摘要：产品期限较短(1年)、收益率较高(最高9.8%)；融资人宝能集团总资产超过300亿元以上，产业链分布广泛，实际控制一家上市公司，以及参股深振业成为其第三大股东。项目有土地抵押、关联方连带责任担保等风险控制措施增信，安全性较高。

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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】★★★★，产品类别是地产类。产品期限较短(1年)、收益率较高(最高9.8%)；融资人宝能集团总资产超过300亿元以上，产业链分布广泛，实际控制一家上市公司，以及参股深振业成为其第三大股东。项目有土地抵押、关联方连带责任担保等风险控制措施增信，安全性较高。

　　三、要素分析

　　1、交易对手/融资方分析

　　基本情况：宝能集团实际控制人是姚振华先生，公司创始于1992年，总部位于中国深圳经济特区，已建成各类物业面积约200万㎡(拥有购物中心、专业市场等稳定现金收入的经营性物业超50万㎡)，正在建设中及储备开发的现代物流园、都市科技产业园、城市综合体等项目建筑面积逾2000万㎡。历经二十多年稳健持续发展，集团现已发展成为以现代物流业、综合物业开发经营、文化旅游业、金融业四大核心业务的大型现代化集团公司。

　　以姚振华作为实际控制人的宝能集团(宝能集团泛指姚振华作为实际控制人的企业集团)主要是以两大控股公司，实现对旗下企业的控制管理，分别为：深圳市宝能投资集团有限公司(主要控股经营现代物流业和金融业)；宝能控股(中国)有限公司(主要控股经营综合物业开发和文化旅游业)。

　　经营情况：宝能集团致力通过资本运作促进主业经营的持续发展。集团已控股宝诚股份(600892)，是深振业(000006)的第二大股东，集团亦是前海人寿保险股份有限公司和深圳市粤商小额贷款有限公司的大股东。

　　宝能控股目前在开发的综合物业项目达24个，总占地面积达428万平方米，建筑面积合计1,351.6万平方米，总投资约为982亿元，总货值约为2,220亿元。宝能地产股份有限公司成立于2002年，具有丰富的开发经验与开发实力，宝能地产为宝能控股(中国)有限公司(宝能集团旗下最核心的两家控股公司之一)最大的子公司，截止2013年底，宝能地产总资产近212亿元。

　　财务情况：截止2013年年底，集团总资产超过300亿元，集团净资产价值超百亿元人民币。

　　土地抵押：深圳市中林实业发展有限公司以其名下宝能科技园南区地块第一顺位抵押给我司，经专业评估机构预评，抵押物评估值合计16.12亿元，抵押率低于50%，抵押物足值。由于南区地块调整容积率需要更新土地证，在南区地块抵押给我司前，我司将取得科技园北区3、4、5栋写字楼现楼抵押(评估价值超过16.3亿)作为阶段性抵押。

　　保证人担保：(1)宝能控股(中国)有限公司为借款人的标的债权偿还义务提供连带责任担保；(2)深圳市中林实业发展有限公司为借款人的标的债权偿还义务提供连带责任担保；(3)宝能城有限公司为借款人的标的债权偿还义务提供连带责任担保。

　　项目管理：宝能地产向我司提供竹子林宝能公馆的开发商业计划书，约定项目开发及销售进度 ；我司有权根据西丽宝能城的开发及销售进度，对销售收入进行监管，自第10个月末起，每个月末归集还款比例30%、30%、40%金额还款。

　　3、还款来源分析

　　第一还款来源(宝能公馆)、第二还款来源(西丽宝能城一期)项目均位于深圳市，且土地取得成本低，还款来源项目优质、抗风险能力强。

　　(1)预计信托期限内第一还款来源可实现净现金流46.57亿元；

　　(2)加上第二还款来源，预计信托期限内还款来源可实现净现金流66.07亿元。

　　(3)考虑川宝二号以西丽宝能城一期作为第二还款来源、以宝能公馆作为第三还款来源，宝能公馆、西丽宝能城一期、宝能科技园南区等三个项目预计信托期限内还款来源可实现净现金流82.31亿元。

　　4、信托公司介绍

　　四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收宏信证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托宏达集团(宏达股份600331的母公司，拥有近300亿元总资产位列中国民营企业500强第23位)的产业优势、中海信托(央企中海油集团的下属企业)的信托管理经验，公司业务发展迅速，2013年底管理信托项目：733个，管理资产规模已将近2164亿元，2012年度业绩排名国内前十，(业务收入排第7，净利润排第10，资本利润率第2)。

　　围绕“立足四川、面向全国”的战略定位，以成都、重庆、北京、上海、广州(华东、南、北、西部、西南)为核心的五大片区，所发行的产品必须经中国银监会严格审核通过，融资方需公证抵押土地、资产、股权质押、三方及担保公司担保，注册资金：20亿。

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