。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平曾表示,凯德刚来中国并不了解市场,华联作为参谋推荐物业。当时双方合作主要有三种形式,凯德收购物业,华联作为主力店入驻;另一种为凯德和华联联合收购,但资本主要由凯德解决;另外,凯德直接向华联购买物业,比如安贞华联,华联只保留经营权。

  走上快车道?

  按照商业运营经验看,华联商业信托上市成功后,BHG MALL无疑通过前移起跑线,在购物中心竞争中保持优势。这也为BHG MALL产品线今后发展释放了一定财务成本压力。

  10月,华联商厦发布公告,以4.88元/股非公开发行约4.66亿股,合计作价约22.74亿元收购上海镕尚及中信夹层合计持有的安徽华联、青岛海融、银川华联等5家公司的全部或部分股权。交易所涉及的标的公司均为在建购物中心,且位于所在地区省会或重点发展城市。

  华联方面指出,收购5个项目的固定资产、土地使用权等评估值在30亿元左右,且未来仍需募集配套资金18亿元,继续投入项目建设,建设完成后各年度的折旧、摊销金额均较大。由于5家公司尚未营业,华联方面缺乏当地经营可供参考的项目,未来经营水平、盈利能力难以估计。

  商业地产讲究长线发展,北京华联有了好的融资渠道、财务压力缓解后,需要更快复制成熟运营团队,为门店扩张创造条件。同时,企业还要加速开发、收购更多项目。一位资深商业地产运营人士表示,凯德模式是背后有基金公司,基金在募集上一般会有时间要求,比如要求有多少商场正常运营、收租,这也让凯德过去几年一直加速收购项目,即便有的项目有瑕疵。收购有助于缩短周期,对于投资人而言也能在最短时间获得最大效益。北京商报记者 刘宇

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