摘要：本信托属于商业地产信托，融资规模较大，融资期限较短。

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　　一、产品点评

　　二、综合评述

　　综合评价★★★☆【积极推荐】，属于房地产信托项目。产品募集规模较大，期限较短、收益较高，付息频繁。信托资金用于商业物业收购，还款来源为维多利摩尔商业物业的租金和销售收入，还款来源充足。信托以土地、工程做抵押，且有关联方提供连带责任担保。

　　三、要素分析

　　1、 交易对手分析

　　基本情况：金汇地产注册资本金6.5亿元，房地产开发资质三级，该公司主要从事维多利摩尔城项目的房地产开发。目前公司控股股东是方正东亚信托有限公司，在之前发行的方正东亚-东兴5号信托计划结束后，信托公司将根据相关协议的约定将所持的92.3%金汇地产股权以原状形式(股权形式)分配给东兴5号信托计划项下劣后受益人明泽地产；届时，明泽地产将成为金汇地产控股股东。

　　财务状况：截至2013年6月，金汇地产公司总资产15.43亿元，其中流动资产15.40亿元，非流动资产仅338.62万元。总资产增长率从2011年至2013年6月分别为：77%，115%和14%。总负债9.99亿，全部为流动负债。公司资产负债率64.72%。2011年-2013年6月资产负债率变动比率分别为-4%，-39%和9%，整体保持下降趋势，2013年略有反弹。

　　由于公司主要项目维多利摩尔城仍未销售，其现有资产无法转化成收入增加资产价值。因此该公司截止目前资产负债表变动影响因素较为单一。资产的增加主要来自于注资和往来款垫付，负债的增加主要来自与项目工程相关的应付费用。在维多利项目销售前，公司资产负债结构很难发生本质变化。

　　所谓金汇地产实际股东内蒙古明泽房地产开发有限责任公司成立于2001年8月，公司注册资金10000万元人民币，由王利明、王利芳两位股东共同出资，出资比例依次为：97.5%、2.5%，是一家以房地产开发、经营为主营业务的具有房地产开发贰级资质企业。公司现共有正式在编员工86人。根据相关协议，明泽地产通过他人代持方式实际控股的公司有七家，其中房地产公司六家。

　　公司自成立以来已完成项目建设面积累计超过57万平方米，现在建和待建项目总建设规模约120多万平方米。截止2013年6月，明泽地产总资产41.73亿，其中流动资产17.24亿，占总资产比率为41%。负债总计17.83亿，其中流动负债13.73亿，占总负债77%。主营收入为10,000,000，成本为7,000,000，净利润为-15,271,155, 毛利率为30%，净利润率为-152%。

　　2、增信方式分析

　　1)金汇地产以其所有的维多利摩尔城二期抵押给方正东亚；

　　2)金汇地产股东陈丽平、王然中、李鼎文分别将其持有的金汇地产的全部股权质押给方正东亚；

　　3)丰隆地产提供连带责任保证担保；

　　4)明泽地产作为劣后受益人，提供资金补足义务；

　　5)方正东亚信托持有金汇地产92.3%的股权，对金汇地产印章及证照等进行共管，监管信托贷款用途以及维多利摩尔城项目(包括一期及二期)的销售回款及租金收入等，对金汇地产进行主动管理；

　　6)信托计划每期到期前三个月，要求金汇地产按当期应偿付本金数额的30%，30%，40%作为还款保证金进行归集。

　　3、还款来源分析

　　主要为金汇地产名下“维多利摩尔城项目”一期及二期的全部出售、出租所得；同时，劣后受益人明泽地产以其全部收入作为补足资金的来源。

　　维多利摩尔城一期2014年至2016年销售收入预测分别为7.4亿元、7.2亿元、4.4亿元；二期未来三年的租金收入预期每年2.3亿元，合计6.9亿元； 2、当维多利摩尔城二期物业仅供出租，且出租率分别为80%、60%、40%时，一期可销售部分在加权售价下跌40%、30%、30%时都足以覆盖信托贷款本息；当我公司决定销售维多利摩尔城二期物业时，一期、二期可销售部分在加权售价下跌70%时，或在价格不变的条件下，仅出售30%时都可保证还本付息。

　　维多利摩尔城项目位于呼和浩特新城区新华东街与东影南路交界处，属于呼市第二商圈(长乐宫商圈)，城市商业中心新华东街。聚合了一大批的城市功能化设施配套，有内蒙古大学艺术学院、市第十四中学、乌兰恰特大剧院、维力斯大酒店、展览馆、银行、长乐宫、维多利国际广场、美特好超市等，周边商业氛围浓厚，配套设施齐全。

　　该项目分两期开发，一期工程(东区)由2#(LOFT公寓) 3#(写字楼)、6#(住宅)、7#(住宅)组成，二期(西区)由1#商业综合体(商业、办公)组成。写字楼采用公共部分精装修、里面简装修的方式对外销售。因本项目写字楼层高达3.6M，除了在地段、配套等优势外，产品上也具有绝对的竞争优势。客群主要为投资客及自用企业。二期1#商业综合体已分别同维多利集团及沃尔玛签订协议，其中地下一层租赁给沃尔玛，地上建筑由维多利集团统一经营管理。项目施工单位为实事集团建设工程有限公司。系国家房屋建筑工程施工总承包一级企业，以建设工程和施工为主导产业，集地基与基础、建筑装饰、市政工程等施工为一体的综合性大型企业。

　　4、部分资金用途

　　本信托计划资金计划用3.5亿元购买内蒙古大商城全部资产。内蒙古大商城是由明泽集团以内蒙古丰隆房地产开发有限公司为主体，联合中铁建集团、内蒙古维多利集团、内蒙古巨华集团共同开发建设的大型商业综合体，合作方实力雄厚；项目位于呼和浩特市规划发展主轴的黄金中心点，距呼市核心商业圈、火车站仅10分钟的车程，将按照一次规划、两期开发的安排，将建成集商贸、金融、电子商务、文化产业、生活休闲、餐饮娱乐、仓储物流为一体的现代化商业平台，着力打造中国西北最具活力的主题体验式商业综合体。 项目规划总建筑面积为977098.65㎡，其中商业建筑面积为954663.09㎡、公寓建筑面积为11052㎡、办公楼建筑面积为11383.56㎡。 项目预期将于2014年至2016年分别实现31.8亿元、50.9亿元、26.9亿元收入。

　　5、受托人介绍

　　方正东亚信托有限责任公司，是经中国银监会于2010年1月23日批准重组成立的非银行金融机构。公司股东为北大方正集团有限公司、东亚银行有限公司和武汉经济发展投资(集团)有限公司。公司注册资本为10亿元人民币，注册地为湖北武汉。公司业务范围包括资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托等14项本外币业务。

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