摘要：新华富时-重庆美每家华福路综合体项目，募集资金主要用于美每家华福路综合体项目建设，项目融资人实力尚可，但产品设计过于复杂，包括增信措施在内的各项交易合约主要由有限合伙企业和融资方签订，无法构成对投资人的直接保障。

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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【保持谨慎】综合评价★☆，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率较高，期限2年，每年付息。项目交易对手实力偏弱，由于项目土地款还未有付清，只能以有限合伙股权投资形式注资；虽然在拿到土地证后融资方承诺以土地和在建工程抵押，实际控制人连带责任担保等，但终究是对有限合伙企业的增信，对投资人保障有限，项目具有一定风险，建议投资者保持谨慎。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　基本情况：重庆美每家投资(集团)有限公司成立于2009年，董事长为郑金云，注册资金3.3亿元。公司构建了家居、房地产、金融三大产业平台，具有房地产暂定二级资质。

　　经营情况：公司成立之初即在重庆九龙坡区投资13亿元人民币建设了美每家建材家居广场，占地360亩，拥有全市配套设施最大、最健全的仓储、物流配送中心15万平方米，是九龙坡区政府重点建设项目。其次，拥有丰富开发经验，开发总量达200余万平米。美每家已在该项目周边开发美每家家居建材广场、美每家商务中心，区域内已形成很大影响力，市场认可度高。

　　财务情况：至2013年12月底止总资产15.48亿元人民币，净资产10.73亿元人民币，负债率仅31%。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　(1)土地抵押：项目公司将拿地成本为3.91亿的华福路综合体项目土地使用权办理抵押，抵押给新华富时和美每家项目公司合作成立的有限合伙企业；

　　(2)股权质押：母公司将其持有的剩余30%的项目公司股权提供给有限合伙企业，为向有限合伙企业还款提供质押担保；

　　(3)保证担保：母公司及实际控制人郑金云及配偶提供连带责任担保；

　　(4)股东自有资金投入：母公司按照1:1的出资比例投入本项目资金不低于2.5亿元，并承诺在资管存续期内放弃其对项目公司的受偿权；

　　(5)B、C级委托财产做劣后：本资管计划的B、C级0.35亿劣后股权资金为2.425亿A级债权资金提供资金安全垫。

　　3、还款来源分析

　　第一还款来源：项目销售回款，预计销售总额超过21.7亿元，近9倍覆盖融资本金。

　　第二还款来源：美每家置业持有的其他项目收入，共计30.9亿元，近13倍覆盖融资本金。

　　4、投资项目介绍

　　本资管计划资金用于美每家华富路综合体项目，项目占地9.19万平米，规划总建筑面积31.2万平米，包括大型商业百货、情景商业街、车库、住宅(占比较高)，是九龙坡区重点招商引资项目。

　　“美每家”在华岩新城有很强的品牌效应和先发优势，预计可成为区域商业中心；土地获取成本低(楼板价1220元/平米)，定价弹性大，有一定安全边际。

　　重庆是中西部唯一直辖市，长江上游唯一汇集水陆空交通资源的特大型城市，西南地区综合交通枢纽。2013年重庆GDP达到12657亿元 比上年增长12.3%，增幅位居全国第四。2014年3月16日颁布的《国家新型城镇化规划2014－2020年》指出，加快培育成渝、中原、长江中游、哈长等城市群，使之成为推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。是政策热点的投资利好城市。

　　根据克尔瑞的最新统计：截止2014年2月底，重庆房产库存2150万㎡，消耗库存仅需11月，低于全国平均水平(15个月)，库存压力小。项目所在区——九龙坡，是重庆第一经济大区：GDP为重庆各主城区之首。商贸大区： 2012年全区商品销售总额突破1000亿元，位居重庆第二。区内六大产业群支撑，世界五百强企业众多，代表企业有建设雅马哈、ABB、隆鑫、徐工、柳工、庆铃、北奔等。

　　5、资产管理公司介绍

　　深圳新华富时资产管理有限公司，为新华基金下属全资子公司，成立于2013年4月份， 法定代表人为王卫东，注册资本为2000万元人民币。注册地为深圳市，管理中心在北京市，是前几批获证监会[微博]批准成立的基金子公司，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。

　　新华基金管理有限公司于2004年12月9日，经中国证券监督管理委员会[微博]批准正式注册成立。公司注册地为重庆市，经营管理中心在北京市，它是由国家有关部门核准的首家在我国西部设立的基金管理公司。注册资本1亿元，法定代表人为陈重。

　　新华基金管理有限公司母公司新华信托公司，成立于1979年，是中国历史最为悠久的信托公司之一。截至2013年末，公司受托管理资产(AUM)超过人民币1500亿元。展业至今，每一笔业务均按时、足额兑付。