深圳商报财经评论员 江风扬

　　中国社科院副院长李扬最近有个讲话，认为金融危机并没有过去，只是进入了一个新阶段，即由危机刚发生时的加杠杆进入目前的全球去杠杆。这个观点没什么新鲜，它只是将美联储退出风险提升到一个高度，令我感兴趣的是李扬关于中国房地产的一句话：“当前金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。”这话让我想起春节期间碰到的一个真实案例。

　　一温州老板，在内地小城开发房地产，项目在春节前完工，开盘发售，老板为售房做足文章，光请各地购房客来看房提供的免费机票就花去十几万，当然，购房踊跃，看起来似乎一切顺利，哪知晴天遇见霹雳，银行不提供按揭贷款，原因是：没钱。朋友从外地回深圳过年，问我能否为该老板出点主意，我的第一反应是：没钱是假，不愿提供按揭贷款是真。对一个边远小城来说，以目前的房价提供按揭，明摆着是为未来制造一笔死账。这一点，小城银行营业部的放贷人员或许没有明确意识，但他们的总行可都是在北京，那里金融专家云集，他们早已在为未来房价“可能的下跌做准备”了。

　　相信金融机构为下跌做的准备，不仅仅是惜贷、提高房贷利率这么简单。对于三四线小城的开发商，当年本来就没有从银行拿到贷款，现在更面临着资金源头枯竭的危险：房地产信托兑付危机来临，小城开发商可能连高利贷的资金都难拿到了。

　　进入马年，一则消息令所有炒房者心惊肉跳：新鸿基元朗住宅项目开盘，售价直降40%。距离美联储宣布退出QE还不到两个月，新兴市场已经弄得鸡飞狗跳了。香港作为自由市场更敏感，可以看作内地一线城市的先行指标。内地房价由于有汇率管制的屏障，反应没有这么快，但房地产金身不破的神话破灭可能就在今年，即使是一线城市，也未必能挺住。但一线城市仍与三四线城市不同，一线城市是周期性问题，房价即使下跌，终有回归之日，三四线城市的房价就是结构性问题了。

　　一些地方以城镇化名义疯狂盖房的错误进入了买单期。本来，城市化是个自然历史过程，是人类经济选择必然导致的聚集，但我们希望通过行政手段，来干预这一进程的走向，用长官意志命令经济规律，但结果呢，人口仍自然流向东部都市，而中西部城镇随着政府投资以及房地产投资的下降，就业岗位将越来越少，农民要么继续留在土地上，要么去东部找工作。为追求GDP和土地财政而盖的大量房子，只剩下空置和降价一条路。随着中国经济去杠杆的到来，这个泡沫的破灭不可避免。

　　就在数周前，我曾写过一文《谁来打响信托违约第一枪》，写的是中城信托刚性兑付的事，当然，中城信托最后有人买单，总算对付过去了，但矿业信托兑付危机没有过去，最近几天，7000万嫁女煤老板的公司联盛集团令6家信托卷入危机，其中的吉林信托投资人表示要与卖信托的银行“血战到底”。相比房地产信托，矿业信托就小儿科了。因为房地产融资属国家调控范围，最近4年的房地产融资大多数走的是信托通道，而中国社会融资总规模的很大部分资金都进了房地产。这些融资成本基本上都在两位数以上，房价稍有风吹草动，兑付危机就会触发。