摘要：项目融资人实力一般，项目所在地房地产市场发达程度较低。

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　　一、产品简介

　　二 、综合评述

　　【建议关注】★★☆，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等(10%～11%)，期限24个月。项目融资人实力一般，项目所在地房地产市场发达程度较低。以土地抵押、关联方连带责任担保、实际控制人连带责任担保作为增信手段；保持关注。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　基本情况：甘肃兴隆房地产开发有限公司成立于一九九八年九月，公司拥有房地产开发二级资质，为甘肃陇鑫实业集团有限公司控股子公司。甘肃陇鑫实业集团有限公司创立于1984年，集团总部位于兰州市庆阳路陇鑫大厦，法定代表人李海珊。截止2013年底，累计开发商品房面积180余万㎡，物业服务面积120余万㎡。近三年上缴税金15600万元，吸纳就业人员5000人，其中经营管理人员220人，专业技术人员180人，为社会公益事业捐助资金810余万元，是甘肃省大型民营企业之一。

　　经营情况：甘肃兴隆房地产开发有限公司下设兰州、榆中、定西、高台四个分公司。经营范围为房地产开发、商品房销售、房屋租赁。该公司累计开发面积180多万平方米，销售收入38亿多元。

　　财务情况：截止到2013年12月，甘肃兴隆房地产开发有限公司总资产为4.5亿，负债为3亿(其中70.76%为项目预收款，实际银行长期借款只有4000万元，企业短期无偿债压力)，按照真实负债计算，负债率仅为8.8%。

　　截止到2013年12月，甘肃陇鑫实业集团有限公司现有资产总额66010万元，流动资产34583万元，净资产33217万元。

　　2、增信措施分析

　　⑴ 酒店、商铺抵押。由甘肃兴隆房地产公司以陇鑫大厦一层4,027.37平米商铺及陇鑫大酒店整体提供抵押担保，评估价值62,164.34万元，合计抵押率48.26%。

　　⑵ 陇鑫实业集团有限公司提供连带责任担保。

　　⑶ 甘肃兴隆房地产开发有限公司法人李海珊夫妇提供个人无限连带责任担保。

　　3、还款来源分析

　　第一还款来源陇翔苑在还款期预计实现销售额5.6亿元；第二还款来源兰州市在售项目，兴隆滨河苑待售物业4.47亿元，两项合计10.07亿元，完全覆盖融资规模。

　　4、投资项目介绍

　　“陇翔苑小区”项目位于兰州市榆中主城区，贴近兴隆山国家自然森林保护区，适宜居住。陇翔苑地处榆中县核心地段，距离兰州市区50公里。周边配套设施健全，地理位置优越。项目总建筑面积163,488万平。该项目预计销售收入62，248万元。

　　“陇翔苑小区”占地面积39，360.6平方米。东临拟建住宅区，南侧文化路，西侧紧邻榆中县城主干道环城西路，北规划城市道路。该项目位于榆中县城市中心，周边医院、学校、广场等城市配套设施健全，地理位置十分优越。

　　该项目共有9幢商业、住宅建筑和一幢幼儿园建筑组成。住宅建筑层数分别为18、23、31 层，幼儿园和商业群建筑为3层，总建筑面积163，488万平方米。

　　从2013年榆中地区房地产市场销售情况分析，高档住宅销售价格在4500元/平方米左右。该项目计划总投资47，636万元，预计销售收入62，248万元，实现利润16，783万元。

　　5、信托公司介绍

　　公司前身为甘肃省投资信托公司，1981年6月经中国人民银行[微博]、财政部批准成立。2002年4月，经中国人民银行[微博]批准，由原省信托公司、天水信托公司和白银信托公司合并成立甘肃省信托投资有限责任公司，注册资本金45,143万元，其中：甘肃省财政厅占78.85%，天水市财政局占11.4%，白银市财政局占9.75%。根据《信托法》、《信托公司管理办法》等法律、法规的要求，2009年2月，经中国银监会批准，公司名称变更为“甘肃省信托有限责任公司”。 2010年5月，甘肃省国有资产投资集团公司注资70,000万元，公司注册资本增加至101,819.05万元，其中：甘肃省国有资产投资集团公司占92.58%，天水市财政局占4%，白银市财政局占3.42%。

　　2014年01月，光大集团签署协议，拟以18.32亿元收购甘肃信托51%股权，股权转让完成后，甘肃省国投将持股比例降至41.58%。

　　“十一五”期间公司累计完成利润总额38，308.91万元，年均7，661.82万元，年人均利税146.34万元。根据《甘肃省财政厅关于反馈地方金融企业绩效评价情况的通知》(甘财企【2010】161号)，公司绩效评价结果为AAA-优秀。在2009年中国信托业协会公布的54家信托公司中，净资产收益率排名第一。

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