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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】★★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率较高(10.5%～11.5%)，期限灵活(1年、2年)，项目交易对手实力一般，抵押房地产变现能力强，关联方连带责任担保和实际控制人连带责任担保等增信措施到位。资管期内还款来源累计可达11亿，可8倍覆盖本次融资额，还款来源充足。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　紫金地产房地产有限公司公司设立2009年12月3日，系由常州盛业房地产置业有限公司和英属维尔京群岛紫金投资有限公司ZI JIN INVESTMENT LIMITED共同出资组建，注册资本10500万美元，实收资本10500万美元。其中盛业房地产置业有限公司出资为2,100.00万美元，占注册资本的20%，英属维尔京群岛紫金投资有限公司ZI JIN INVESTMENT LIMITED 出资为8,400.00万美元，占注册资本的80%。

　　公司以房地产开发、经营为主，拥有暂定二级房地产开发资质。公司通过挂牌出让的方式取得了对湖塘镇武宜路、定安路西北角(2009043号)地块的国有土地使用权，即紫金城地块。截至2013年9月30日，公司总资产2,231,064,260.83元，所有者权益645,194,883.74元，资产负债率71.08%，剔除预收账款后的资产负债率20.07%。

　　截至2013年9月30日，公司应收账款余额为846,000.00元，为客户房款；公司其他应收款余额为597,044,624.99元，主要为关联企业往来款；公司存货余额 1,225,140,047.64元，主要为土地款和南区一期；公司预付账款余额290,887,979.15元，均为预付工程款；公司固定资产原值660,031.99元；公司应付款余额为180,050,590,01元；公司预收账款余额为1138108840.59元，均为紫金城项目住宅和商铺销售款。

　　紫金地产过去三年及最新一期的实际资产负债率都低于50%，处于正常水平；2013年9月流动比率1.51，速动比率0.52，处于正常水平；产权比率2.45，利息保障倍数92.53也处于正常水平。

　　2、增信措施分析

　　1)现房抵押及强制执行公证：以紫金地产拥有的紫金城项目一期41199.1平方米住宅及3744.41平方米商业房产作为抵押物。根据房地产评估有限公司(一级资质)2013年12月20日评估报告，总价值为41359万元，本资管计划初始抵押率为33.85%。相当于住宅毛坯以2551元/平米，住宅精装以4406元/平米，沿街商业5467.12元/平米的价值抵押给本计划。现房抵押可以降低未来处置风险，且无施工风险；发生违约时无需经过诉讼，可直接进入执行阶段变卖、拍卖，处置资产。

　　2)连带责任担保：紫金地产实际控制人钱寒青、赵明夫妇为本资管计划提供连带责任担保。实际控制人赵明、钱寒青夫妇在当地有良好的声誉、慈善家，已累计为社会公益事业捐款超过5000万元，钱寒青女士是“常州市十佳妈妈”。

　　3)连带责任担保：江苏创业房地产集团为本资管计划提供连带责任担保。

　　江苏创业地产成立于1997年1月，主营房地产开发、经营和投资，集商业运营管理、物业服务、电梯安装服务、生态旅游、百货零售、城市综合体开发为一体的知名地产集团企业。成功开发建设以“新天地花苑”为代表的常州市第一座中高层住宅小区，先后又开发了盛世名门、喜盈门、学府名门等住宅小区；以新天地不夜城、澳新风情街为代表的大型城市商业综合体，在常武地区美名远扬；以紫金城为代表的高端豪宅更是成为武进地区的标杆楼盘。创业集团累计房地产开发面积逾500多万平方米。截至2013年9月30日，公司总资产1,514,533,593.23元，所有者权益754,538,535.87元，资产负债率50.18%，剔除预收账款后的资产负债率35.37%。

　　集团在各方面都收获了崇高的荣誉：连续五年被常州市委市政府评为“五星级”企业；连续七年被江苏省房地产业协会评为“房地产开发综合实力50强”；连续四年被常州市房地产业协会评为房地产开发“综合实力20强”，连续六年被江苏省评为“价格诚信”单位称号，连续多年被名为“纳税大户”，创业旗下的“新天地物业管理公司”也被评为常州物业企业20强。公司董事长赵明先生因杰出的管理能力和优秀的成绩，多年荣获 “常州市优秀董事长、总经理”、“建设武进十大功臣”、“ 武进区第一届优秀中国特色社会主义事业建设者”等光荣称号。

　　4)股权质押：紫金地产100%股权为本资管计划提供质押保证，保证了管理人的处置权。

　　5)资金归集：资管计划一年期满10个月个月开始资金归集，归集比例为20%、80%；二年期，满21个月开始资金归集，归集比例为60%、30%、10%。

　　6)降价处置权：管理人享有对紫金城项目的降价权，如借款人无法按期付息或安排归集资金，管理人有权要求调整销售计划或代理销售。否则，将启动资产处置程序。

　　3、还款来源分析

　　紫金城定位高端、地段优越，学区房、商业配套完善，一期、二期去化率已超过50%，实现销售收入近13亿元，目前可售房源可实现的销售收入超过10个亿，还款来源充足。

　　充分考虑目前房地产市场现状以及紫金城项目目前的销售情况，本着谨慎性原则，设定紫金城项目未售房源销售期为2年，充分考虑周边可比楼盘价格以及紫金一期、二期剩余房屋的业态，因此预计紫金城一期住宅(精装均价12,500元/平方米)均价9,000.00元/平方米，商业21,000.00元/平方米，车位10万元/个。紫金城二期住宅均价7,000.00元/平方米，商业12,000.00元/平方米。还款资金来源为紫金地产名下“紫金城”项目在资管期限内可实现销售收入115,304.22万元。

　　4、项目简介

　　项目地处常州市武进新区，距武进中央商务区约500米距离，其所在片区为武进区的高等级商住片区。项目规划总用地面积约244亩，项目总投资31.6亿元，建筑面积57万平米，单位成本5871元/平方米；地上可售面积约44万平米，楼面地价1416元/平方米。

　　标的项目周边完善的行政、商业配套，完备的医疗、教育设施，良好的休闲、旅游去处为标的项目的销售进行强有力的支撑。目前紫金城一期，约13万方，8幢住宅已结构封顶，已于2013年12月交付使用。二期，约14万方，7幢房屋其中2幢已完成结构封顶，剩余5幢完成三分之二工程量，预计2014年12月底完成施工。三期北区尚未完成目前尚未实施。

　　紫金城一期累计可实现销售金额6.83亿，其中住宅销售5.89亿，目前销售比例为54.97%；商业销售7287万元，销售比例为62.29%；车库销售2020万元，销售比例26.23% 。紫金城二期累计可实现销售金额6.06亿，其中住宅销售5.74亿，目前销售比例为57.41%；商业销售3238万元，销售比例为59.97%，(二期商业非底层，沿街底层尚未销售。)

　　5、华富资产介绍

　　上海华富资产管理有限公司于2013年7月3日正式成立，根据中国证监会《关于核准华富基金管理有限公司设立子公司的批复》(证监许可［2013］660号)，华富基金管理有限公司获准设立子公司，子公司名称为上海华富资产管理有限公司，注册地为上海市，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。上海华富资产管理有限公司是证监会批准的第二批基金公司专项资产管理子公司。

　　华富资产是华富基金管理有限公司子公司，华富基金管理有限公司是按照市场化机制设立的专业基金管理公司，公司于2004年4月19日在上海正式注册成立，注册资金为人民币1.2亿元。华富基金公司股东为华安证券股份有限公司、安徽省信用担保集团有限公司和合肥兴泰控股集团有限公司各股东持股比例分别为49%、27%和24%，其中华安证券股份有限公司注册资本金为人民币22.05亿元。

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