摘要：成熟物业足值抵押的信托产品，收益率高，安全性好！

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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】综合评价★★★★，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率较高，期限2年，每半年付息一次。交易对手实力较强，由于抵押物为成熟物业，估值合理，变现快。作为区域龙头房企，联华集团开发经验丰富，还款来源充分，增信措施完备，项目安全性较高，建议投资者积极认购。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　基本情况：东莞市星河传说商住区有限公司，公司成立于2002年6月，具有房地产二级资质，东莞市联华集团有限公司持股比例为80%。截止2013年底，公司总资产合计46亿元，净资产18亿元，负债率为60%，长期负债率为59%。

　　股东情况：联华集团成立于1999年8月，是以房地产、旅游、文化产业等为主业的跨地区综合型企业集团，注册资本10000万元人民币，实际控制人为廖翊畅。集团在14个省拥有42家项目公司，产业涉及房地产、旅游、码头、工业园、文化、体育、环保、丝绸生产、物业 管理、国际贸易等五大板块十多个行业领域。

　　联华集团为东莞市当地龙头企业，纳税名列当地民营纳税大户前三甲，累计超过18亿， 和政府、金融机构保持多年良好合作关系，无不良信用记录，资信状况良好；长短期偿债能力及盈利水平较强；随着今年下半年产品的陆续面市，企业现金流将会更加充分，具有很强的对外担保能力。

　　财务情况：截止2013年底，联华集团公司总资产合计126.7亿元，负债率约为49%，资产负债结构较为合理，集团整体偿债能力较强。

　　实际控制人：廖翊畅先生是公司实际控制人，廖先生1990年毕业于华南理工大学建筑学院建筑工程系，工程师、经济师职称，长江商学院EMBA。联华集团在廖先生的带领下，拥有房地产、酒店、旅游及码头等产业，资产规模雄厚，成为东莞十大民营集团前三甲。截至目前，廖先生为社会公益事业总共捐赠超过五千万元。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　(1)土地抵押：为保证回款联华集团以优质成熟的商用物业对本项目融资进行抵押，本项目标的抵押物为星河传说IEO21栋办公楼，抵押率为57.5%。另外， 融资方以IEO21栋办公楼租户及购房者的全部应收账款之债权提供质押担保。抵押物地理位置优越，紧邻东城区政府及东城区传统豪宅区域；周边商业气氛浓厚；定位高端，与星河传说系列楼盘呼应。由中企华评估公司评定，抵押的21栋办公楼建筑面积为42695平米，评估值为8.69亿元，抵押率为57.5%；

　　(2)保证担保：联华集团、东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司及对应实际控制人廖祤 畅、股东廖丽芬、袁倩贞等为本项目提供连带责任担保。

　　担保方联华集团基本情况同上(交易对手分析)；担保方东莞市星河传说商住区有限公司成立于2002年6月，具有房地产二级资质，东莞市联华集团有限公司持股比例为80%。截止2013年底，公司总资产合计46亿元，净资产18亿元，负债率为60%，长期负债率为59%。

　　3、还款来源分析

　　第一还款来源：IEO办公楼的租金或出售收入。

　　第二还款来源：皇马郦宫二期项目产生的销售回款。

　　第三还款来源：联华集团、皇马郦宫项目公司、联华集团实际控制人廖祤畅及股东廖丽芬、袁倩贞，景天实业股东廖伟波、毛鹤玲的综合收入。联华集团近三年现金流保持在良好水平，信托期限内有多个大型项目进入销售回款集中期，目前联华集团体系内7个项目处于在建状态，在信托期限内计划投入60.4亿元，并能实现116.2亿元销售回款。信托期限到期时集团资金充足，足够覆盖信托本金偿付。

　　4、信托公司介绍

　　中国民生信托有限公司前身为中国旅游国际信托投资有限公司， 成立于1994年。2003年3月，中国银行业监督管理委员会批准公司进行重组。2013年4月16日，公司完成重新登记，并于4月28日重新开业。目前，公司注册资本为10亿元，由中国泛海控股集团有限公司控股，公司董事长为卢志强先生。 

　　中国民生信托有限公司立志成为一家具备全球视野的、一流的金融服务公司；成为一家 具有自身特色的企业文化，理念先进、模式领先、业绩稳定、灵活高效、值得尊敬的金融服务公司；为客户创造价值，为中国金融业的创新发展做出贡献。 

　　民生信托的股东结构泛海集团为绝对控股股东，出资6.93亿元，持股69.3%，北京首都旅游集团持股30%，中国青旅集团持股0.4%，中国铁道旅行社持股0.2%，中国康辉旅行社持股0.1%。