文/中融信托创新研发部

　　工业地产市场在过去很长一段时间内并不是一个完整的商业市场。随着这两年工业投资基金的兴起，特别房地产市场宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，风险不断暴露的情况下，房地产市场投资者都在积极寻找新的投资机会，再加上目前工业用地价值严重低估，未来获得价值重估的空间较大，因此越来越多的民营和海外资金逐步向工业地产转移。

　　工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中主要包括工业制造厂房、物流仓库及工业写字楼等。我们建议以企业独栋作为试水工业地产的突破口，理由有四：

　　一是工业用地价值严重低估。一部分原因是工业地产项目大多位于城市的郊区和边缘地带，土地价格较中心区便宜，另外一个重要原因是地方政府想吸引企业、创造税源、提升当地经济产值，因此过去很长时间都以廉价的土地价格甚至零地价招商引资。三中全会提出建立有效调节工业用地和居住用地合理比例机制，从政策导向看，工业地价未来存在较大的升值空间。

　　二是企业独栋以出售为主，可通过销售回款实现退出。企业独栋属于工业用地盖写字楼，如果位于政府支持的产业园中，可利用政策法规的模糊地带，实现产权分割，进而通过销售回款实现短期盈利。

　　三是企业独栋专业难度低，无后续管理之忧。工业地产最主要的物业类型是承载生产功能的厂房、物流仓储和承载行政办公功能的工业写字楼。其中厂房和物流仓储专业性较高，从设计建设到运营，并非仅有资金能力即可保证赢利。相对而言，企业独栋本质上属于写字楼，设计和建设方面对专业性要求较低，且建成后以整栋或分割出售为主，几乎不存在后续管理难题。

　　四是性价比往往高于商业写字楼，具有一定的竞争优势。从价格看，同等综合配置和办公品质条件下，工业写字楼价格只有商业写字楼的50-70%，原因一是工业地产通常位于郊区，加上工业用地一直被低估，因此拿地成本远低于商业写字楼；二是项目的垂直规划强度较低，容积率不高，建安成本可控，这就导致造价更低；三是开发商在操盘过程中，采取的是杠杆原理，融资成本较低。从办公环境看，绝大多数商业写字楼位于喧闹的商务中心，建筑密度和人群密度过大，公共绿化有限。而独栋写字楼的区位选择一般都位于郊区，周边环境优美，与传统写字楼相比具备低楼层、低密度、低容积率和高绿化率的优势，此外，企业有独立的冠名权，有助于提升企业自身的形象，创造出品牌效应。

　　尽管企业独栋在工业地产中比较易于操作，但由于土地性和自身特点的原因，这类项目在选择和操作层面与普通住宅地产和商业地产存在较多差异。我们针对一些潜在风险提出以下建议：

　　第一，仅选择能够获得政策支持、能够为每栋楼办理独立产权证的项目。企业独栋的土地性质多为工业用地，工业用地上的物业分割产权销售，始终处于模棱两可的规则边缘，因此各地对工业用地的政策规定和对园区的支持力度直接决定了该园区的企业独栋的建设是否合法以及是否可售。

　　第二，工业地产可抵押但变现难度大，抵押率宜低不宜高。企业独栋位于工业园区，只有与园区产业定位相符的企业才是潜在买家，因此变现难度高于普通住宅和商业物业，一般而言，抵押率应低于普通住宅和商业物业项目。

　　第三、销售限制延后投资退出时点，信托期限须覆盖开发及去化周期。企业独栋没有预售的制度，一般销售现房，相应的整个项目的投资回收周期变长，因此，信托投资企业独栋，必须改变产品设计，将信托计划期限拉长，完全覆盖项目的开发及去化周期，以免出现资金缺口造成项目烂尾风险。