方正东亚-宁乡发展集合资金信托计划（查询信托产品）点评

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　　综合评价★★★★，产品是基础设施类信托，该项目收益率中等，项目融资人实力较强，负债率较低；地方财政实力中等，债务率一般；增信措施包括房产抵押和连带责任担保，安全性尚可。

　　一、产品简介

　　二、产品要素分析

　　1、 融资方分析 【★★★】

　　基本情况：开元发展(宁乡)投资有限责任公司成立于2012年5月11日，注册资本2.2亿，注册地址为宁乡县玉潭镇宁乡大道168号，由宁乡城投、国开基金与长沙玉兴实业有限公司共同出资成立。

　　经营状况分析：公司主要从事城市建设投资、房地产开发经营、土地开发。

　　财务状况分析：截止2013年12月31日，该公司总资产24.60亿元，净资产20.84亿元，资产负债率15.30%，流动率3.54倍，速动率0.73倍。

　　2、增信措施分析【★★★】

　　(1)第三方连带责任担保：宁乡县城市建设投资集团有限公司为此次信托还款提供连带责任保证担保，东方金诚国际信用评估有限公司2013年7月对保证人主体信用评级AA；

　　(2)房产抵押：宁乡城投提供房产作为抵押物，抵押率为56.87%。

　　3、还款来源分析

　　第一还款来源为宁乡发展经营性收入。宁乡发展2012年成立，2013年营业收入7,933万元，随着资产的逐步注入，未来三年公司营业收入将大幅增加；另外，公司因建设宁乡县沩水河(汽车桥至溜子洲大桥)综合治理项目建设项目取得605亩土地转让收入，该区域未来规划为宁乡县商住用地，计算期内土地转让价格2014年为2625元/㎡，后期每年按5%递增，计划转让5年，平均转让20%，在完成土地整理后，可实现存量土地转让收入122856.12万元，预计每年将增加公司收入2.5亿元，可保障信托融资安全。

　　第二还款来源为宁乡县人民政府回购款，根据回购协议宁乡县人民政府在2016年底之前支付53034.32万元，该部分资金可作为项目的第二还款来源。

　　4、地方政府财政实力分析【★★★】

　　宁乡县地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲。GDP为836.05亿元，财政可支配收入48.38亿元，直接债务余额36.5亿元，政府债务总额39.82亿元。统计显示，所在政府债务率为47.44%，政府负债率为4.76%。

　　5、资金投向介绍

　　本项目资金用于收购开元发展(宁乡)投资有限责任公司持有对宁乡政府的“伪水河综合治理项目”合同债权，最终用于宁乡县沩水河(汽车桥至溜子洲大桥)综合治理项目的后续开发建设。项目综合治理内容包含沩水河宁乡县城段流域水域面积383894.06㎡(约575.8亩)，两岸及鳝鱼洲、溜子洲、群英垸防洪护坡及景观改造长度7600m，鳝鱼洲公园面积31380.00㎡(约47.07亩)，及范围内征地拆迁面积121.10亩，包含旱地75.40亩，林地26.30亩，宅基地19.40亩。

　　6、信托公司介绍【★★★】

　　方正东亚信托有限责任公司是经中国银监会于2010年1月23日批准重组成立的非银行金融机构。公司股东为北大[微博]方正集团有限公司、东亚银行有限公司和武汉经济发展投资(集团)有限公司。公司注册资本为12亿元人民币，注册地为湖北武汉。公司业务范围包括资 金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托，固有业务项下存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资等本外币业务，以及法律法规规定 或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。截至2013年12月底，公司累计发行600余个信托项目、管理信托资产规模突破2000亿元，经营管理成效显著。

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