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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【一般推荐】综合评价★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率偏高，期限适中(2年)，按年付息。项目交易对手实力较弱，但优先劣后设计、股权质押、土地抵押、实际控制人连带责任担保等增信措施全面；项目所在市场发达，地段较好，具有较高流动性。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　本项目的交易对手上海卓翰房地产开发有限公司及其实际控制人曾在上海开发了“馨雅名筑”等多个楼盘，住宅项目的开发经验较为丰富，为本项目的顺利运行提供了有力保障。

　　上海卓翰房地产开发公司成立于2011年4月，目前在开发的项目为本次项目地块南侧的馨雅名筑项目，项目从2013年9月开盘以来已销售9.22亿元销售收入。截至2013年10月底该公司总资产12.98亿元，所有者权益6270万元。

　　2、增信措施分析

　　1)产品结构化设计次级受益权为优先级受益权提供安全垫保护。本信托计划引入特定投资者以6.75亿元认购次级信托受益权，优先次级比为1.22:1，该类受益权劣后于优先级受益权分配信托计划的资产和收益，为优先级受益权提 供了安全垫保护。

　　2)股权控制，控制项目公司99%股权。本信托计划控制项目公司99%股权。在交易对手不能按照合同约定履约时，信托计划有权自主处置项目公司。

　　3)股权质押增信。项目公司99%股权过户外，剩余1%股权提供质押担保。

　　4)项目公司所取得的土地使用权抵押。

　　5)上海陆园实业投资(集团)有限公司提供连带责任保证担保。

　　6)上海卓翰房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。

　　7)控制人陆小龙提供连带责任保证担保。

　　3、还款来源分析

　　项目第一还款来源为解放路东侧地块销售，项目销售情况将直接关系到融资方还款能力。项目地处奉贤南桥新城核心区域，周边楼盘销售情况好，需求旺盛，销售情况预计较乐观。

　　项目预计2014年年底开盘，2015年年底完成销售，期间项目销售收入回款可用来还本付息，项目可实现销售收入总计25.92亿元，净利润1.16亿元。

　　4、项目简介

　　本项目地理位置优越、交通便利，稀缺性较高。紧邻奉贤CBD和各大商业中心，距离上海市地铁5号线仅1千米，距离S4高速公路入口仅500米，交通便利；上海市刚需住宅楼盘，未来销售前景良好——本项目建成后，将吸引上海市多区域的刚需家庭入驻，周边项目均为“一天清盘”的地产项目，本项目的销售预期良好，2013年上海卓翰以总价14.1亿元通过招拍挂取得该项目土地。

　　本项目占地面积4.15万平米，容积率2.2，总建筑面积14.05万平米，地上面积9.13万平米，物业形态为高层精装修住宅。2013年奉贤区住宅成交均价为15768元/平方米，周边楼盘均价2万元/平方面左右。

　　5、信托公司介绍

　　1987年6月30日中融国际信托有限公司的前身——哈尔滨信托投资公司成立。20余年时间，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年在银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务取得迅猛发展。自2002年起，中融通过不断加强与合作伙伴的项目合作，实现了业务的高速增长。合作内容涵盖了新股申购、股权受益权转让、基金宝、投连险、信贷资产转让、水务信托等。随着业务范围的扩大，产品越来越丰富，中融受托管理的资产规模呈高速发展态势，保持着较高的增长率。

　　2002年起至今公司共发行2000余支信托计划，连续8年未发生兑付风险，存续的信托项目运行正常；截至2010年末，涉及信用风险的资产总额为95790万元，其中正常类资产是95790万元，不良为零。 截至2012年底，中融管理资产规模突破3000亿元，其中信托资产近2995亿元，公司净资产58.43亿元，位居同行业前列。在“2012年21世纪资产管理年会暨第五届中国资产管理金贝奖评选颁奖典礼”活动中，公司荣获“2011-2012年度最受信赖信托奖”和“2011-2012年度最佳风险控制信托公司奖”两项大奖。

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